경매 낙찰가만 믿고 매매까지 갔다가 숫자에서 멈칫한 이야기
싸게 샀다는 말, 입찰장에서는 반만 맞습니다
얼마 전 지인이 경매로 나온 수도권 구축 아파트를 들고 와서 물었습니다. 감정가 4억 2천만 원짜리가 최저가 2억 9천만 원까지 떨어졌으니, 이거 잡아서 바로 매매하면 남는 거 아니냐고요. 입찰장 오래 다녀본 사람들은 압니다. 최저가가 싸 보이는 물건일수록, 실제로는 돈이 새는 구멍이 따로 숨어 있는 경우가 많습니다.
저도 초반에는 낙찰가와 주변 실거래가만 놓고 계산했습니다. 예를 들어 3억 1천만 원에 낙찰받고, 주변 매매가가 3억 8천만 원이면 7천만 원 차익처럼 보입니다. 그런데 취득세, 법무비, 명도비, 체납관리비, 이자, 수리비, 중개보수, 양도세까지 넣으면 숫자가 완전히 달라집니다. 특히 잔금대출 이자가 몇 달만 길어져도 초보가 생각한 수익은 금방 얇아집니다.
매매를 염두에 둔 경매 투자는 낙찰보다 출구가 먼저입니다. 팔 수 있는 가격, 팔리는 기간, 매수자가 싫어할 하자, 대출 가능 여부를 먼저 봐야 합니다. 낙찰은 시작일 뿐이고, 진짜 승부는 잔금 이후부터 시작됩니다.
실거래가와 호가 사이에는 현장 온도가 있습니다
초보들이 가장 많이 하는 실수가 네이버 부동산 호가만 보고 매매가를 잡는 겁니다. 호가 4억짜리 매물이 세 개 있다고 해서 내 물건도 4억에 팔리는 건 아닙니다. 그 가격은 매도자가 받고 싶은 금액이지, 시장이 받아준 금액이 아닙니다.
제가 보는 순서는 단순합니다. 최근 3개월 실거래가, 같은 동과 같은 라인 여부, 층수, 향, 수리 상태, 전세가율, 매물 적체량을 같이 봅니다. 같은 아파트라도 1층과 로열층은 매수자 반응이 다르고, 복도식 구축은 샷시와 배관 상태에 따라 가격 차이가 꽤 납니다. 경매 물건은 내부 확인이 제한되는 경우도 많아서, 보수적으로 잡아야 덜 다칩니다.
예전에 한 번은 실거래가 5억 1천만 원만 보고 빌라 물건에 들어가려던 분을 말린 적이 있습니다. 현장에 가보니 골목 진입이 불편했고, 주차가 사실상 전쟁이었습니다. 같은 면적의 매매 사례가 있었지만 그 집은 코너 건물에 주차 여건이 훨씬 나았습니다. 숫자는 비슷했지만 물건의 체감 가치는 달랐습니다. 이런 차이는 책상 위에서는 잘 안 보입니다.
매매용 경매 물건에서 제가 먼저 피하는 것들
수익률이 좋아 보이는 물건 중에는 초보가 감당하기 어려운 것들이 섞여 있습니다. 권리분석이 복잡한 물건, 점유자가 강하게 버티는 물건, 대항력 있는 임차인이 있는 물건, 위반건축물 가능성이 있는 물건은 매매 출구가 좁아질 수 있습니다.
- 대항력과 배당 여부가 애매한 임차인
- 선순위 가처분, 가등기, 법정지상권 가능성
- 체납관리비가 크거나 관리사무소 확인이 어려운 아파트
- 불법 확장, 무단 증축, 용도 위반 이슈가 있는 물건
- 거래량이 적어 매매가 산정이 어려운 빌라와 상가
특히 매매로 빠져나갈 생각이라면 매수자 입장에서 겁나는 요소를 줄여야 합니다. 내가 권리분석을 해서 문제없다고 판단했더라도, 일반 매수자는 등기부에 낯선 흔적이 있거나 건축물대장에 찝찝한 표시가 있으면 바로 뒤로 빠집니다. 이건 법적으로만 볼 일이 아닙니다. 시장에서 싫어하는 물건은 팔 때 시간이 걸립니다.
낙찰가를 정할 때는 매도가가 아니라 버틸 기간을 넣습니다
입찰가를 쓸 때 저는 항상 기간을 넣습니다. 바로 팔리는 경우, 3개월 걸리는 경우, 6개월 이상 묶이는 경우를 나눠 봅니다. 같은 물건도 자금 여유가 있는 사람과 잔금대출 이자에 눌리는 사람의 입찰가는 달라야 합니다.
예를 들어 예상 매매가가 4억 원이고, 취득과 보유 과정의 총비용이 2천만 원이라고 해보겠습니다. 단순하게 보면 3억 5천만 원에 낙찰받으면 3천만 원 남는 구조처럼 보입니다. 그런데 6개월 동안 이자와 관리비, 공실 비용이 700만 원 더 붙고, 급매로 3억 8천만 원에 팔아야 한다면 남는 돈은 확 줄어듭니다. 여기에 수리비가 예상보다 500만 원 더 나오면 사실상 노동비도 안 남는 일이 생깁니다.
그래서 저는 매매 목적 물건일수록 낙찰가를 빡빡하게 씁니다. 입찰장에서 한 끗 차이로 떨어지면 아깝긴 합니다. 근데 무리해서 받은 물건은 낙찰 문자 오는 순간부터 마음이 무거워집니다. 경매에서 진짜 위험한 건 떨어지는 게 아니라, 비싸게 낙찰받고 빠져나갈 길이 좁아지는 겁니다.
초보가 매매까지 생각한다면 욕심보다 검증이 먼저입니다
경매로 사서 매매하는 방식은 분명 기회가 있습니다. 다만 싸게 사는 기술만으로는 부족합니다. 권리분석, 자금계획, 명도, 수리, 중개 전략, 세금까지 한 덩어리로 봐야 합니다. 어느 하나가 삐끗하면 예상 수익은 쉽게 사라집니다.
제가 초보에게 자주 하는 말이 있습니다. 첫 물건은 돈을 크게 버는 물건보다, 끝까지 통제 가능한 물건이 낫습니다. 아파트처럼 거래 사례가 많고, 권리가 단순하고, 점유 관계가 비교적 명확한 물건부터 경험을 쌓는 게 낫습니다. 빌라나 상가가 수익률은 좋아 보여도, 매매 출구가 막히면 그때부터는 공부가 아니라 버티기가 됩니다.
현장에 가서 주변 중개업소 두세 군데만 제대로 물어봐도 숫자가 달라집니다. “이 가격이면 팔릴까요?”보다 “요즘 실제로 손님이 찾는 가격대가 어디예요?”라고 물어보면 답이 조금 더 현실적으로 나옵니다. 매매는 내가 원하는 가격으로 내놓는 행위가 아니라, 시장이 받아주는 가격을 확인하는 과정에 가깝습니다.
경매는 남들이 못 보는 틈을 찾는 일입니다. 그런데 그 틈이 수익인지 함정인지는 끝까지 계산해봐야 압니다. 낙찰가가 낮다고 좋은 물건은 아니고, 매매가 높아 보인다고 남는 물건도 아닙니다. 저는 아직도 입찰표 쓰기 전날에는 숫자를 다시 봅니다. 그 습관 하나가 큰 손실을 몇 번은 막아줬습니다.
