전주 서신동 부동산 경매, 1회 유찰 12.8억

한줄 요약

솔직히 말하면, 첫 유찰 후 최저입찰가가 매력적이지만, 운영 중단된 어린이집이라는 점이 걸립니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 전북특별자치도 전주시 완산구 서신동 5-26

이번 경매 물건은 전북특별자치도 전주시 완산구 서신동에 위치한 부동산으로, 면적은 863.0㎡(261.1평)입니다. 위치적으로는 전주의 중심지에 있어 교통 접근성이 좋으며, 주거시설과 상업시설이 잘 어우러진 지역입니다. 하지만 현재는 어린이집으로 운영되다가 인테리어 공사 중단 상태로 보입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 18억 4,093만원인데, 1회 유찰되어 현재 최저입찰가는 12억 8,865만원으로 감정가의 69% 수준입니다. 인근 시세와 비교했을 때, 이 정도 규모의 상업용 부동산이 18억에서 20억 사이에 거래되는 점을 감안하면, 약 31% 할인된 가격입니다. 예상 낙찰가는 13억 5,308만원 전후로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

가장 중요한 건 말소기준권리입니다. 2015년 4월 22일 설정된 근저당권이 말소기준권리로 확인됩니다. 다행히 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서에 추가 확인이 필요하지만, 현재 점유자가 없는 상태로 보입니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 크지 않지만, 인테리어가 중단된 상태라 예기치 못한 비용이 발생할 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 리스크와 기회가 공존하는 물건입니다. 어린이집이 운영 중단된 상황은 명도 과정에서 긍정적일 수 있지만, 인테리어 공사 중단 상태는 투자금이 추가로 소요될 가능성이 있습니다. 예상 수익률은 어린이집 외 다른 용도로 전환 시 더 높아질 수 있지만, 초기 리모델링 비용을 고려해야 합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 예상 경쟁률은 첫 유찰 후 가격 메리트가 있어 상당히 높을 것으로 보입니다. 권장 입찰가는 13억 전후로 잡고, 취등록세는 약 6,224만원 정도를 예상해야 합니다. 솔직히 말해, 인테리어 비용을 포함한 총 투자금과 수익성을 면밀히 검토한 후 입찰해야 할 물건입니다.