전주 반월동 상가 경매, 2회 유찰 3.3억

한줄 요약

2회 유찰로 가격이 크게 떨어진 상가, 하지만 임차인 문제는 꼭 확인해야 합니다.

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경매물건 주소 보기 전북특별자치도 전주시 덕진구 반월동 422-21 주건축물제1동 1층104호

전북특별자치도 전주시 덕진구 반월동에 위치한 이 상가는 주변에 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 유동 인구가 많다는 장점이 있어요. 면적은 50.8㎡(15.4평)로 적당한 크기의 상가입니다. 현재 이삭토스트라는 상호로 운영 중이라서, 기존 임차인과의 계약 상황이 중요할 것 같아요. 교통도 나쁘지 않아 접근성 면에서는 좋습니다.

가격이 말해주는 것

감정가 6억 8,500만원에서 2회 유찰되어 최저입찰가가 3억 3,565만원까지 떨어졌습니다. 이 정도면 감정가의 49% 수준이라, 솔직히 꽤 매력적인 가격이긴 해요. 인근 상가 시세와 비교했을 때도 큰 폭으로 저렴한 편이라, 가격 메리트는 확실히 있다고 볼 수 있죠. 예상 낙찰가는 3억 5,243만원 정도로 추측되며, 이 가격이면 충분히 경쟁력 있다고 봅니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 5월 14일 설정된 근저당권입니다. 이 권리가 말소될 수 있는지 꼭 확인해야겠죠. 그리고 임차인 현황도 중요해요. 현황조사서를 통해 임차인이 어떤 권리를 주장할 수 있는지, 대항력을 갖추었는지 여부를 철저히 검토해야 합니다. 유치권이나 법정지상권은 현재까지 특별한 언급이 없지만, 항상 가능성을 열어두고 조사해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 임차인 문제만 잘 해결된다면 이 물건은 꽤나 매력적입니다. 상가의 위치나 유동인구를 생각하면, 임대 수익을 기대할 수 있거든요. 다만, 이삭토스트가 계속 영업할지, 새로운 임차인을 구해야 할지에 따라 수익률이 달라질 수 있습니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5% 이상도 가능할 것으로 보입니다. 유찰 이유를 더 깊이 파악하지 않으면 리스크가 될 수 있어요.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 저렴해진 가격 덕분에 꽤 높을 것으로 보입니다. 입찰가를 3억 5천만원 이하로 설정하면 경쟁에서 유리할 것 같아요. 취등록세는 약 1,621만원으로 예상되며, 총 투자금은 약 3억 7천만원 정도가 될 것입니다. 임차인 문제만 잘 확인하고 들어간다면, 장기적으로도 수익을 기대할 수 있는 물건이라고 판단됩니다.