관악 봉천동 부동산 경매, 8억

한줄 요약

3회 유찰로 가격이 매력적이지만, 위반 건축물과 임차인 현황이 변수입니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 서울특별시 관악구 봉천동 98-12

서울 관악구 봉천동에 위치한 이 부동산은 면적 153.0㎡(약 46.3평)로 꽤 넓은 편입니다. 봉천동은 서울 내에서도 교통이 편리하고 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역이라 거주하기에 좋은 환경입니다. 특히, 지하철 2호선과 가깝고, 주변에 다양한 상업시설과 교육시설이 있어 실거주와 투자 모두 매력적입니다.

가격이 말해주는 것

감정가 15억 7,881만원에서 현재 최저입찰가는 8억 835만원으로, 감정가 대비 49% 할인된 상태입니다. 이는 3번 유찰된 결과로, 인근 시세 대비 상당히 저렴한 편입니다. 같은 면적대의 인근 아파트 실거래가는 약 13억에서 14억 수준이므로, 현 최저입찰가는 매우 매력적입니다. 예상 낙찰가는 약 8억 4,877만원 전후로 봅니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2018년 1월 17일에 설정된 근저당권입니다. 일괄매각 조건이며, 옥상 위반 건축물이 포함되어 있어 유의해야 합니다. 제시외 건물로 인한 법적 문제가 있을 수 있으니, 건축물대장을 꼭 확인하세요. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서 확인이 필요합니다. 만약 임차인이 있다면, 대항력 여부와 배당 순위를 반드시 체크해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 가격 면에서는 굉장히 매력적인 물건입니다. 그러나 옥상 위반 건축물과 임차인 현황이 리스크로 작용할 수 있습니다. 예상 수익률은 매입 후 리모델링을 통해 월세 전환 시 연 5% 이상의 수익률을 기대할 수 있습니다. 그러나, 위반 건축물로 인해 추가적인 비용 발생 가능성을 염두에 두셔야 합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 3회 유찰된 물건은 경쟁률이 상대적으로 낮을 가능성이 있습니다. 예상 경쟁률은 2:1 정도로 보고, 권장 입찰가는 8억 1,000만원 내외로 생각합니다. 취등록세는 약 3,904만원 정도로 총 투자금은 약 8억 4,000만원 정도가 될 것입니다. 명도 과정에서의 난이도와 추가적인 법적 문제를 잘 검토한 후 입찰에 참여하는 것을 추천합니다.