화성 마도면 토지 경매, 2회 유찰 20.5억

한줄 요약

솔직히 말하면, 두 번 유찰된 이유가 명확한데도 가격이 매력적인 편입니다.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/2199

경매물건 주소 보기 경기도 화성시 마도면 백곡리 490-1

이 물건은 경기도 화성시 마도면 백곡리에 위치한 대규모 토지입니다. 면적이 약 13,013㎡(3,936.4평)으로 상당히 넓습니다. 주변 환경은 대체로 농촌 지역으로, 대규모 개발이 진행되기 전까지는 임대 수익보다는 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있는 곳입니다. 교통은 약간 불편할 수 있지만, 산업단지가 가까워서 산업용지로 활용 가능성이 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 41억 9,767만원이지만, 현재 최저입찰가는 20억 5,685만원으로 무려 52% 할인된 상태입니다. 인근 시세와 비교하면 상당히 매력적입니다. 예상 낙찰가는 21억 5,970만원 전후로 보고 있으며, 이는 인근 실거래가 대비 28% 저렴한 수준입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 1월 12일 설정된 근저당권입니다. 아직 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다. 특이사항으로는 일괄매각이지만, 지하수 관정과 제외되는 제시외 건물들로 인해 법정지상권 성립 여부가 불명확합니다. 또한, 매각에서 제외되는 건물들이 많아 이를 고려해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건의 가장 큰 매력은 가격입니다. 하지만 법정지상권 성립 가능성과 임차인 대항력 등의 리스크는 무시할 수 없습니다. 예상 수익률은 다소 불확실하지만, 장기 보유 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 산업단지 인접 지역으로 개발 호재가 있을 경우에는 단기 투자도 가능할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 중간 정도로 예상되며, 권장 입찰가는 약 21억 5천만원 내외가 적당할 듯합니다. 취등록세 약 9,934만원을 포함하면 총 투자금은 22억 5천만원 정도로 예상됩니다. 솔직히 말해, 법정지상권 등의 리스크를 감안하고도 충분히 매력적인 투자처로 보입니다.