부동산 경매 10년 뛰어봤더니 초보가 돈 잃는 지점은 늘 비슷했습니다
입찰장에서는 수익률보다 먼저 봐야 할 게 있습니다
얼마 전 법원 입찰장에 갔다가 예전 제 모습 같은 분을 봤습니다. 손에는 감정평가서 출력물, 휴대폰에는 시세 앱, 표정은 꽤 자신 있어 보였죠. 그런데 보증금을 넣기 직전까지 등기부등본을 한 번도 제대로 안 본 눈치였습니다. 옆에서 괜히 마음이 불편했습니다. 부동산 경매는 숫자 싸움처럼 보이지만, 실제로는 빠뜨린 한 줄 때문에 수익이 통째로 날아가는 일이 더 많습니다.
초보 때는 감정가 3억짜리가 2억 2천만 원까지 떨어지면 무조건 싸 보입니다. 저도 그랬습니다. 그런데 현장에서 오래 굴러보면 가격보다 먼저 봐야 할 게 따로 있습니다. 누가 살고 있는지, 그 사람이 나갈 사람인지 버틸 사람인지, 선순위 권리가 남는지, 관리비가 얼마나 밀렸는지, 대출이 실제로 나오는 물건인지부터 따져야 합니다.
예를 들어 감정가 4억 원 아파트를 3억 1천만 원에 낙찰받았다고 칩시다. 겉으로 보면 9천만 원 싸게 산 것 같죠. 그런데 체납관리비 600만 원, 명도비 500만 원, 취득세와 법무비 1,500만 원, 수리비 2,000만 원, 잔금대출 이자와 보유 기간 비용까지 더하면 실제 여유는 확 줄어듭니다. 시세가 4억이라고 해도 급매가 3억 7천이면 계산은 또 달라집니다. 경매에서 제일 위험한 착각이 감정가를 시세처럼 믿는 겁니다.
등기부 한 장을 가볍게 보면 부동산은 바로 무서워집니다
권리분석은 어려운 용어를 외우는 시험이 아닙니다. 내 낙찰금으로 무엇이 사라지고, 무엇이 남는지 확인하는 작업입니다. 말소기준권리라는 말이 딱딱하게 들리지만 실제 의미는 단순합니다. 이 기준보다 뒤에 있는 권리는 보통 낙찰로 정리되고, 앞에 있거나 특별히 인수되는 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다.
제가 예전에 본 다세대 물건이 있었습니다. 위치도 나쁘지 않고 유찰도 두 번 됐습니다. 초보자들이 좋아할 조건이었죠. 그런데 등기부와 매각물건명세서를 같이 보니 선순위 임차인 가능성이 있었습니다. 전입일이 빠르고, 배당요구 여부도 애매했습니다. 이런 물건은 싸게 낙찰받아도 보증금을 인수할 수 있습니다. 낙찰가 1억 5천만 원에 들어갔는데 임차보증금 8천만 원을 떠안는 구조라면, 그건 싼 물건이 아니라 비싼 물건입니다.
초보가 특히 조심해야 할 부동산 경매 물건은 몇 가지가 있습니다.
- 선순위 임차인이 있고 대항력 판단이 애매한 물건
- 유치권 신고가 들어온 상가나 공장
- 지분만 나온 물건인데 공유자 관계가 복잡한 경우
- 토지별도등기, 법정지상권, 분묘기지권 같은 특수 권리가 붙은 물건
- 현황과 공부상 표시가 다른 무허가 증축 건물
이런 물건이 전부 못 할 물건이라는 뜻은 아닙니다. 다만 초보가 첫 낙찰로 덤빌 물건은 아닙니다. 경매에서 고수익이 나는 물건은 대체로 불편한 부분이 있습니다. 문제는 그 불편함을 해결할 능력과 돈, 시간이 있느냐입니다.
시세조사는 앱 하나로 끝나지 않습니다
요즘은 부동산 앱이 잘 되어 있어서 대충 가격을 보는 건 쉬워졌습니다. 그런데 저는 아직도 현장에 갑니다. 특히 아파트가 아닌 빌라, 상가, 토지 쪽은 앱만 믿으면 위험합니다. 같은 동네 빌라도 도로 폭, 주차, 층수, 방향, 누수 이력에 따라 가격이 크게 갈립니다. 5분 거리 차이가 아니라 골목 하나 차이로 매수 문의가 끊기기도 합니다.
시세를 볼 때 저는 세 가지를 나눠 봅니다. 호가, 실거래가, 지금 팔릴 가격입니다. 호가는 매도자의 희망입니다. 실거래가는 과거의 기록입니다. 지금 팔릴 가격은 현재 시장에서 현금화 가능한 금액입니다. 경매 입찰가는 세 번째 가격을 기준으로 잡아야 합니다. 특히 금리가 높거나 거래가 죽은 시기에는 실거래가보다 5퍼센트에서 10퍼센트 낮게 봐야 하는 경우도 많습니다.
예전에 수도권 외곽 빌라를 검토한 적이 있습니다. 최근 실거래가가 2억 2천만 원이었고, 매물 호가는 2억 3천만 원 안팎이었습니다. 얼핏 보면 1억 7천만 원에 낙찰받으면 괜찮아 보였죠. 그런데 현장 중개업소 세 곳을 돌며 물어보니 실제 매수 문의는 1억 9천만 원 아래에서만 움직인다고 했습니다. 게다가 엘리베이터 없는 4층이라 전세 수요도 약했습니다. 그 물건은 입찰하지 않았습니다. 나중에 낙찰자는 꽤 오래 매도를 못 했습니다.
부동산은 책상 위에서만 보면 평면입니다. 현장에 가면 냄새, 소음, 경사, 주차난, 주변 공실, 밤 분위기가 보입니다. 그 차이가 돈입니다.
명도는 서류보다 사람을 상대하는 일입니다
경매 초보가 낙찰 후 가장 당황하는 단계가 명도입니다. 서류상으로는 낙찰자가 소유자가 맞습니다. 하지만 집 안에 사람이 살고 있으면 이야기가 달라집니다. 문 하나 사이에 법과 생활이 부딪힙니다. 그래서 저는 입찰 전부터 명도 비용과 기간을 계산합니다. 낙찰받고 나서 생각하면 늦습니다.
명도는 무조건 세게 나간다고 빨리 끝나지 않습니다. 반대로 너무 끌려다녀도 비용이 커집니다. 점유자가 임차인인지, 채무자인지, 가족인지, 무단점유자인지에 따라 접근이 달라집니다. 배당받을 돈이 있는 임차인은 비교적 대화가 되는 경우가 많지만, 받을 돈이 거의 없는 채무자는 감정적으로 버티는 일이 많습니다.
제가 겪은 물건 중 하나는 채무자가 계속 연락을 피했습니다. 처음엔 저도 답답해서 내용증명부터 강하게 보낼까 했습니다. 그런데 현장 방문을 해보니 아이가 있는 가정이었고, 이사 갈 집을 구할 시간이 필요한 상황이었습니다. 일정과 이사비를 명확히 정하고 합의서를 썼습니다. 강제집행까지 갔으면 시간도 돈도 더 들었을 겁니다. 물론 모든 점유자가 이렇게 풀리지는 않습니다. 그래서 더더욱 감정이 아니라 절차와 기록으로 움직여야 합니다.
명도에서 자주 생기는 비용은 이사비, 집행 예납금, 보관료, 수리 지연에 따른 금융비용입니다. 3억짜리 물건에서도 명도 문제로 1천만 원 이상 차이가 나는 일이 있습니다. 입찰가를 쓸 때 이 비용을 빼고 계산해야 진짜 수익이 보입니다.
경락잔금대출은 낙찰 후에 알아보면 늦습니다
낙찰받으면 끝난 줄 아는 분들이 많습니다. 사실은 그때부터 돈이 제일 바쁘게 움직입니다. 잔금 납부 기한은 정해져 있고, 대출이 생각보다 적게 나오면 보증금을 포기할 수도 있습니다. 초보가 가장 무서워해야 할 상황 중 하나입니다.
경락잔금대출은 물건 종류, 지역, 본인 소득, 기존 대출, 임차인 현황에 따라 달라집니다. 아파트라고 항상 잘 나오는 것도 아니고, 빌라라고 무조건 안 되는 것도 아닙니다. 다만 감정가와 낙찰가, KB 시세 여부, 전입 세대 존재 여부가 영향을 많이 줍니다. 특히 임차인이 있고 보증금 구조가 복잡하면 금융기관이 보수적으로 봅니다.
저는 입찰 전에 최소 두 곳 이상 금융기관이나 대출상담사에게 가조회 수준으로 확인합니다. 낙찰가를 2억 8천만 원까지 쓸 생각이라면, 그 가격 기준으로 대출 가능액과 금리를 물어봐야 합니다. 막연히 70퍼센트 나오겠지 하고 들어가면 위험합니다. 실제로는 55퍼센트만 가능하다는 답을 듣는 경우도 있습니다. 자기자본 8천만 원으로 가능하다고 생각했던 물건이 갑자기 1억 3천만 원을 요구하는 물건으로 바뀌는 겁니다.
취득세도 꼭 따로 잡아야 합니다. 낙찰대금만 준비하면 되는 게 아닙니다. 법무비, 국민주택채권, 인지대, 수입증지, 중개 없이 매도할 때 생길 마케팅 비용, 보유 중 재산세까지 봐야 합니다. 부동산은 산 가격보다 버티는 비용에서 승부가 갈릴 때가 많습니다.
초보 때는 안 먹는 물건을 고르는 눈이 먼저입니다
수익 나는 물건을 찾는 눈도 중요합니다. 그런데 처음 1년은 피해야 할 물건을 거르는 눈이 더 중요합니다. 입찰장에 오래 있다 보면 이상하게 손이 근질거릴 때가 있습니다. 몇 주째 빈손이면 뭐라도 해야 할 것 같고, 남들이 봉투 넣는 걸 보면 나만 뒤처지는 느낌이 듭니다. 그때 사고가 납니다.
제가 초보자에게 권하는 첫 물건 기준은 꽤 보수적입니다. 권리관계 단순한 아파트나 소형 주거용, 실거래가 확인이 쉬운 지역, 점유자 파악이 가능한 물건, 대출 가능성이 비교적 명확한 물건부터 시작하는 게 낫습니다. 첫 낙찰에서 큰돈 벌겠다는 마음보다 전 과정을 다치지 않고 끝내는 경험이 더 값집니다.
입찰 전에는 숫자를 이렇게 적어보면 좋습니다.
- 예상 매도가 또는 임대가
- 낙찰 희망가와 절대 넘기지 않을 상한가
- 취득세, 법무비, 대출이자, 관리비, 수리비
- 명도 예상 비용과 기간
- 예상 수익이 줄어드는 최악의 시나리오
이걸 종이에 써보면 신기하게 흥분이 가라앉습니다. 머릿속에서는 3천만 원 남는 물건이었는데, 비용을 적고 나면 700만 원 남거나 아예 손해인 경우가 나옵니다. 그 순간 입찰하지 않는 것도 실력입니다.
부동산 경매는 남들보다 빨리 뛰어드는 사람이 이기는 게임이 아닙니다. 끝까지 계산하고, 모르면 멈추고, 불리한 조건을 가격에 반영하는 사람이 오래 갑니다. 저는 지금도 입찰 전날 밤에 숫자를 다시 씁니다. 10년을 해도 무서운 물건은 무섭습니다. 그 조심스러움이 돈을 벌게 해준 적보다, 돈을 잃지 않게 해준 적이 훨씬 많았습니다.
