전세보증금 반환보증보험 믿고 계약했다가 놓친 것
법원 입찰장에서 전세 낀 집을 볼 때면 저는 낙찰가보다 임차인의 보증금부터 확인합니다. 보증금이 집값에 바짝 붙어 있으면 집주인이 바뀌거나 경매가 시작됐을 때 돌려받을 돈이 부족해질 수 있거든요. 세입자 입장에서는 전세보증금 반환보증보험이 든든한 장치입니다. 다만 가입했다는 사실만 믿고 계약서와 등기부를 덮어두면, 막상 돈이 필요한 날 예상보다 오래 기다릴 수 있습니다.
보증서보다 먼저 집값과 선순위 빚을 봅니다
전세보증금 반환보증보험이라고 흔히 부르지만, 세입자가 가입하는 상품의 정확한 이름은 보통 전세보증금반환보증입니다. 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관에 이행을 청구하는 구조죠. 집주인이 가입하는 임대보증금보증이나 전세대출을 받을 때 쓰는 대출 보증과는 다른 상품입니다. 계약할 때 어느 보증에 가입하는지 이름부터 확인해야 합니다.
가입 심사에서 중요한 건 계약서에 적힌 보증금만이 아닙니다. 보증기관이 인정하는 주택가격, 근저당 같은 선순위 채권, 다가구주택이라면 먼저 들어온 세입자의 보증금까지 함께 봅니다. 주택도시보증공사의 전세보증금반환보증은 현재 안내상 대상 보증금이 수도권 7억 원, 그 밖의 지역 5억 원 이하이고, 보증한도도 주택가격에 담보인정비율을 적용한 뒤 선순위 채권 등을 빼서 계산합니다. 지역별 금액 기준 안에 든다고 자동으로 가입되는 건 아닙니다.
가령 보증기관이 인정한 집값을 3억 원, 담보인정비율을 90%, 선순위 근저당 채권액을 8천만 원으로 놓으면 단순 계산상 남는 한도는 1억 9천만 원입니다. 보증금이 2억 3천만 원이라면 중개업소가 말한 시세가 3억 원을 넘더라도 심사에서 걸릴 수 있죠. 실제 한도는 주택 종류와 다른 권리관계에 따라 달라지니 이 계산은 감을 잡기 위한 예시입니다. 계약금을 보내기 전 등기사항전부증명서와 보증기관의 가입 가능 여부를 함께 확인하는 이유가 여기 있습니다.
가입할 수 있는 때와 보장받는 금액을 따로 확인합니다
입주하고 한참 뒤에 신청하면 되겠지 싶어 미루는 분도 있습니다. 주택도시보증공사는 일반적인 신청기한을 전세계약기간의 절반이 지나기 전으로 안내합니다. 2년 계약이라면 1년이 지난 뒤에 처음 알아볼 일이 아닙니다. 갱신 계약이나 주택 유형에 따른 세부 기준도 있으니, 계약 전부터 보증기관에 해당 주소와 계약 조건을 넣어 확인하는 편이 안전합니다.
보증이 승인되면 보증서의 주소, 임대인, 보증금액, 보증기간을 계약서와 대조해 둡니다. 특히 보증금 2억 원을 냈는데 보증서에는 다른 금액이 적혀 있다면 그 차이를 그냥 넘기면 안 됩니다. 임대인이 바뀌거나 계약을 갱신할 때도 보증 조건을 다시 확인해야 합니다. 전세금 대출이 있다면 사고 후 지급금이 대출 상환에 어떻게 쓰이는지도 은행과 보증기관에 미리 물어두는 게 좋습니다.
보증료 역시 비용입니다. 가입 가능 여부가 급하다 보니 몇만 원 차이에는 관심이 덜 가지만, 보증금 규모와 계약기간에 따라 부담액이 달라집니다. 보증료 할인이나 지원 대상에 해당하는지 확인하되, 보증료가 아까워서 위험한 집을 고르는 건 순서가 거꾸로입니다. 보증은 집의 권리관계를 대신 조사해 주는 면허가 아닙니다.
계약이 끝나도 보증금이 바로 입금되지는 않습니다
제가 세입자에게 가장 자주 강조하는 건 계약 종료 통지입니다. 이사를 갈 생각이라면 갱신을 원하지 않는다는 뜻을 법정 기한 안에 임대인에게 도달시키고, 문자나 내용증명처럼 날짜와 내용을 확인할 자료를 남겨야 합니다. 주택도시보증공사는 통지가 늦어 묵시적으로 갱신되면 보증이행 청구가 어려워질 수 있다고 안내합니다. 휴대전화로 한 번 말했다는 기억보다 남아 있는 기록이 중요합니다.
집주인이 보증금을 주지 않는다고 계약 만료 다음 날 바로 보증기관이 지급하는 것도 아닙니다. 주택도시보증공사 기준으로는 계약 종료 후 1개월 동안 정당한 사유 없이 반환받지 못한 경우가 보증사고에 해당합니다. 계약 종료를 증명하는 자료와 확정일자가 있는 계약서 등을 갖춰 이행을 청구하고 심사를 거칩니다. 반환 지연으로 생긴 이자나 지연손해금까지 보증금과 똑같이 지급되는 것도 아닙니다.
이사 일정이 잡혔다면 더 조심해야 합니다. 보증금을 받지 못한 상태에서 먼저 전출하거나 집을 비우면 권리 유지에 문제가 생길 수 있습니다. 임대차가 끝난 뒤 임차권등기명령을 신청할 수 있지만, 신청서만 냈다고 끝난 게 아닙니다. 등기사항전부증명서에 임차권등기가 실제로 기재됐는지 확인한 뒤 이사와 전출 순서를 잡아야 합니다. 주택도시보증공사도 일반적인 미반환 사고에서 임차권등기를 이행청구 절차와 연결해 안내합니다.
경매가 시작되면 배당표와 보증기관의 절차를 함께 봅니다
경매 개시 통지를 받으면 겁부터 나는 게 당연합니다. 그래도 보증에 가입했으니 법원 서류는 무시해도 된다고 생각하면 곤란합니다. 채권신고나 배당요구가 필요한지, 배당요구 종기가 언제인지, 내 보증금 중 얼마가 배당될지를 사건별로 확인해야 합니다. 선순위 임차권인지, 낙찰자에게 주장할 수 있는 권리가 남는지에 따라서도 움직임이 달라집니다.
주택도시보증공사는 계약기간 중 경매·공매가 진행돼 배당 후에도 보증금을 다 받지 못한 경우를 보증사고 사유로 안내합니다. 이때는 배당표 등 미수령액을 확인할 자료가 필요합니다. 경매가 시작됐다는 사실 하나만으로 보증금 전액이 즉시 들어오는 구조는 아닙니다. 보증기관의 이행 심사와 집을 비워주는 절차까지 맞물리므로, 다음 집의 잔금일을 잡기 전에 자금 공백을 계산해야 합니다.
경매 현장에서는 집값을 높게 믿었다가 손실을 보는 일이 드물지 않습니다. 세입자도 같은 숫자를 봐야 합니다. 보증 가입 가능 여부를 계약 전에 확인하고, 가입 후에는 보증서와 권리관계를 챙기고, 계약이 끝날 때는 통지와 임차권등기 순서를 지키는 것. 번거롭지만 전세금처럼 큰돈을 맡길 때 저는 이 절차에 쓰는 시간을 비용이 아니라 방어비로 봅니다.
