주담대 고정금리 변동금리 비교를 직접 해봤더니
얼마 전 경매 물건을 보러 갔다가 입찰 전날까지 대출 금리만 붙잡고 있는 분을 만났습니다. 변동금리가 고정금리보다 0.2%포인트 낮다며 그쪽으로 마음을 굳혔다고 하더군요. 그런데 낙찰 뒤 언제 잔금을 치르고, 그 집을 얼마나 보유할지는 아직 정하지 않았습니다. 제가 현장에서 배운 순서는 반대입니다. 돈이 필요한 기간과 버틸 수 있는 월 납입액부터 잡아야 금리 차이가 의미를 갖습니다.
0.2%포인트 차이를 월 납입액으로 바꿔봤다
주담대 고정금리 변동금리 비교를 할 때 저는 먼저 같은 대출금액, 같은 만기, 같은 상환 방식으로 계산합니다. 예를 들어 3억 원을 30년 원리금균등으로 빌린다고 가정해보죠. 연 4.2% 고정금리면 첫 달 납입액은 약 147만 원, 연 4.0% 변동금리면 약 143만 원입니다. 처음에는 한 달에 약 3만 5천 원 차이입니다. 이 수치는 비교를 위한 가정일 뿐, 현재 은행의 실제 제시 금리가 아닙니다.
처음 몇 달의 차이만 보면 변동금리가 꽤 매력적입니다. 하지만 변동금리는 약정한 금리 변경 주기가 돌아오면 적용 금리가 달라질 수 있습니다. 기준금리가 내렸다는 뉴스가 나와도 내 대출 금리가 같은 날, 같은 폭으로 내려가는 건 아닙니다. 대출에 쓰인 기준금리와 가산금리, 변경 주기, 우대금리 조건을 약정서에서 따로 봐야 합니다. 반대로 고정금리는 약정한 고정 기간의 납입액을 예측하기 쉽다는 값어치가 있습니다.
금융위원회도 일정 기간 고정된 뒤 변동으로 바뀌는 상품을 혼합형 금리로 구분합니다. 은행 창구에서 ‘고정’이라는 말을 들었다고 만기까지 같은 금리라고 받아들이면 곤란합니다. 5년 뒤 바뀌는 상품인지, 대출 기간 내내 고정되는 상품인지 먼저 확인해야 합니다.
금리가 오를 때 내 통장이 버티는지가 더 중요하다
같은 3억 원, 30년 원리금균등 조건에서 연 5.5%로 새 대출을 받는다면 월 납입액은 약 170만 원입니다. 연 4.0%일 때보다 약 27만 원 많습니다. 기존 변동금리 대출이 나중에 5.5%로 바뀌면 그때 남은 원금과 기간으로 납입액을 다시 계산하므로 정확히 이 금액이 되는 것은 아닙니다. 그래도 금리 상승이 생활비에 주는 압박을 가늠하기에는 충분합니다.
저는 입찰가를 쓸 때 금리 1~2%포인트 상승을 가정해 월 현금흐름을 다시 봅니다. 월급에서 대출금, 관리비, 기존 대출 상환액을 빼고도 비상자금이 남는지 계산합니다. 임대를 놓을 계획이라면 공실 기간의 이자도 넣습니다. 월 3만 5천 원을 아끼려다가 금리 변경 후 매달 수십만 원이 부담된다면, 처음의 낮은 금리가 싼 대출이었다고 말하기 어렵습니다.
반대로 소득에 여유가 있고 보유 기간이 짧으며 금리 상승분을 감당할 자금이 있다면 변동금리도 검토할 만합니다. 여기서 중요한 건 금리 방향을 맞히는 재주가 아닙니다. 예상이 틀렸을 때 얼마까지 낼 수 있는지 숫자로 적어두는 일입니다.
경매 물건은 잔금 날짜부터 대출 조건을 묶어봐야 한다
경매 투자자는 일반 매매보다 시간이 빡빡합니다. 낙찰 뒤 매각허가가 확정되고 잔금 납부 기한이 정해지면, 대출 심사가 늦어진다는 이유만으로 일정을 마음대로 미룰 수 없습니다. 저는 입찰 전에 경락잔금대출 취급 여부와 예상 한도를 확인하고, 자기자금으로 메워야 할 금액을 따로 계산합니다. 상담 때 들은 한도는 확정 승인액과 다를 수 있습니다. 담보 평가, 소득, 기존 부채, 물건 상태에 따라 결과가 바뀌기 때문입니다.
한 번은 낮은 금리만 보고 입찰가를 높이려던 분에게 취득세와 명도 비용부터 다시 적어보자고 한 적이 있습니다. 점유자가 바로 나간다는 보장은 없는데 대출 이자는 잔금을 치른 날부터 나갑니다. 수리비와 공실 기간까지 더하니 처음 생각한 여유자금이 거의 남지 않았습니다. 이런 물건에서는 고정과 변동 중 어느 쪽이 0.2%포인트 낮은지보다, 잔금에 필요한 현금을 제때 마련하고 몇 달을 버틸 수 있는지가 먼저입니다.
주택금융공사의 보금자리론처럼 장기 고정금리 상품도 있습니다. 다만 자격과 주택 요건이 있으니 경매로 낙찰받았다는 이유만으로 이용할 수 있다고 생각해서는 안 됩니다. 상품별로 신청 가능 여부, 실행 시점, 필요한 서류를 확인해야 합니다. 금리만 보고 상품을 고른 뒤 잔금일에 실행이 안 되는 상황이 가장 곤란합니다.
몇 년 안에 팔 계획이라면 중도상환 비용까지 적는다
낙찰 후 수리해서 1~2년 안에 매도할 생각이라면 월 납입액만 비교해서는 부족합니다. 대출을 일찍 갚을 때 중도상환수수료가 붙는지, 일부 상환은 어떻게 처리되는지 확인해야 합니다. 주택금융공사의 상품 설명서에도 조기상환 시 수수료 계산 방식이 명시돼 있습니다. 다만 수수료율과 면제 조건은 상품과 계약 시점에 따라 다르므로 본인에게 적용되는 약정 내용을 봐야 합니다.
저는 두 상품의 예상 보유 기간 동안 낼 이자와 상환 시점의 수수료를 한 장에 적습니다. 여기에 취득세, 법무 비용, 수리비, 명도 비용, 보유세, 매도 비용도 더합니다. 세금은 주택 수와 보유 기간, 거래 상황에 따라 달라지니 예상 매도가만 보고 수익을 확정하지 않습니다. 변동금리가 낮게 시작해도 금리가 오르면 절약한 이자가 줄 수 있고, 고정금리가 조금 높아도 예산을 지키는 데 도움이 될 수 있습니다.
은행에서 견적을 받을 때는 대출금액과 만기, 상환 방식을 똑같이 맞춰 요청하는 편이 좋습니다. 그다음 고정 기간, 변동금리 변경 주기, 우대금리 유지 조건, 중도상환수수료, 실제 실행 가능일을 나란히 놓습니다. 특히 경매 물건이라면 입찰 전 상담 내용과 낙찰 후 심사 결과가 달라질 가능성까지 자기자금 계획에 반영해야 합니다. 제게 좋은 대출은 가장 낮은 숫자가 적힌 상품보다, 잔금일을 맞추고 예상보다 오래 보유해도 무너지지 않는 상품입니다.
