공매물건 매매 직접 뛰어보니, 싼 물건보다 먼저 봐야 할 것들
얼마 전 지인이 공매 사이트에서 감정가보다 30% 낮게 나온 빌라를 보고 바로 입찰해도 되냐고 물어봤습니다. 화면만 보면 싸 보였습니다. 역세권이라고 적혀 있고, 사진도 멀쩡하고, 유찰도 두 번 됐더군요. 그런데 등기부와 현장 상황을 같이 보니 이야기가 달랐습니다. 선순위 임차인이 있었고, 관리비 체납이 꽤 쌓여 있었고, 실제 주변 거래가는 감정가보다 이미 낮아져 있었습니다. 공매물건 매매에서 초보가 제일 많이 다치는 지점이 바로 여기입니다. 싸 보이는 숫자만 보고 들어가면, 나중에 그 숫자가 전부 비용으로 돌아옵니다.
공매물건 매매, 경매보다 편해 보여도 만만하지 않습니다
공매는 법원 경매와 달리 온라인으로 입찰하는 경우가 많아서 처음 접하는 분들이 심리적으로 덜 부담을 느낍니다. 입찰장에 직접 가지 않아도 되고, 물건 검색도 편합니다. 그래서 공매물건 매매를 일반 급매 사듯이 보는 분들이 있습니다. 그런데 절차가 편하다고 권리관계까지 쉬운 건 아닙니다.
공매에는 세금 체납, 금융기관 처분, 공공기관 보유 자산 매각 등 여러 유형이 섞입니다. 물건마다 매각 조건이 다르고, 점유자 문제도 다릅니다. 어떤 물건은 명도가 비교적 수월하지만, 어떤 물건은 낙찰받고도 실제 인도까지 몇 달씩 묶입니다. 저는 예전에 상가 공매물건을 낙찰받았다가 점유자가 영업 손실을 주장하며 버티는 바람에 잔금 낸 뒤 4개월 가까이 수익 없이 이자만 낸 적이 있습니다.
초보라면 공매를 싸게 사는 통로로만 보면 안 됩니다. 매매라는 단어가 붙어도, 실제로는 권리분석과 현장 확인을 통과해야 겨우 출발선에 서는 구조입니다.
가격보다 먼저 권리관계를 봐야 합니다
제가 공매물건 매매를 검토할 때 제일 먼저 보는 건 최저입찰가가 아닙니다. 등기부, 임차인, 압류 원인, 말소 여부, 인수되는 권리입니다. 가격은 그다음입니다. 아무리 1억 원 싸게 보여도 인수해야 할 보증금이 8천만 원이면 싸게 산 게 아닙니다. 밀린 관리비, 명도 비용, 이자, 취득세까지 넣으면 오히려 시세보다 비싸게 잡히는 경우도 있습니다.
예를 들어 감정가 3억 원짜리 아파트가 2억 4천만 원에 나왔다고 해보겠습니다. 주변 실거래가가 2억 8천만 원이라면 겉으로는 4천만 원 여유가 있어 보입니다. 그런데 선순위 임차인의 보증금 3천만 원을 인수해야 하고, 관리비 체납 300만 원, 명도 합의금 500만 원, 취득 관련 비용과 대출 이자까지 더하면 남는 폭은 순식간에 줄어듭니다. 여기에 매도 기간이 길어지면 보유 비용이 붙습니다.
초보가 특히 조심해야 할 권리
- 말소되지 않는 선순위 임차권
- 배분 요구를 하지 않은 대항력 있는 임차인
- 법정지상권 가능성이 있는 토지와 건물
- 유치권이 주장되는 상가나 공장
- 공부상 용도와 실제 사용 상태가 다른 물건
이런 물건은 고수도 신중하게 들어갑니다. 수익률이 높아 보이는 이유가 단순히 경쟁자가 몰라서가 아닐 때가 많습니다. 시장에는 생각보다 똑똑한 사람이 많습니다. 아무도 안 들어오는 물건은 대부분 이유가 있습니다.
현장에 가면 화면에서 안 보이던 비용이 보입니다
공매물건 매매에서 현장 조사는 선택이 아닙니다. 저는 관심 물건이 있으면 최소한 세 번은 봅니다. 평일 낮, 저녁, 가능하면 주말까지 봅니다. 낮에는 조용한데 밤에는 주차 전쟁인 빌라도 있고, 사진에는 멀쩡한데 복도 누수 냄새가 심한 구축도 있습니다. 엘리베이터 없는 5층 빌라는 숫자로만 보면 싸지만, 실제 매도할 때 매수층이 확 줄어듭니다.
시세 조사도 중개업소 한 곳에 전화해서 끝내면 안 됩니다. 같은 단지라도 동, 층, 향, 수리 상태에 따라 2천만 원 이상 차이 나는 경우가 흔합니다. 저는 보통 최근 거래가, 현재 매물 호가, 전세가, 급매 소화 속도를 같이 봅니다. 특히 공매로 사서 다시 매매할 생각이라면 매수자가 실제로 얼마에 반응하는지가 중요합니다. 호가 3억 원 물건이 많아도 실제 거래가 2억 7천만 원에만 찍힌다면 계산은 2억 7천만 원 기준으로 해야 합니다.
현장에서 점유 상태도 봐야 합니다. 우편함에 고지서가 쌓여 있는지, 전기 계량기가 도는지, 관리사무소에서 체납 여부를 말해줄 수 있는지 확인합니다. 물론 개인정보 때문에 자세히 못 듣는 경우도 많습니다. 그래도 분위기는 읽을 수 있습니다. 집이 비어 있는지, 누가 살고 있는지, 관리비 문제가 있는지 정도만 알아도 입찰가가 달라집니다.
입찰가 산정은 욕심을 빼는 작업입니다
공매물건 매매에서 가장 어려운 건 좋은 물건을 찾는 게 아니라, 사고 싶은 마음을 눌러서 가격을 정하는 일입니다. 몇 시간씩 분석하고 현장까지 다녀오면 사람 마음이 이상해집니다. 이 정도 노력했으니 꼭 받아야 할 것 같고, 누가 10만 원 차이로 가져가면 억울할 것 같습니다. 그런데 그 10만 원을 이기려다 1천만 원을 더 쓰는 게 입찰장 심리입니다.
저는 입찰가를 정할 때 매도가격에서 역산합니다. 예상 매도가, 취득세, 법무비, 중개수수료, 대출 이자, 수리비, 명도 비용, 보유 기간을 넣고 남는 금액을 봅니다. 그다음 제가 감당할 수 있는 최악의 상황을 넣습니다. 매도가가 5% 빠졌을 때, 명도가 3개월 늦어졌을 때, 대출 금리가 예상보다 높을 때도 버틸 수 있는지 보는 겁니다.
예상 매도가 3억 원인 물건이라면 단순히 2억 7천만 원에 사서 3천만 원 남긴다고 계산하면 위험합니다. 실제로는 취득 비용과 금융 비용만으로도 수백만 원이 나갑니다. 수리까지 들어가면 금액이 더 커집니다. 초보라면 처음부터 큰 수익을 노리기보다 손실 가능성을 줄이는 쪽이 낫습니다. 첫 물건에서 돈을 조금 덜 버는 건 괜찮지만, 첫 물건에서 크게 물리면 다음 기회 자체가 사라집니다.
잔금과 명도까지 봐야 진짜 매매입니다
낙찰 문자를 받는 순간 기분은 좋습니다. 저도 처음에는 그랬습니다. 그런데 공매물건 매매는 낙찰이 끝이 아니라 시작입니다. 잔금 날짜가 정해지고, 대출 실행 여부를 확인해야 하고, 점유자를 만나야 합니다. 이때 계획이 없으면 급해집니다. 급해지면 협상력이 떨어집니다.
경락잔금대출은 물건 종류와 낙찰가, 개인 신용, 규제 지역 여부에 따라 한도가 달라집니다. 입찰 전에 금융기관과 대략적인 가능성을 확인하지 않으면 잔금 때 곤란해질 수 있습니다. 특히 상가, 토지, 특수물건은 아파트처럼 쉽게 대출이 나오지 않는 경우가 있습니다. 낙찰받고 나서 은행을 찾으면 이미 늦습니다.
명도는 법대로만 밀어붙이면 된다고 생각하는 분도 있는데, 현장에서는 시간과 비용의 문제입니다. 점유자가 대화가 되는 사람인지, 이사비 협의가 가능한지, 강제집행까지 가야 하는지에 따라 수익률이 달라집니다. 저는 가능하면 초반에 감정 싸움을 만들지 않으려고 합니다. 단호하게 말하되, 상대가 나갈 수 있는 현실적인 길을 열어두는 편이 빠를 때가 많았습니다.
공매물건 매매는 싸게 사는 기술이라기보다, 위험을 가격에 반영하는 일에 가깝습니다. 남들이 놓친 기회를 잡는 맛도 분명 있지만, 그 전에 내가 놓친 위험이 없는지 보는 눈이 먼저입니다. 초보 때는 좋은 물건 하나 잡겠다는 욕심보다 위험한 물건 하나 피하는 실력이 훨씬 오래 갑니다.
