전세사기 예방하는 법 경매장에서 뼈저리게 배웠다
경매장에서 보증금을 못 돌려받는 세입자를 여러 번 봤습니다. 계약할 때는 멀쩡해 보였던 집이었겠죠. 그런데 배당표 앞에서는 집주인의 말보다 등기 날짜와 먼저 들어온 돈이 중요합니다. 전세사기 예방하는 법을 묻는 분께 제가 계약 전부터 잔금 다음 날까지 확인하라고 말하는 이유입니다.
시세부터 보수적으로 잡아야 합니다
집값이 3억 원이고 전세금이 2억 8천만 원이라고 해보죠. 얼핏 2천만 원의 여유가 있어 보입니다. 하지만 3억 원이 실제 팔릴 가격인지부터 의심해야 합니다. 같은 단지나 인근의 최근 거래, 현재 매물 가격을 함께 보고, 빌라처럼 거래가 드문 집은 특히 보수적으로 값을 잡습니다. 호가 한두 개만 보고 집값을 확정하면 위험합니다.
경매에서는 낙찰가에서 집주인의 빚과 경매 비용 등이 빠져나갑니다. 시세와 보증금의 차이가 얇은 집은 집값이 조금만 내려도 보증금이 흔들립니다. 예를 들어 3억 원이라고 믿었던 집이 2억 5천만 원 수준에 팔린다면, 전세금 2억 8천만 원은 이미 집값보다 큽니다. 저는 이런 계산이 맞지 않는 집에서 중개사가 ‘이 동네는 원래 전세가가 높다’고 말하면 일단 발을 뺍니다.
주택도시보증공사의 전세보증금반환보증도 계약 전에 가입 가능성을 확인합니다. 보증한도는 공사가 인정하는 주택가격과 선순위채권 등을 기준으로 계산합니다. 매물 광고에 적힌 가격이 그대로 인정되는 건 아닙니다. 가입 가능하다는 구두 설명과 실제 보증 승인도 다릅니다.
등기부 한 장으로 끝내면 놓치는 돈이 있습니다
등기사항전부증명서를 떼면 갑구에서 소유자와 압류·가압류 같은 권리 제한을, 을구에서 근저당권 등을 봅니다. 계약 상대가 등기상 소유자인지 신분증과 대조하고, 대리인이 나오면 위임장과 인감 관련 서류, 소유자 의사까지 확인합니다. 건축물대장도 함께 봐야 계약하려는 호실과 용도가 맞는지 알 수 있습니다.
근저당은 실제 대출잔액을 구두로 듣고 계산하면 안 됩니다. 등기에는 보통 채권최고액이 적혀 있고, 경매에서는 그 권리가 내 보증금보다 앞서는지가 중요합니다. 3억 원짜리 집에 선순위 근저당 채권최고액이 8천만 원이고 내 전세금이 2억 3천만 원이라면, 두 금액만 더해도 3억 1천만 원입니다. 실제 배당액은 사정에 따라 달라지지만, 초보자가 안심할 숫자는 아닙니다.
다가구주택은 더 까다롭습니다. 여러 세대가 건물 하나를 함께 쓰기 때문에, 등기부에 다른 세입자의 보증금이 한 줄씩 나오지 않습니다. 먼저 들어온 세입자의 보증금과 전입·확정일자 현황을 확인하고, 집주인에게 관련 자료 제시와 열람 협조를 요구해야 합니다. 집주인이 선순위 보증금 규모를 계속 흐리면 저는 그 물건을 넘깁니다. 모르는 금액을 0원으로 놓고 계산할 수는 없으니까요.
세금도 빠뜨리기 쉽습니다. 임대인에게 국세·지방세 납세증명서 제시나 미납세금 열람 협조를 요청합니다. 주택임대차보호법에는 계약 체결 때 임대인이 관련 정보를 제시하도록 한 규정도 있습니다. 세금과 다른 우선권은 등기부만으로 전부 드러나지 않으니, 서류 확인을 거절하는 이유까지 들어보고 판단해야 합니다.
계약서 특약은 돈이 돌아오는 조건까지 적습니다
‘근저당 말소 예정’이라는 말만 믿고 계약금을 보내는 분이 있습니다. 말소할 권리와 기한을 계약서에 쓰고, 잔금 지급과 동시에 말소가 이뤄지는지 확인해야 합니다. 잔금 전후에 새 근저당이나 소유권 변동을 만들지 않는다는 약속도 특약에 담습니다. 약속을 어겼을 때 계약을 해제하고 이미 지급한 돈을 반환받는다는 내용까지 적어야 다툴 때 기준이 생깁니다.
보증 가입이 중요한 계약이라면 ‘임차인 책임 없이 전세보증금반환보증 가입이 거절될 경우 계약을 해제하고 지급한 보증금을 반환한다’는 취지의 특약을 협의합니다. 주택도시보증공사도 이런 취지의 특약을 안내합니다. 다만 특약 한 줄이 위험한 집을 안전하게 바꾸지는 않습니다. 거절 사유가 생겼을 때 집주인에게 돈을 돌려받는 문제는 별개이니, 애초에 보증 심사 조건을 먼저 확인하는 편이 낫습니다.
계약금과 잔금은 소유자 명의 계좌인지 확인하고 이체 기록을 남깁니다. 중개사 사무소에서는 공인중개사 등록 상태와 중개대상물 확인·설명서를 확인합니다. 설명서에 적힌 권리관계가 제가 직접 발급받은 등기사항전부증명서와 다르면 그 자리에서 이유를 묻습니다. 급하게 계약하라는 말에 확인 순서를 바꾸지 않습니다.
잔금 날 다시 확인하고 바로 전입합니다
계약 때 깨끗했던 등기부가 잔금 날에도 같다는 보장은 없습니다. 저는 잔금 보내기 직전에 등기사항전부증명서를 다시 발급받아 소유자, 근저당, 새로 접수된 등기 신청을 확인합니다. 등기 신청이 처리 중이라면 무엇이 접수됐는지 확인되기 전에는 돈을 보내지 않는 쪽이 안전합니다.
열쇠를 받고 실제 입주했다면 전입신고와 확정일자도 바로 챙깁니다. 주택을 인도받고 전입신고를 마친 임차인의 대항력은 법에 따라 다음 날부터 생깁니다. 확정일자만 받았다고 모든 순위가 해결되는 것도 아닙니다. 잔금 당일 집주인이 새 담보권을 설정하는 일을 경계하는 이유가 여기에 있습니다. 이사 후 며칠 안에 등기를 한 번 더 확인하면 계약 때 넣은 특약이 지켜졌는지도 볼 수 있습니다.
전세보증금반환보증은 실제 가입 승인과 보증 내용을 확인해야 합니다. 주택도시보증공사 기준으로는 신청 기한도 계약기간의 절반이 지나기 전까지라 미루면 곤란합니다. 전세대출을 받았다는 사실만으로 반환보증에 가입된 것은 아닙니다. 제가 경매장에서 배운 건 단순합니다. 싼 전세를 놓치는 아쉬움은 잠깐이지만, 확인하지 않은 보증금은 몇 년을 묶어둘 수 있습니다.
