구리 수택동 아파트 경매, 5회 유찰 1.2억

한줄 요약

5회 유찰로 최저가 1억 2,005만원까지 떨어진 구리 수택동 아파트, 10월 15일 입찰 예정입니다.

물건 들여다보기

경매물건 주소 경기도 구리시 안골로97번길 17-6, 9층 905호 (수택동,구리더케이타워)

구리시 수택동에 위치한 구리더케이타워의 9층 905호입니다. 면적 정보가 제공되지 않았지만, 일반적으로 이 정도 위치의 아파트는 중소형 평형이 많습니다. 주변 환경으로는 대형마트와 다양한 편의시설이 가까워 생활 편리성이 높습니다. 교통은 지하철과 버스 노선이 잘 연결되어 있어 서울로의 접근성이 좋습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 4,500만원인데, 현재 최저입찰가는 1억 2,005만원으로 감정가의 49% 수준입니다. 인근 아파트 시세가 3억 이상인 점을 고려하면 엄청난 할인율입니다. 예상 낙찰가는 1억 2,605만원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

가압류가 말소기준권리로 2023년 8월 21일에 설정되어 있습니다. 가장 주의할 점은 임차인의 대항력입니다. 다행히 주택도시보증공사로부터 대항력을 포기하고 잔존 임대차보증금 반환청구권도 포기한다는 확약서가 제출되어 있어, 권리 인수 부담이 적습니다. 다만, 등기부 및 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면 5회 유찰된 점은 아쉬운 부분입니다. 하지만 임차인의 대항력 포기 확약서가 있어 명도 측면에서 유리할 수 있습니다. 예상 수익률을 계산해보면, 월세 전환 시 연 5% 이상의 수익률을 기대할 수 있습니다. 인근 개발 호재가 없어 투자 매력은 중립적입니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 5회 유찰로 많은 투자자들이 관망하고 있을 가능성이 큽니다. 권장 입찰가는 1억 2,500만원 이하로 유지하면서 취등록세를 포함한 총 투자금은 약 1억 2,584만원으로 예상됩니다. 다만, 명도 과정에서의 리스크를 염두에 두고 접근해야 합니다.