전세보증금 반환보증 신청해보니 집값보다 먼저 볼 게 있었다
얼마 전 경매 물건의 임차인과 보증금 얘기를 나눴습니다. 계약할 때는 중개사가 ‘보증보험도 되는 집’이라고 했답니다. 그런데 막상 전세보증금 반환보증 신청을 하려니 선순위 근저당 때문에 한도가 모자랐습니다. 경매장에서 등기부 한 줄의 무게를 자주 봅니다. 세입자에게는 그 한 줄이 2년 뒤 돌려받을 돈의 문제이기도 합니다.
계약서 쓰기 전에 한도부터 계산했다
주택도시보증공사의 반환보증은 계약이 끝났는데 집주인이 돌려주지 못한 보증금을 보장하는 상품입니다. 전세대출을 받게 해주는 보증과는 용도가 다릅니다. ‘대출이 나왔으니 반환보증도 되겠지’ 하고 넘기면 곤란합니다.
먼저 볼 숫자는 집값, 내 보증금, 나보다 앞서는 채권입니다. 주택도시보증공사가 인정한 주택가격의 90%에서 선순위채권 등을 뺀 금액이 보증한도의 기본 계산입니다. 여기서 말하는 주택가격은 집주인이 부르는 호가가 아닙니다. 공사가 정한 순서에 따라 인정하는 가격이라, 같은 집도 예상보다 낮게 잡힐 수 있습니다.
가령 공사가 인정한 주택가격이 3억 원이면 90%는 2억 7천만 원입니다. 선순위 근저당 채권액이 2천만 원이라면 단순 계산상 남는 한도는 2억 5천만 원입니다. 전세보증금이 2억 6천만 원이면 1천만 원이 모자랍니다. 이 숫자는 계산을 보여주는 예시이고, 실제 가입 여부는 다른 조건까지 심사해야 알 수 있습니다.
등기부 을구에서는 근저당의 채권최고액과 설정일을 봅니다. 갑구에 압류, 가압류, 경매개시 같은 권리침해가 있는지도 확인합니다. 다가구주택이라면 다른 세입자의 보증금도 중요합니다. 내 방의 계약서만 보고 건물 전체의 선순위 보증금을 알 수는 없습니다. 저는 이런 집을 볼 때 임대인이나 중개사의 말보다 서류로 확인할 수 있는 범위를 먼저 따집니다.
신청 시기를 놓치면 계산이 소용없다
보증금과 선순위채권이 한도 안에 들어와도 신청 기한을 넘기면 가입이 막힐 수 있습니다. 주택도시보증공사 안내상 신규 계약은 계약서의 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날을 기준으로, 전세계약기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 합니다. 갱신 계약은 갱신한 계약기간의 절반이 지나기 전입니다. 2년 계약이면 ‘1년쯤 됐을 때 알아보자’는 생각은 위험합니다.
계약기간은 원칙적으로 1년 이상이어야 하고, 해당 주택에 거주하면서 전입신고와 확정일자도 갖춰야 합니다. 보증금 기준은 수도권 7억 원 이하, 그 밖의 지역 5억 원 이하입니다. 보증금이 있는 월세라면 월세를 환산한 금액까지 기준에 반영될 수 있습니다. 주거용 오피스텔은 계약서나 중개대상물 확인·설명서의 주거용 표시도 챙겨야 합니다.
특히 계약금을 보낸 뒤 ‘가입이 안 되면 그때 생각하지’ 하는 순서가 아쉽습니다. 계약 전 등기부와 건축물대장, 보증 가능 여부를 확인하고, 가입이 안 될 때 계약금 문제를 어떻게 처리할지 특약까지 협의하는 편이 낫습니다. 특약 문구만 있으면 무조건 돈을 돌려받는다는 뜻은 아닙니다. 언제까지 신청하고, 어떤 사유로 거절됐을 때 계약을 해제할지 구체적으로 적어야 분쟁의 여지를 줄일 수 있습니다.
서류를 모아 신청하니 빠진 정보가 보였다
신청 경로는 주택도시보증공사 지사와 위탁은행 방문, 공사 모바일 서비스, 일부 간편결제 서비스 등이 있습니다. 접수 전에 확정일자가 표시된 전세계약서, 신분증, 보증금 지급을 확인할 자료, 주민등록등본과 전입세대확인서처럼 요구되는 서류를 확인해야 합니다. 갱신 계약이면 최초 계약서도 필요할 수 있습니다. 주택도시보증공사는 제출서류 가운데 최근 1개월 이내 발급분을 요구하는 항목이 있으니, 오래전에 뽑아둔 서류만 믿지 않는 게 좋습니다.
다가구는 한 단계 더 번거롭습니다. 다른 전세계약의 체결 내역을 확인하는 서류와 확정일자 부여 현황 등이 필요합니다. 임대인이나 중개사의 확인이 필요한 서류도 있어 입주한 뒤 처음 부탁하면 시간이 걸릴 수 있습니다. 전세대출을 받았다면 보증금반환채권에 질권이 설정됐거나 채권양도가 이뤄졌는지도 은행에 확인해야 합니다. 대출 종류와 담보 방식에 따라 반환보증 가입에 영향을 줍니다.
보증료도 비용으로 잡아야 합니다. 주택도시보증공사는 보증금액, 주택 유형, 부채비율, 계약기간에 따라 보증료를 산정합니다. 같은 2억 원대 보증금이라도 근저당이 많거나 주택 유형이 다르면 금액이 달라집니다. 신청 화면의 예상액만 보고 끝내지 말고 심사 뒤 발급된 보증서의 보증금액과 기간을 직접 읽어야 합니다. 일부 금액만 가입했다면 가입하지 않은 부분은 여전히 내 몫입니다.
보증서가 나와도 퇴거 순서는 조심스럽다
반환보증에 가입했다고 계약 종료일에 자동으로 돈이 입금되는 건 아닙니다. 계약이 적법하게 끝났다는 사실이 확인돼야 하고, 보증금을 받지 못하면 정해진 사고 통지와 이행청구 절차를 밟아야 합니다. 주택도시보증공사 안내에 따르면 계약 종료 후 1개월이 지나도록 보증금을 돌려받지 못한 경우가 보증사고 사유에 해당합니다. 경매나 공매가 진행된 경우에는 별도 사유와 절차가 적용됩니다.
이때 급하다고 먼저 전출하고 집을 비우는 실수가 가장 걱정됩니다. 보증금 전액을 받지 못했다면 임차권등기가 완료되기 전까지 대항력과 우선변제권을 유지해야 합니다. 임차권등기명령을 신청한 것과 실제 등기가 마쳐진 것은 다릅니다. 저도 경매 서류에서 전입일 하루 차이로 순위가 달라지는 모습을 여러 번 봤습니다. 새집 입주 날짜를 맞추느라 기존 집의 권리를 놓치지 않도록 이사 순서를 먼저 계산해야 합니다.
전세보증금 반환보증 신청은 서류 몇 장 내고 안심하는 절차가 아닙니다. 집값을 얼마로 인정받는지, 앞선 채권이 얼마인지, 내가 언제 어떤 권리를 갖췄는지를 확인하는 과정에 가깝습니다. 경매 물건을 볼 때처럼 숫자와 날짜를 종이에 써 놓으면, 계약 전에 물어야 할 것도 훨씬 선명해집니다.
