전셋집 계약 전 등기부를 직접 뒤져봤더니 보였던 전세사기 신호들
얼마 전 상담에서 또 같은 장면을 봤습니다
얼마 전 지인이 전셋집 계약 직전이라고 서류를 들고 왔습니다. 보증금은 2억 4천만 원, 주변 시세보다 2천만 원 정도 싸고, 집은 깨끗했습니다. 중개사는 “요즘 급전세라 싸게 나온 것”이라고 했고 집주인은 계약금을 빨리 넣으면 300만 원을 더 빼주겠다고 했습니다. 솔직히 이 말이 나오면 저는 일단 손이 멈춥니다. 경매장에서 10년 넘게 보니, 정말 좋은 조건은 조용히 팔리고 위험한 조건은 급하게 밀어붙이는 경우가 많았습니다.
전세사기 예방은 대단한 법률 지식보다 순서 싸움입니다. 계약금 넣기 전에 봐야 할 걸 보고, 잔금 치르기 전에 다시 확인하고, 전입신고와 확정일자를 미루지 않는 것. 이 기본을 지키느냐가 몇 천만 원, 몇 억 원을 가릅니다. 경매 물건을 뜯어보다 보면 임차인이 딱 하루 늦어서 밀리는 사건도 있고, 근저당 하나를 가볍게 넘겨서 보증금을 거의 못 건지는 사건도 있습니다.
등기부등본은 한 번이 아니라 두 번 봅니다
전세계약에서 등기부등본은 신분증 같은 서류입니다. 그런데 초보들은 계약 당일 중개사가 보여주는 등기부 한 장만 보고 끝내는 경우가 많습니다. 저는 최소 두 번 봅니다. 계약 직전 한 번, 잔금 치르기 직전 한 번입니다. 왜냐하면 계약하고 잔금 사이에 근저당권, 압류, 가압류가 들어오는 일이 실제로 있기 때문입니다.
예를 들어 매매가가 3억 원 정도인 빌라에 선순위 근저당이 1억 8천만 원 잡혀 있고, 내 전세보증금이 1억 5천만 원이라면 숫자만 더해도 3억 3천만 원입니다. 낙찰가가 감정가의 70퍼센트로 떨어지면 2억 1천만 원 수준입니다. 이때 은행이 먼저 가져가고 나면 임차인에게 돌아올 돈이 부족해질 수 있습니다. 집이 깨끗하냐보다 이 계산이 먼저입니다.
등기부에서 먼저 볼 줄
- 갑구: 소유자가 누구인지, 압류나 가압류가 있는지 확인합니다.
- 을구: 근저당권, 전세권, 임차권등기 같은 부담이 있는지 봅니다.
- 소유자 이름: 계약서의 임대인, 신분증, 등기부 소유자가 같은지 맞춰봅니다.
- 접수일자: 권리의 순서가 돈을 회수하는 순서로 이어질 수 있습니다.
등기부가 깨끗하다고 무조건 안전한 건 아닙니다. 특히 신축 빌라는 소유권보존등기 직후 여러 세대 전세를 한꺼번에 받는 구조가 있습니다. 서류상 처음에는 깨끗해 보이는데, 주변 시세보다 전세가가 비정상적으로 높으면 나중에 문제가 커집니다. 등기부는 출발점이지 면죄부가 아닙니다.
시세보다 싼 전세보다 무서운 건 비싼 전세입니다
전세사기 이야기를 하면 많은 분들이 “싸게 나온 집이 위험한가요?”라고 묻습니다. 그런데 현장에서 더 많이 터지는 건 전세가가 매매가에 너무 가까운 집입니다. 특히 빌라, 오피스텔, 다세대주택은 아파트처럼 실거래 비교가 쉽지 않습니다. 감정가 2억 8천만 원이라고 적혀 있어도 실제 낙찰은 1억 9천만 원에 끝날 수 있습니다.
제가 봤던 한 빌라 사건은 전세보증금이 2억 2천만 원이었고, 주변 매매 호가는 2억 5천만 원 근처였습니다. 임차인은 “보증금이 매매가보다 낮으니 괜찮다”고 생각했습니다. 그런데 실제 거래되는 가격은 2억 원 안팎이었고, 경매로 넘어가니 유찰을 거쳐 1억 6천만 원대까지 내려갔습니다. 선순위 세금까지 붙으니 임차인이 기대한 회수액과 실제 배당액 차이가 컸습니다.
시세조사는 중개사 말만 듣고 끝내면 안 됩니다. 국토교통부 실거래가 공개자료, 법원 경매 감정가와 낙찰가, 주변 공인중개사 2~3곳의 매매 가능 가격을 같이 봐야 합니다. 여기서 중요한 건 호가가 아니라 팔릴 가격입니다. “이 가격이면 바로 팔리나요?”라고 물어보면 답이 조금 달라집니다. 망설임이 길면 그 가격은 진짜 시세가 아닐 가능성이 있습니다.
보증보험 가능하다는 말도 직접 확인해야 합니다
요즘 중개 현장에서 가장 많이 듣는 말이 “보증보험 됩니다”입니다. 그런데 이 말 하나 믿고 계약하면 곤란합니다. 보증보험은 주택 가격, 선순위 채권, 임대인 상태, 건축물 용도, 위반건축물 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다. 계약 후에 심사 넣었더니 거절되는 사례도 있습니다.
특히 다가구주택은 더 조심해야 합니다. 겉으로는 한 건물에 여러 세대가 살아도 등기부상 소유권은 건물 전체 하나인 경우가 많습니다. 내 앞에 들어온 임차인의 보증금 총액을 모르면 내 순위를 계산하기 어렵습니다. 선순위 임차인 보증금 합계가 5억 원이고, 건물 예상 낙찰가가 7억 원인데 내 보증금이 2억 5천만 원이라면 이미 불안한 구조입니다.
계약 전 꼭 받아볼 자료
- 등기부등본 최신본
- 건축물대장
- 임대인 신분증과 계좌 명의 확인
- 다가구라면 선순위 임차보증금 내역
- 국세·지방세 체납 관련 확인 자료
- 보증보험 가입 가능 여부에 대한 사전 확인
여기서 임대인이 자료 제공을 불편해하거나 “다들 그냥 계약한다”고 말하면 저는 멈추는 쪽을 권합니다. 좋은 임대인도 서류 요청을 귀찮아할 수는 있습니다. 하지만 보증금 수억 원이 오가는 계약에서 기본 확인을 거부한다면, 그 불편함은 임차인이 떠안을 리스크로 돌아옵니다.
특약은 예쁘게 쓰는 문장이 아니라 방어선입니다
계약서 특약을 형식처럼 쓰는 분들이 많습니다. 그런데 분쟁이 생기면 특약 한 줄이 꽤 중요하게 작동합니다. 저는 전세 계약에서 적어도 잔금일 다음 날까지 새로운 근저당권이나 제한물권을 설정하지 않는다는 내용, 보증보험 가입이 불가능할 경우 계약을 해제하고 지급한 돈을 반환한다는 내용, 체납세금이나 선순위 권리로 임차인에게 손해가 생기면 임대인이 책임진다는 내용을 넣는 편을 권합니다.
물론 특약이 있다고 모든 위험이 사라지는 건 아닙니다. 이미 돈이 넘어가고 임대인이 빈껍데기라면 소송에서 이겨도 회수가 안 될 수 있습니다. 그래도 특약은 협상 과정에서 상대방의 태도를 보는 장치가 됩니다. 정상적인 임대인이라면 합리적인 특약을 두고 심하게 거부할 이유가 적습니다.
계약금도 조심해야 합니다. 급하다고 큰 금액을 먼저 보내지 말고, 등기부와 임대인 확인이 끝난 뒤 임대인 본인 명의 계좌로 보내야 합니다. 대리인이 나온 경우에는 위임장, 인감증명서, 임대인과의 통화 확인까지 챙기는 게 좋습니다. 저는 대리계약에서 사고 난 사례를 여러 번 봤습니다. 가족이라 괜찮다, 관리인이 오래 맡았다, 이런 말은 법적 안전장치가 아닙니다.
입주 당일에 끝까지 긴장을 놓지 않습니다
잔금일에는 아침에 등기부를 다시 떼어봐야 합니다. 그리고 잔금 지급, 열쇠 수령, 전입신고, 확정일자까지 같은 날 처리하는 흐름이 좋습니다. 요즘은 온라인으로 가능한 절차도 있지만, 처음이라 헷갈리면 주민센터나 관련 기관에서 확인하면서 처리하는 게 낫습니다. 하루 미루는 사이에 다른 권리가 먼저 들어오면 순위 싸움에서 밀릴 수 있습니다.
전세사기 예방에서 완벽한 공식은 없습니다. 다만 위험한 물건은 대체로 비슷한 냄새가 납니다. 전세가가 매매가에 바짝 붙어 있고, 임대인은 서류를 꺼리고, 중개사는 빨리 계약하라고 재촉하고, 보증보험은 된다고만 하지 실제 확인은 흐립니다. 이런 신호가 두세 개 겹치면 집이 아무리 마음에 들어도 저는 발을 뺍니다.
경매 현장에서 보증금을 잃은 임차인들을 보면 대부분 게으른 사람들이 아니었습니다. 몰랐고, 급했고, 상대방 말을 믿었습니다. 그래서 전세 계약은 사람 좋은 분위기보다 숫자와 순서로 봐야 합니다. 집을 고를 때 햇빛, 역세권, 인테리어도 중요하지만 내 돈이 마지막에 살아 돌아올 구조인지가 먼저입니다. 마음에 드는 집 하나 놓치는 건 아쉽고 끝나지만, 잘못 잡은 전세 하나는 몇 년을 끌고 갑니다. 저는 그래서 조금 예민하게 보는 쪽이 낫다고 생각합니다.
