전세사기 예방법을 경매장에서 배웠습니다
얼마 전 경매 물건 서류를 보다가 2년 전 그 집에 전세로 들어간 세입자의 보증금을 확인했습니다. 집을 팔아도 그 돈을 전부 돌려받기 어려워 보이는 물건이었죠. 계약할 때는 멀쩡한 집이었을 겁니다. 제가 입찰장에서 배운 전세사기 예방법은 집의 겉모습보다, 보증금이 위험해질 때 어떤 순서로 돈을 돌려받는지 먼저 보는 겁니다.
전셋값이 집값에 바짝 붙으면 멈춥니다
계약 전에 가장 먼저 확인할 숫자는 매매가격과 전세보증금입니다. 국토교통부 실거래가 공개 자료에서 같은 건물, 비슷한 면적의 최근 매매 거래를 찾고 주변 중개업소에도 실제로 팔릴 만한 가격을 물어봅니다. 매물에 붙은 호가만 믿고 계산하면 위험합니다. 특히 거래가 드문 신축 빌라는 분양가나 감정가가 높아 보여도 그 가격에 바로 팔 수 있다는 뜻은 아닙니다.
가령 매매가격을 3억 2천만 원으로 봤는데 전세보증금이 2억 6천만 원이고, 앞선 근저당권 채권최고액이 7천만 원이라면 보증금과 선순위 채권을 더해 3억 3천만 원입니다. 집값을 이미 넘습니다. 이때 집주인이 “대출 원금은 얼마 안 남았다”고 말해도 등기부에 적힌 금액과 실제 상환·말소 여부를 따로 확인해야 합니다. 경매에서는 낙찰가가 평소 매매가격보다 낮아질 수도 있습니다.
주택도시보증공사의 전세보증금반환보증도 이런 숫자를 봅니다. 일반적인 보증한도 계산은 주택가격의 90%에서 선순위채권 등을 빼는 방식입니다. 위 예시라면 3억 2천만 원의 90%는 2억 8천8백만 원인데, 여기서 7천만 원을 빼면 2억 1천8백만 원입니다. 보증금 2억 6천만 원에 못 미칩니다. 다만 공사가 인정하는 주택가격과 실제 선순위채권은 별도 기준으로 심사하니, 이 계산만으로 가입 가능 여부를 단정하면 안 됩니다.
등기부는 계약할 때와 잔금 보낼 때 두 번 봅니다
등기사항증명서의 갑구에서는 소유자가 계약 상대와 같은지, 압류·가압류·가등기·경매개시결정 같은 기록이 있는지 확인합니다. 을구에서는 근저당권과 전세권을 봅니다. 기록이 낯설거나 말소 조건이 복잡하면 계약을 서두르지 않습니다. 건축물대장에서는 실제 계약하려는 호실의 용도와 위반건축물 표시도 확인합니다. 주소와 호수가 계약서, 등기, 현관 표시에서 서로 맞는지도 의외로 자주 놓칩니다.
등기부는 계약 당일에 한 번 보고 끝낼 서류가 아닙니다. 계약금 낸 뒤 잔금일 사이에 새 근저당이 잡힐 수 있습니다. 저는 잔금을 보내기 직전 다시 발급받아 비교합니다. ‘잔금일까지 새로운 담보권이나 권리침해가 생기지 않아야 한다’는 취지의 특약도 계약서에 적습니다. 특약만으로 등기를 막을 수는 없으니, 달라진 내용이 있다면 송금 전에 원인과 말소 방법을 확인해야 합니다.
돈은 등기부상 소유자 명의 계좌로 보내고 이체 내역을 남깁니다. 대리인이 계약하러 왔다면 위임장과 신분증, 인감증명서 등으로 권한을 확인하고 소유자 본인에게도 계약 내용을 확인합니다. 중개사가 동석했다는 사실만으로 이 절차가 끝나는 건 아닙니다.
등기부에 안 보이는 빚도 있습니다
다가구주택은 특히 조심합니다. 건물 전체가 하나의 등기인데 여러 세입자가 들어가 있을 수 있습니다. 내 앞에 들어온 세입자들의 보증금까지 합쳐야 경매 때 내 차례에 돌아올 돈을 가늠할 수 있죠. 집주인에게 기존 임차인의 보증금과 전입·확정일자 관련 자료를 요구하고, 확인할 수 없는 금액이 크다면 그 불확실성 자체를 위험으로 봅니다. 빈방처럼 보여도 이미 계약된 방이 있는지도 따져야 합니다.
세금도 등기부만으로는 다 보이지 않습니다. 계약 전에는 임대인의 협조를 받아 미납 국세·지방세를 확인하는 게 좋습니다. 계약을 맺은 뒤라면 보증금이 1천만 원을 초과하는 경우, 임대차 시작일까지 임대인 동의 없이 미납 국세와 지방세를 열람할 수 있습니다. 국세는 국세청, 지방세는 지방자치단체의 안내에 따라 신청합니다. 이미 계약금을 냈어도 잔금 전에 확인할 기회가 남아 있다는 뜻입니다. 다만 그때 문제가 드러나면 돈을 돌려받는 일이 복잡해질 수 있으니 계약 전에 확인하는 편이 낫습니다.
입주한 날 할 일까지 계약 전에 생각합니다
열쇠를 받고 실제로 입주했다면 전입신고를 하고 계약서에 확정일자를 받습니다. 주택임대차보호법상 집을 인도받고 주민등록을 마친 임차인의 대항력은 그다음 날부터 생깁니다. 확정일자만 받거나 전입신고만 해서는 경매에서 기대하는 권리를 모두 갖췄다고 생각하면 곤란합니다. 이 시간 차이 때문에 잔금일의 등기 상태를 확인하는 일이 더 중요합니다.
반환보증에 가입할 계획이라면 계약금을 보내기 전에 주택도시보증공사 등에 해당 집의 보증 가능 조건을 확인합니다. 보증금 액수, 주택가격 산정, 선순위채권, 건물 상태에 따라 가입이 거절될 수 있습니다. ‘보증보험 될 거예요’라는 구두 답변 대신 실제 심사에 필요한 서류와 조건을 확인하고, 가입이 안 될 때 계약을 어떻게 처리할지도 계약서에서 검토합니다. 보증에 가입하더라도 보증금 반환까지는 절차와 시간이 걸릴 수 있습니다.
현장에서 보면 마음에 든 집을 놓칠까 봐 서류 확인을 하루 미루는 경우가 많습니다. 하지만 전세보증금은 월세 몇 달 치를 아끼려고 가볍게 걸 수 있는 돈이 아닙니다. 집값, 앞선 권리와 보증금, 세금, 잔금일 등기까지 확인하고도 숫자가 불안하면 저는 그 집을 보내줍니다. 다음 집은 구할 수 있어도 잃은 보증금을 되찾는 데는 몇 년이 걸릴 수 있으니까요.
