청년전세자금대출로 집 구해봤다면, 계약서보다 먼저 봐야 할 것들

얼마 전 경매 물건을 보러 갔다가 전입세대 열람 내역에서 20대 임차인 이름을 봤습니다. 보증금은 1억 6천만 원, 대출은 청년전세자금대출로 들어온 집이었죠. 겉으로는 멀쩡한 신축 빌라였는데 등기부를 넘겨보니 선순위 근저당, 임대인 세금 체납 정황, 주변 실거래와 맞지 않는 전세가가 같이 보였습니다. 이런 집은 처음 계약할 때는 조용합니다. 문제가 터지는 건 보통 2년 뒤, 보증금을 돌려받아야 하는 순간입니다.

저는 경매장에서 이런 임차인을 많이 봤습니다. 대출이 나왔으니 안전하다고 믿고 들어갔는데, 막상 집이 경매로 넘어가면 배당표 앞에서 얼굴이 굳습니다. 청년전세자금대출 자체가 나쁜 게 아닙니다. 오히려 잘 쓰면 월세보다 훨씬 유리합니다. 다만 대출 승인과 보증금 회수 가능성은 같은 말이 아닙니다. 이 차이를 모르면 싸게 들어갔다가 비싸게 배웁니다.

청년전세자금대출, 싸다고 바로 잡으면 안 됩니다

청년전세자금대출이라고 부르는 상품은 크게 정책자금 성격의 청년전용 버팀목전세자금, 한국주택금융공사 보증을 활용한 은행권 청년 전월세대출, 지자체 이자지원 상품으로 나뉩니다. 주택도시기금의 청년전용 버팀목은 만 19세부터 만 34세 무주택 세대주 또는 예비 세대주가 주로 대상이고, 소득과 자산 요건을 봅니다. 알려진 기준으로는 부부합산 연소득 5천만 원 이하, 순자산 기준 충족, 임차보증금의 80% 이내, 최대 2억 원 한도 구조로 많이 안내됩니다.

한국주택금융공사의 무주택 청년 특례전세보증은 만 34세 이하, 부부합산 연소득 7천만 원 이하 같은 요건을 두고 최대 2억 원 보증한도를 안내합니다. 서울시나 부산시 같은 지자체 청년 주거지원은 나이, 소득, 보증금 한도, 거주 요건이 지역마다 다릅니다. 그래서 같은 청년전세자금대출이라도 A은행에서 되는 사람이 B상품에서는 안 될 수 있습니다. 금리만 보고 움직이면 여기서 첫 번째로 꼬입니다.

• 정책자금은 금리가 낮지만 소득, 자산, 주택 면적, 보증금 제한이 빡빡합니다.
• 은행권 청년 전월세대출은 접근성이 좋지만 금리와 보증료, 심사 기준이 수시로 바뀝니다.
• 지자체 이자지원은 조건이 맞으면 좋지만 예산 소진, 접수 기간, 거주 요건을 같이 봐야 합니다.

제가 현장에서 먼저 보는 건 등기부 한 장입니다

초보 임차인은 대출 한도부터 물어봅니다. 현장에서 오래 버틴 사람은 등기부부터 봅니다. 집주인이 누구인지, 근저당이 얼마인지, 압류나 가압류가 있는지, 신탁등기인지, 건물과 토지 소유자가 같은지부터 확인합니다. 은행이 대출을 검토한다고 해서 내 보증금까지 책임져주는 건 아닙니다. 보증기관이 있어도 요건을 못 맞추면 보증 사고 처리에서 밀릴 수 있습니다.

예를 들어 보증금 2억 원짜리 빌라가 있다고 해보죠. 등기부에 선순위 근저당 1억 4천만 원이 잡혀 있고, 주변 매매 시세가 2억 1천만 원 수준이라면 겉으로는 전세가율이 95% 안팎입니다. 여기서 경매로 넘어가 낙찰가가 1억 7천만 원에 그치면 선순위 채권을 빼고 남는 돈이 얇아집니다. 대항력과 확정일자를 갖췄더라도 순서가 밀리면 전액 회수가 어려울 수 있습니다. 이게 책상 위 계산과 법원 배당표의 차이입니다.

특히 피해야 할 전세 물건

• 매매가와 전세가 차이가 10% 안팎밖에 안 나는 신축 빌라
• 등기부에 근저당, 압류, 가압류, 가처분이 이미 붙어 있는 집
• 임대인이 법인인데 재무 상태나 권한 확인이 흐릿한 집
• 신탁등기인데 신탁원부와 임대 권한을 제대로 확인하지 않은 집
• 다가구주택인데 선순위 임차인 보증금 합계를 모르는 집

대출 가능 금액보다 내 돈이 빠져나가는 순서를 봐야 합니다

청년전세자금대출 상담을 받으면 보통 최대 한도를 먼저 듣습니다. 그런데 실제 계약에서는 내 현금 흐름이 더 중요합니다. 계약금 5%를 먼저 넣어야 하고, 잔금일에 대출이 실행됩니다. 보증료, 인지세, 이사비, 중개보수, 전입신고 전후 일정까지 겹칩니다. 보증금 1억 5천만 원 집에 80% 대출이 가능하다고 해도 최소 3천만 원 안팎의 자기자금과 부대비용을 계산해야 합니다.

저라면 계약 전에 세 가지 숫자를 적어봅니다. 첫째, 내가 실제로 들고 있는 현금. 둘째, 대출이 줄어들었을 때 버틸 수 있는 금액. 셋째, 최악의 경우 이 집을 피하고 다른 집을 잡을 수 있는 여유자금입니다. 청년 대출은 심사 과정에서 예상 한도와 실제 한도가 달라지는 일이 있습니다. 재직기간, 소득 산정, 기존 대출, 보증기관 심사, 임차주택 상태가 모두 영향을 줍니다.

계약서 특약은 멋으로 넣는 문구가 아닙니다

계약서 쓸 때 중개사가 “다들 이렇게 해요”라고 말하면 저는 오히려 더 자세히 봅니다. 경매 현장에서 크게 다친 임차인 중에는 계약서 특약이 허술한 경우가 많았습니다. 대출 불승인 시 계약금 반환, 잔금일 전 권리변동 금지, 임대인의 국세·지방세 체납 확인 협조, 전세보증금반환보증 가입 협조 같은 문구는 말로 끝내면 안 됩니다. 계약서에 남아 있어야 나중에 싸울 때 손에 잡히는 게 생깁니다.

특히 잔금 전날 등기부를 다시 떼는 습관은 꼭 필요합니다. 계약일에는 깨끗했는데 잔금 전 근저당이 새로 잡히는 경우도 있습니다. 드문 일이냐고요. 저는 드물다고 말 못 합니다. 법원 사건기록을 보다 보면 이상한 일은 늘 누군가에게 실제로 일어납니다. 전입신고와 확정일자도 잔금 치른 날 바로 움직여야 합니다. 하루 차이로 순위가 갈리는 일, 현장에서는 생각보다 차갑습니다.

계약 전에 체크할 것

• 등기부등본 갑구와 을구를 계약일, 잔금일에 각각 확인
• 건축물대장상 위반건축물 여부 확인
• 다가구는 선순위 임차보증금 총액 확인
• 전세보증금반환보증 가입 가능 여부를 먼저 조회
• 대출 불승인 시 계약금 반환 특약 기재

싼 금리보다 중요한 건 빠져나올 수 있는 집입니다

청년전세자금대출은 사회초년생에게 분명 좋은 도구입니다. 월세 70만 원 내던 사람이 전세대출 이자와 관리비로 월 부담을 낮추면 생활이 달라집니다. 다만 전세는 내 돈을 남의 등기부 위에 얹어두는 거래입니다. 금리가 1% 낮아지는 것보다 보증금을 온전히 돌려받는 구조가 먼저입니다.

제가 초보에게 자주 하는 말이 있습니다. 좋은 집을 찾으려 하지 말고, 나쁜 집을 먼저 걸러내라고요. 청년전세자금대출도 같습니다. 한도 많이 나오는 상품을 찾기 전에, 그 돈이 들어갈 집이 버틸 만한 집인지 봐야 합니다. 은행 승인 문자보다 등기부 한 줄이 더 무서울 때가 있습니다. 그 감각을 조금 일찍 익히면, 전세 계약이 훨씬 덜 위험해집니다.