월세 계산법, 경매 물건 보러 다니며 직접 따져봤더니 숫자가 달라졌습니다

법원 앞 커피숍에서 제일 많이 듣는 질문

얼마 전 입찰 끝나고 법원 앞 커피숍에 앉아 있는데, 옆자리 초보 투자자 두 분이 월세 얘기를 하고 있더군요. 보증금 1,000만 원에 월세 60만 원이면 괜찮은 물건 아니냐고요. 숫자만 보면 그럴듯합니다. 그런데 경매판에서 월세 계산법을 대충 잡으면 낙찰받는 순간부터 계산이 틀어집니다.

저도 초반에는 월세 60만 원이라는 숫자만 크게 봤습니다. 1년이면 720만 원, 5년이면 3,600만 원. 머릿속 계산은 빠른데 현실은 그렇게 깨끗하지 않습니다. 공실도 생기고, 수리비도 나가고, 재산세도 내고, 대출이자도 매달 빠져나갑니다. 특히 경매로 받은 집은 낙찰가만 보면 안 됩니다. 취득세, 법무비, 명도비, 체납 관리비, 인테리어 비용까지 붙습니다.

그래서 월세 계산은 단순히 월세 곱하기 12로 끝내면 안 됩니다. 그건 임대수입 계산이지, 투자 판단 계산이 아닙니다. 현장에서 돈을 잃지 않으려면 월세가 아니라 남는 돈을 봐야 합니다.

월세 계산법의 기본은 연 임대수입부터 잡는 겁니다

가장 기본 공식은 단순합니다. 월세에 12개월을 곱하면 연 임대수입이 나옵니다. 월세 50만 원이면 1년 임대수입은 600만 원입니다. 월세 80만 원이면 960만 원입니다. 여기까지는 누구나 합니다.

문제는 보증금을 어떻게 볼 것이냐입니다. 예를 들어 보증금 1,000만 원에 월세 60만 원짜리 빌라가 있다고 합시다. 이때 보증금은 매달 들어오는 수입이 아닙니다. 다만 투자금에서 일부를 빼주는 역할을 합니다. 내가 총 1억 원을 들였는데 임차인 보증금 1,000만 원을 받았다면 실제 묶인 돈은 9,000만 원으로 볼 수 있습니다.

초보가 자주 하는 실수는 보증금을 수익처럼 착각하는 겁니다. 보증금은 언젠가 돌려줘야 할 돈입니다. 내 돈처럼 쓰면 나중에 임차인 나갈 때 현금 흐름이 꼬입니다. 특히 여러 채를 굴릴 때 보증금 반환 시기가 겹치면 꽤 아찔합니다.

단순 수익률 계산 예시

예를 들어 낙찰가와 비용을 합쳐 총투자금이 1억 원이고, 임차인 보증금이 1,000만 원, 월세가 60만 원이라고 해보겠습니다.

• 연 임대수입: 60만 원 x 12개월 = 720만 원
• 실투자금: 1억 원 - 보증금 1,000만 원 = 9,000만 원
• 단순 수익률: 720만 원 / 9,000만 원 = 연 8%

겉으로 보면 연 8%입니다. 요즘 같은 시장에서 꽤 괜찮아 보이죠. 그런데 이 숫자는 아직 거칠게 잡은 겁니다. 저는 현장에서 이걸 최종 숫자로 보지 않습니다. 여기서 비용을 하나씩 빼야 진짜 얼굴이 나옵니다.

진짜 월세 계산은 비용을 빼고 봐야 합니다

경매 물건은 특히 비용 항목이 많습니다. 낙찰받기 전에는 다 작아 보이는데, 잔금 치르고 열쇠 받는 순간부터 하나씩 실제 청구서가 됩니다. 제가 월세 계산할 때 기본으로 빼는 건 대출이자, 재산세, 수리비, 공실 손실, 중개수수료, 관리비 체납 가능성입니다.

아까 예시를 조금 현실적으로 바꿔보겠습니다. 총투자금 1억 원짜리 빌라를 낙찰받았고, 대출 6,000만 원을 연 5%로 썼다고 가정해봅시다. 1년 이자는 300만 원입니다. 월세 수입 720만 원에서 이자만 빼도 420만 원이 남습니다.

여기에 재산세와 소소한 보유 비용을 40만 원, 2년에 한 번 도배나 수리 비용으로 100만 원씩 잡으면 연평균 50만 원, 공실을 1년에 한 달만 잡아도 60만 원이 빠집니다. 중개수수료도 임차인 바뀔 때 들어갑니다. 이렇게 빼면 남는 돈은 생각보다 줄어듭니다.

• 연 월세수입: 720만 원
• 대출이자: 300만 원
• 재산세 등 보유비: 40만 원
• 수리비 연평균: 50만 원
• 공실 1개월 손실: 60만 원
• 실제 예상 잔액: 270만 원

이러면 체감 수익은 완전히 달라집니다. 보증금을 뺀 실투자금 9,000만 원 기준으로 보면 비용 반영 후 수익률은 연 3% 수준입니다. 처음에 봤던 8%와는 차이가 큽니다. 그래서 저는 초보분들에게 월세 계산할 때 좋은 쪽으로만 계산하지 말라고 말합니다. 숫자는 보수적으로 잡아야 현장에서 버팁니다.

전월세 전환율은 비교용으로만 써야 합니다

월세 계산법을 검색하다 보면 전월세 전환율 이야기가 많이 나옵니다. 보증금을 월세로 바꾸거나, 월세를 보증금으로 환산할 때 쓰는 기준입니다. 예를 들어 보증금 1,000만 원을 월세로 바꿀 때 연 6%를 적용하면 1년에 60만 원, 한 달 5만 원 정도로 보는 식입니다.

예를 들어 보증금 2,000만 원에 월세 50만 원인 집과 보증금 1,000만 원에 월세 55만 원인 집이 있다고 합시다. 보증금 차이 1,000만 원에 월세 차이 5만 원이면 연 60만 원 차이입니다. 이때 전환율은 6%입니다. 이런 식으로 주변 시세가 말이 되는지 비교할 수 있습니다.

다만 이걸 절대 기준처럼 믿으면 곤란합니다. 지역, 건물 상태, 엘리베이터 유무, 주차, 역세권 여부, 임차 수요에 따라 실제 시장 월세는 다르게 움직입니다. 같은 동네라도 언덕 위 빌라와 역 앞 오피스텔은 공실 기간이 다릅니다. 숫자표 하나로 현장을 다 설명할 수는 없습니다.

저는 전월세 전환율을 계산기처럼 쓰되, 마지막 판단은 실거래와 임대 매물로 맞춥니다. 주변 공인중개사무소 두세 군데에 전화해서 실제로 빠지는 월세를 물어봅니다. 광고에 올라온 금액보다 5만 원 낮게 봐야 하는 경우도 많습니다. 임대인은 65만 원 받고 싶어도 시장은 58만 원에서 멈춰 있는 경우가 있습니다.

경매 물건은 명도와 수리비까지 월세 계산에 넣어야 합니다

일반 매매보다 경매에서 월세 계산이 더 까다로운 이유가 있습니다. 낙찰받았다고 바로 세입자를 받을 수 있는 게 아니기 때문입니다. 점유자가 버티면 명도 기간이 길어지고, 그 기간에는 월세가 없습니다. 대출이자는 계속 나갑니다.

제가 예전에 낙찰받은 수도권 빌라가 그랬습니다. 계산상으로는 월세 55만 원이면 충분히 맞는 물건이었습니다. 그런데 기존 점유자와 협의가 늦어져 두 달 반이 그냥 지나갔습니다. 그 사이 이자와 관리비가 나갔고, 내부를 열어보니 싱크대 하부가 썩어 있었습니다. 처음 예상한 수리비는 150만 원이었는데 실제로는 420만 원이 들었습니다.

이런 일이 한 번만 생겨도 1년 수익률이 푹 꺼집니다. 그래서 저는 입찰 전 월세 계산을 할 때 명도 2개월, 수리비 최소 300만 원 같은 식으로 안전마진을 넣습니다. 물건 상태가 좋으면 남는 돈이고, 상태가 나쁘면 그 돈이 방어막이 됩니다.

제가 쓰는 보수적 계산 순서

• 주변 실제 월세를 광고가보다 5~10% 낮게 잡습니다
• 공실은 최소 연 1개월로 계산합니다
• 대출이자는 현재 금리보다 0.5~1% 높게 넣어봅니다
• 수리비는 현장 확인 전에는 넉넉하게 잡습니다
• 명도 기간 동안 월세가 없다는 전제로 버틸 수 있는지 봅니다

이렇게 계산해서도 숫자가 맞으면 입찰을 검토합니다. 반대로 낙찰가를 조금만 높여도 수익이 사라진다면 그 물건은 욕심낼 이유가 없습니다. 경매는 싸게 사는 게임처럼 보이지만, 실제로는 틀린 가격에 사지 않는 게임에 가깝습니다.

월세 수익률보다 현금흐름을 먼저 봅니다

초보 때는 연 수익률 7%, 8% 같은 말에 눈이 갑니다. 저도 그랬습니다. 그런데 오래 해보니 수익률보다 중요한 건 매달 현금흐름입니다. 통장에 실제로 얼마가 남는지, 공실이 생겨도 몇 달 버틸 수 있는지, 금리가 올라가도 버틸 수 있는지가 더 중요합니다.

월세 70만 원을 받는다고 해도 대출이자가 45만 원이면 남는 돈은 25만 원입니다. 여기서 관리 문제, 수리비, 세금까지 생각하면 실익이 크지 않을 수 있습니다. 반대로 월세가 50만 원이어도 대출을 적게 쓰고 수요가 안정적이면 훨씬 편한 물건이 됩니다.

저는 월세 계산법을 이렇게 봅니다. 첫째, 연 임대수입을 잡고 둘째, 보증금을 빼 실투자금을 계산하고 셋째, 이자와 비용을 빼고 넷째, 공실과 명도 리스크를 반영합니다. 주변 임대 수요를 직접 확인합니다. 책상 위 계산과 현장 임대 속도가 맞아야 돈이 됩니다.

월세 물건은 매달 돈이 들어오는 구조라 매력적입니다. 하지만 숫자를 좋게 꾸미기도 쉽습니다. 경매 초보라면 낙찰받기 전에 한 번만 더 낮춰서 계산해보는 습관이 필요합니다. 월세 60만 원짜리 물건이 좋은 물건인지 아닌지는 월세액이 아니라, 나쁜 상황을 넣고도 버티는지에서 갈립니다. 저는 아직도 입찰 전 계산기 두드릴 때 가장 먼저 그 부분을 봅니다.