주담대 고정금리 변동금리 차이 낙찰 뒤 따져봤더니
법원에서 낙찰받고 나오면 금리 0.몇 퍼센트포인트 차이가 꽤 크게 보입니다. 저도 처음에는 가장 낮은 금리를 제시한 곳부터 찾았습니다. 그런데 경락잔금대출을 알아보며 더 자주 확인하게 된 건 그 금리가 언제까지 유지되는지, 그리고 잔금을 치른 뒤 매달 얼마를 버틸 수 있는지였습니다. 입찰장에서 수익률을 계산할 때는 숫자가 반듯한데, 명도가 늦어지면 이자만 먼저 나갑니다.
처음 제시받은 금리만 보면 놓치는 것
주담대 고정금리 변동금리 차이는 이름보다 계약서의 ‘금리 변경 시점’에서 드러납니다. 변동금리는 약정한 주기마다 기준금리와 가산금리 등의 조건에 따라 적용 금리가 달라질 수 있습니다. 금리가 내려가면 부담이 줄 여지가 있지만, 올라가면 상환액도 커질 수 있죠. 고정금리는 정해진 기간 동안 적용 금리를 유지하므로 그 기간의 월 상환액을 예상하기 쉽습니다.
여기서 ‘고정’이라는 말만 믿으면 곤란합니다. 30년 만기 대출이라도 5년만 고정한 뒤 변동금리로 바뀌는 혼합형이 있습니다. 5년마다 새 금리를 적용하고 그사이에는 고정하는 주기형도 있고요. 금융위원회도 혼합형과 주기형을 서로 다른 방식의 상품으로 구분합니다. 상담할 때는 순수 고정인지, 혼합형인지, 주기형인지 먼저 확인해야 비교가 됩니다.
변동금리라면 기준금리가 무엇인지와 금리 변경 주기가 몇 개월인지도 봅니다. 같은 변동형이라도 변경 시점이 다르면 금리 상승이 내 통장에 반영되는 속도가 다릅니다. 우대금리를 받는 조건도 체크해야 합니다. 급여 이체나 카드 사용 조건을 채우지 못해 우대금리가 빠지면, 처음 들은 금리와 실제 적용 금리가 달라질 수 있습니다.
3억 원을 빌린다고 놓고 계산해봤다
숫자로 보면 감이 빠릅니다. 대출 3억 원, 만기 30년, 원리금균등상환이라고 가정해보죠. 변동형의 최초 금리가 연 4.2%라면 첫 월 상환액은 약 147만 원입니다. 고정형이 연 4.6%라면 약 154만 원이고요. 처음에는 변동형이 한 달에 약 7만 원 가볍습니다. 어디까지나 비교를 위한 가정이며 실제 금리와 상환액은 심사 결과, 실행일, 상품 조건에 따라 달라집니다.
그런데 변동형 금리가 나중에 연 5.2%가 되면 이야기가 달라집니다. 같은 3억 원을 처음부터 30년간 그 금리로 갚는다고 가정했을 때 월 상환액은 약 165만 원입니다. 앞의 147만 원과 단순 비교하면 월 18만 원 차이죠. 실제로는 금리가 바뀌는 날의 남은 원금과 잔여 기간으로 상환액을 다시 계산하므로 이 숫자가 그대로 청구되지는 않습니다. 제가 보는 건 정확한 미래 금리보다 ‘월 20만 원 안팎이 더 나가도 버틸 현금이 있는가’입니다.
반대로 금리가 내려가면 변동형이 유리해질 수도 있습니다. 그렇다고 향후 인하를 전제로 입찰가를 높이진 않습니다. 낙찰은 되돌릴 수 있어도, 예상했던 금리 경로는 붙잡아 둘 수 없으니까요. 고정형의 초기 금리가 더 높다면 그 차액은 일정 기간 상환액을 예측하기 위해 치르는 비용으로 봅니다.
경매 물건에서는 대출 기간보다 버티는 기간이 먼저다
실거주 목적으로 오래 보유할 집과, 수리 후 매도할 경매 물건은 계산 순서가 다릅니다. 예전에 명도 협의가 예상보다 길어진 물건을 겪고 나니 매도 예정일을 적을 때도 여유를 두게 됐습니다. 명도, 수리, 매도 중 한 단계만 늦어져도 보유 기간의 이자와 관리비가 늘어납니다. 월세가 들어올 예정이라면 공실 기간까지 넣어봐야 하고요.
짧게 보유할 계획이라면 금리 차이뿐 아니라 중도상환수수료가 수익에 미치는 영향도 큽니다. 금융위원회는 2025년 신규 대출부터 중도상환수수료 산정 기준을 바꿨지만, 실제 수수료율과 면제 조건은 금융회사와 상품별로 확인해야 합니다. 매도해서 대출을 갚을 시점이 약정상 수수료 부과 기간에 들어가는지, 일부 상환에도 수수료가 붙는지 확인합니다. 금리 0.2%포인트를 아끼고도 조기 상환 비용에서 더 나갈 수 있습니다.
대출 한도도 별개입니다. 담보가치가 충분해 보여도 소득, 기존 대출, 상환 방식과 적용 규정에 따라 실제 승인액은 달라집니다. 특히 경락잔금대출은 낙찰가의 몇 퍼센트가 무조건 나온다는 식으로 계산하면 위험합니다. 입찰 전에는 해당 물건의 권리관계와 점유 상태를 확인하고, 금융회사에 물건 정보와 본인 소득·부채를 전달해 가능한 조건을 확인하는 편이 안전합니다. 계약 전 상담 결과도 최종 승인을 보장하진 않으니 잔금 부족분은 자기자금으로 감당할 수 있는지 따져야 합니다.
입찰표 쓰기 전 제가 적어두는 숫자
저는 금리 유형을 고르기 전에 돈이 나가는 순서대로 적습니다. 낙찰가에서 보증금을 뺀 잔금, 취득세와 등기 비용, 명도와 수리 비용, 예상 보유 기간의 이자·관리비, 매도할 때의 비용과 세금까지요. 세금은 보유 주택 수와 물건, 거래 상황에 따라 달라지므로 단일 세율을 넣고 끝내지 않습니다. 이 비용을 뺀 뒤에도 현금 여유가 있어야 금리 선택이 의미가 있습니다.
- 고정금리가 유지되는 기간과 이후 적용 방식
- 변동금리의 기준금리, 변경 주기, 우대금리 유지 조건
- 금리가 1%포인트 오를 때의 예상 월 상환액과 현금 여유
- 예상 매도 시점에 적용될 중도상환수수료와 실제 대출 가능액
이 네 줄을 같은 조건으로 놓고 보면 처음 제시받은 금리가 가장 싼 상품이 끝까지 싼 상품은 아닐 수 있습니다. 제 경험상 경매에서는 금리 전망을 맞히는 것보다 일정이 어긋났을 때 잔금과 상환액을 감당할 수 있는지가 더 중요했습니다. 입찰가를 쓸 때부터 그 여유분을 남겨두는 쪽이 오래 버티게 해줬습니다.
