분양가상한제 실거주, 전세 놓고 버텨도 되는지 직접 따져봤더니
얼마 전 입찰장 앞에서 30대 부부가 분양가상한제 아파트 이야기를 하더군요. “실거주 3년 유예됐다니까 일단 전세 놓으면 되는 거 아니냐”는 말이 들렸습니다. 듣는 순간 속으로 좀 걸렸습니다. 맞는 말도 있고, 틀린 말도 섞여 있었거든요. 부동산에서 제일 위험한 게 이런 반쪽짜리 정보입니다. 특히 분양가상한제 실거주 의무는 청약 당첨자뿐 아니라, 그 집이 경매로 나왔을 때도 등기부와 매각물건명세서를 꼼꼼히 봐야 하는 문제입니다.
3년 유예는 폐지가 아닙니다
2024년 3월 19일 주택법이 바뀌면서 분양가상한제 적용주택의 실거주 시작 시점이 완화됐습니다. 예전에는 최초 입주가능일부터 바로 들어가야 한다는 부담이 컸는데, 지금은 원칙적으로 최초 입주가능일부터 3년 이내에 입주하면 됩니다. 다만 토지임대부 분양주택은 예외적으로 최초 입주가능일에 입주해야 하는 구조입니다.
여기서 초보가 많이 착각합니다. “3년 유예”를 “실거주 안 해도 됨”으로 받아들이는 겁니다. 아닙니다. 입주 시작 시점만 늦출 수 있게 된 것이고, 거주의무기간 자체가 사라진 것은 아닙니다. 국가법령정보센터에서 확인되는 주택법 제57조의2도 여전히 거주의무기간 동안 계속 거주해야 한다고 두고 있습니다.
몇 년 살아야 하는지는 단지마다 다릅니다
분양가상한제 실거주 기간은 무조건 3년이 아닙니다. 주택법 시행령 기준으로 보면 공공택지냐, 민간택지냐, 분양가격이 인근 시세의 몇 퍼센트냐에 따라 달라집니다. 제가 현장에서 보는 사람들 중 상당수가 이 부분을 대충 넘깁니다. 그런데 이 숫자 하나가 자금계획을 완전히 바꿉니다.
- 공공택지에서 분양가가 인근 시세의 80퍼센트 미만이면 거주의무 5년
- 공공택지에서 분양가가 인근 시세의 80퍼센트 이상 100퍼센트 미만이면 3년
- 공공택지 외 택지에서 분양가가 인근 시세의 80퍼센트 미만이면 3년
- 공공택지 외 택지에서 분양가가 인근 시세의 80퍼센트 이상 100퍼센트 미만이면 2년
- 토지임대부 분양주택은 5년
예를 들어 입주가능일이 2027년 6월 1일이고, 해당 단지가 공공택지 3년 거주의무 대상이라고 해보죠. 3년 유예를 활용하면 2030년 5월 31일까지는 입주를 시작해야 합니다. 그 뒤에 3년을 살아야 하니, 매도나 임대 계획은 훨씬 뒤로 밀립니다. 단순히 “입주 때 전세 한 번 놓고 끝”이라고 계산하면 잔금, 대출, 세금, 이사 일정이 줄줄이 꼬입니다.
전세를 끼우는 전략, 숫자는 맞아도 일정이 안 맞을 수 있습니다
실거주 유예가 생기면서 당장 입주할 돈이 부족한 사람에게 숨통이 트인 건 맞습니다. 분양대금 잔금을 치르고, 전세보증금으로 일부 자금을 맞추는 방식이 가능해졌기 때문입니다. 그런데 저는 이걸 볼 때 항상 세 가지를 같이 봅니다. 전세 만기, 대출 만기, 내가 실제로 들어갈 수 있는 날짜입니다.
가령 잔금 때 전세 2년 계약을 넣었는데, 세입자가 갱신청구권을 쓰면 실제 입주 시점이 흔들릴 수 있습니다. 물론 법률상 다툼의 여지가 있는 상황은 계약 문구와 사정에 따라 달라지지만, 투자자는 애초에 다툼이 생길 구조를 싫어해야 합니다. 수익률 표에서는 2년 뒤 내가 들어가는 것으로 찍혀 있어도, 현실에서는 세입자와 일정 조율이 안 돼서 위약금, 이사비, 대출 연장 비용이 붙습니다.
분양가상한제 실거주 물건은 “싸게 샀다”보다 “내가 언제부터 실제로 거주할 수 있나”가 먼저입니다. 특히 직장, 아이 학교, 부모님 부양 문제 때문에 입주 시점을 마음대로 못 정하는 사람은 이 제도를 가볍게 보면 안 됩니다.
경매 물건으로 나오면 등기부 한 줄부터 봅니다
저는 경매 물건에서 분양가상한제 아파트가 나오면 등기부의 부기등기부터 봅니다. 거주의무 관련 문구가 붙어 있으면 그 물건은 일반 아파트처럼 단순하게 접근하면 안 됩니다. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서만 보고 “시세보다 싸네” 하고 들어가면 곤란합니다.
실거주 의무를 위반하면 한국토지주택공사 등이 매입 절차에 들어갈 수 있는 구조가 있습니다. 매입비용도 시장가격 그대로 보장된다고 단정하기 어렵습니다. 법은 납부한 입주금과 일정 이자를 기준으로 삼는 구조를 두고 있어서, 시세차익을 기대하고 들어간 사람에게는 치명적일 수 있습니다.
입찰 전 최소 확인할 것
- 등기부에 거주의무 부기등기가 있는지
- 입주자모집공고상 분양가상한제 적용 여부
- 최초 입주가능일과 현재까지 경과한 기간
- 공공택지인지 민간택지인지
- 거주의무기간이 2년, 3년, 5년 중 어디에 해당하는지
- 현재 점유자가 소유자인지 임차인인지
- 전매제한, 실거주, 대출 규제가 서로 충돌하지 않는지
이 중 하나라도 애매하면 저는 입찰가를 확 낮추거나 아예 패스합니다. 경매는 싸게 사는 게임 같지만, 실제로는 모르는 권리를 비싸게 떠안지 않는 게임에 가깝습니다.
초보라면 수익률보다 거주 가능성을 먼저 보세요
분양가상한제 실거주는 제도 취지만 보면 투기 억제 장치입니다. 그런데 현실에서는 실수요자에게도 꽤 무거운 족쇄가 됩니다. 잔금은 치러야 하고, 대출 규제는 따로 움직이고, 전세 시장은 내 뜻대로 흘러가지 않습니다. 법이 3년 유예를 줬다고 해서 내 사정도 3년 동안 얌전히 기다려주는 건 아닙니다.
제가 초보에게 가장 많이 하는 말이 있습니다. “내가 못 들어가면 싼 집도 비싼 집 된다”는 겁니다. 분양가상한제 아파트가 주변 시세보다 1억 싸 보여도, 실거주 일정 때문에 전세보증금 반환, 이사비, 대출 이자, 세금 부담이 붙으면 계산은 금방 바뀝니다. 경매로 나온 물건도 마찬가지입니다. 낙찰가만 보지 말고, 그 집에 붙은 의무와 시간을 같이 봐야 합니다.
솔직히 분양가상한제 실거주 물건은 잘 맞으면 좋은 기회가 됩니다. 다만 자기 생활 일정과 자금표가 맞지 않으면 기회가 아니라 압박이 됩니다. 저는 이런 물건을 볼 때 수익률 계산기보다 달력을 먼저 펼칩니다. 입주가능일, 전세 만기, 대출 만기, 실제 이사 가능일이 한 장에서 맞아떨어질 때만 숫자를 믿습니다.
