하남 풍산동 지식산업센터 경매, 신건 2.4억

한줄 요약

11월 23일 입찰, 감정가 그대로 신건으로 나온 하남 풍산동 지식산업센터, 첫 매각이라 시장 반응이 관건입니다.

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경매물건 주소 경기도 하남시 풍산동 595-1 유-테크밸리씨타워 5층씨-505호

경기도 하남시 풍산동에 위치한 유-테크밸리씨타워 5층에 자리 잡은 이 지식산업센터는 53.2㎡(약 16.1평) 크기의 공간입니다. 요즘 지식산업센터가 인기 있는 이유는 아무래도 다양한 용도로 활용할 수 있어서겠죠. 주변은 주거지와 상업지구가 혼합되어 있고, 교통 편의성도 나쁘지 않습니다. 특히 하남은 여러 개발 호재로 주목받고 있는 지역이니, 배후 수요도 기대해 볼 만합니다.

가격이 말해주는 것

이번 경매의 감정가는 2억 4,400만원으로, 최저입찰가도 동일합니다. 신건이라 감정가 그대로 시작하는데, 솔직히 말하면 인근 시세와 비교해 봤을 때 상당히 공격적인 가격입니다. 주변 유사 매물의 거래가가 동일하거나 약간 높은 수준인데, 감정가에서 경매 시작하는 만큼 큰 매력은 없다고 볼 수 있습니다. 하지만 첫 매각이니 만큼 입찰자가 적다면 기회가 될 수도 있겠죠.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 11월 30일 설정된 근저당권입니다. 이 말소기준권리 이후에 설정된 권리는 경매로 인해 모두 소멸될 가능성이 높습니다. 하지만 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 반드시 확인해야 합니다. 임차인의 대항력 여부에 따라 명도 과정이 복잡해질 수 있으니 주의해야 합니다. 유치권이나 법정지상권에 대한 언급은 없지만, 이런 부분도 꼼꼼히 체크해야 안전한 투자가 가능합니다.

투자 관점에서 보면

하남 지역은 개발 호재가 많아 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있는 지역입니다. 하지만 솔직히 말하면, 이번 경매 물건은 첫 매각이고 감정가 그대로라서 큰 매력은 없습니다. 예상 수익률을 높이려면 좀 더 유찰된 후 접근하는 것도 방법이겠죠. 다만, 이런 경우 입찰 경쟁이 치열할 수 있습니다. 투자자 입장에서는 높은 초기 비용과 임차인 명도 리스크를 고려해야 합니다.

내가 입찰한다면

솔직히 첫 매각이라 경쟁률을 예측하기 어렵습니다. 하지만 감정가 그대로 시작하는 만큼 경쟁이 심하지 않을 수도 있습니다. 권장 입찰가는 감정가보다 낮게, 2억 3,000만원 선을 고려해볼 수 있겠죠. 취등록세 약 1,178만원을 포함해 총 투자금을 2억 5,620만원 전후로 예상할 수 있습니다. 하지만 임차인 명도 리스크를 감안해 추가 비용이 발생할 수 있으니 대비가 필요합니다.