경매 입찰장 10년 다녀보니 초보가 돈 잃는 물건은 따로 있었습니다
처음 입찰장에서 봤던 가장 위험한 표정
얼마 전 법원 입찰장에 갔는데, 예전 제 모습 같은 분을 봤습니다. 손에는 물건명세서 한 장, 휴대폰에는 시세 앱, 얼굴에는 '이번에 하나 잡아야겠다'는 긴장감이 딱 보이더군요. 저도 처음엔 그랬습니다. 감정가 3억짜리가 2억 1천까지 떨어지면 마치 9천만 원을 번 것처럼 느껴졌습니다. 그런데 경매는 싸게 사는 게임이 아닙니다. 내가 떠안는 권리, 점유자, 대출, 세금, 수리비를 다 빼고도 남는지 보는 일입니다.
제가 10년 넘게 경매를 하면서 느낀 건 이겁니다. 초보는 비싼 물건보다 복잡한 물건에서 더 많이 다칩니다. 가격이 조금 높아도 깨끗한 물건은 배울 수라도 있는데, 권리관계가 꼬인 물건은 한 번 들어가면 빠져나오는 데 시간이 오래 걸립니다. 낙찰받고 나서 '이건 왜 안 없어지지?'라는 말이 나오면 이미 늦은 겁니다.
싼 물건보다 먼저 봐야 하는 한 줄
경매 물건을 볼 때 초보가 제일 먼저 보는 건 보통 최저가입니다. 감정가 대비 몇 퍼센트인지, 몇 번 유찰됐는지, 주변 실거래가보다 얼마나 싼지부터 보죠. 물론 중요합니다. 그런데 저는 물건을 열면 가격보다 먼저 등기부와 매각물건명세서를 봅니다. 특히 말소기준권리보다 앞선 권리가 있는지, 임차인의 대항력과 배당요구 여부가 어떻게 적혀 있는지부터 확인합니다.
예를 들어 감정가 2억 8천만 원 아파트가 1억 9천만 원까지 내려왔다고 해보겠습니다. 겉으로 보면 좋아 보입니다. 주변 거래가가 2억 6천이면 차익이 있어 보이니까요. 그런데 선순위 임차인이 보증금 7천만 원을 배당받지 못하고 남는 구조라면 얘기가 달라집니다. 낙찰자가 그 보증금을 인수해야 할 수 있습니다. 그러면 1억 9천에 산 게 아니라 사실상 2억 6천에 산 셈이 됩니다. 취득세, 법무비, 이자, 명도비까지 붙으면 남는 게 없습니다.
제가 예전에 봤던 빌라 물건도 비슷했습니다. 가격만 보면 주변보다 2천만 원쯤 싸 보였는데, 임차인 전입일이 근저당보다 빨랐습니다. 배당요구도 하지 않았고요. 초보 투자자 몇 명이 현장에서 계속 계산기를 두드리더니 결국 들어갔습니다. 낙찰가는 제 예상보다 높았습니다. 그 물건은 낙찰가가 문제가 아니라 인수 가능성이 문제였는데, 다들 숫자 할인에 마음이 쏠린 겁니다.
현장조사 안 한 경매는 반쪽짜리입니다
권리분석이 서류 싸움이라면, 시세조사는 발로 하는 싸움입니다. 인터넷에 나온 실거래가만 보고 입찰하면 위험합니다. 같은 아파트라도 동, 층, 향, 내부 상태, 주차 스트레스에 따라 가격이 다릅니다. 빌라나 상가는 더 심합니다. 특히 빌라는 같은 골목에서도 햇빛 하나, 언덕 하나, 누수 흔적 하나로 매수 수요가 확 줄어듭니다.
저는 마음에 드는 물건이 있으면 최소 세 군데는 확인합니다. 근처 공인중개사무소 두세 곳에 매도 가능가를 물어보고, 전세나 월세 수요가 있는지도 봅니다. 관리사무소가 있으면 체납관리비 분위기도 살짝 확인합니다. 현장에 가서는 낮과 저녁 느낌이 다른지도 봅니다. 낮에는 조용했는데 밤에는 주차가 전쟁인 곳도 많습니다.
초보 때 한 번은 사진만 보고 빌라를 좋게 봤다가 현장에 가서 바로 접은 적이 있습니다. 지도상으로는 역에서 12분이었는데 실제로는 계속 오르막이었습니다. 건물 외벽은 멀쩡했지만 1층 필로티 천장에 누수 흔적이 있었고, 우편함은 절반이 광고지로 터져 있었습니다. 이런 건 감정평가서 숫자에 잘 안 잡힙니다. 그런데 나중에 팔 때는 매수자가 바로 봅니다.
- 실거래가는 기준일 뿐이고, 실제 매도 가능가는 따로 봐야 합니다.
- 낙찰 후 되팔 생각이면 매수자가 싫어할 요소를 먼저 찾아야 합니다.
- 임대 목적이면 보증금 수준보다 공실 기간을 더 보수적으로 잡아야 합니다.
- 수리비는 눈에 보이는 것보다 20~30% 여유를 두는 편이 낫습니다.
명도는 협상이지만 돈과 시간이 듭니다
경매를 처음 배우는 분들이 자주 놓치는 게 명도입니다. 낙찰받으면 당연히 비워줄 거라고 생각하는데, 현장은 그렇게 단순하지 않습니다. 점유자가 소유자인지, 임차인인지, 가족인지, 사업자인지에 따라 대응이 달라집니다. 말이 잘 통하면 빠르게 끝나지만, 감정이 틀어지면 두 달, 석 달도 금방 갑니다.
저는 명도를 비용으로 봅니다. 이사비를 줄 수도 있고, 강제집행을 준비해야 할 수도 있습니다. 강제집행까지 가면 집행관 비용, 노무비, 보관비가 붙습니다. 물건 규모에 따라 다르지만 몇백만 원은 순식간입니다. 그래서 입찰 전에 예상 수익에서 명도비를 빼고 계산합니다. '좋게 얘기하면 되겠지'라는 계산은 투자 계산이 아닙니다. 그냥 희망입니다.
예전에 낙찰받은 소형 아파트에서 점유자가 계속 연락을 피한 적이 있습니다. 문 앞에 안내문을 붙이고, 내용증명도 보내고, 법 절차를 밟았습니다. 결국 협의로 끝났지만 잔금 납부 후 실제 공실이 되기까지 7주가 걸렸습니다. 그 사이 대출이자는 계속 나갔고, 수리 일정도 밀렸습니다. 장부상 수익은 괜찮아 보였는데, 시간을 넣어서 계산하니 생각보다 빡빡했습니다.
대출이 된다는 말과 잔금이 되는 건 다릅니다
경락잔금대출도 조심해야 합니다. 상담할 때는 가능하다고 들었는데 막상 낙찰 후 한도가 줄거나 금리가 바뀌는 일이 있습니다. 특히 다주택, 법인, 상가, 지방 빌라, 임차인 있는 물건은 조건이 달라질 수 있습니다. 대출 담당자의 말만 믿고 입찰가를 올리면 잔금일에 식은땀 납니다.
입찰 전에 저는 보통 세 가지를 따집니다. 첫째, 최악의 대출한도입니다. 둘째, 금리가 0.5~1%포인트 높아져도 버틸 수 있는지입니다. 셋째, 잔금 납부 후 매각이나 임대까지 몇 개월의 이자를 감당할 수 있는지입니다. 3억짜리 물건에서 대출이 2억 나올 줄 알았는데 1억 7천만 나오면 3천만 원을 갑자기 마련해야 합니다. 이 차이는 초보에게 꽤 큽니다.
세금도 빠뜨리면 안 됩니다. 취득세, 보유세, 양도세는 투자 성격과 보유 기간에 따라 체감이 다릅니다. 특히 단기 매도 계획이라면 세후 수익을 봐야 합니다. 2천만 원 남는 줄 알았는데 수리비, 이자, 세금, 중개보수 빼고 나니 몇백만 원 남는 경우도 있습니다. 그 정도 수익이면 리스크 대비 굳이 들어갈 물건이 아닐 때가 많습니다.
초보라면 이런 물건부터 피하는 게 낫습니다
경매를 오래 하다 보면 어려운 물건에서 기회가 생기는 건 맞습니다. 하지만 그건 구조를 알고 들어갈 때 이야기입니다. 초보에게 선순위 임차인, 유치권 주장, 법정지상권 가능성, 공유지분, 지분경매, 특수한 상가 임차권은 공부거리이지 첫 투자감으로 적당하지 않습니다. 작은 수익을 놓치는 건 괜찮지만, 큰 손실을 맞으면 다음 기회를 볼 힘이 사라집니다.
처음에는 재미없어 보이는 물건이 낫습니다. 권리관계 단순하고, 점유자 확인 가능하고, 대출 가능성이 높고, 주변 거래가가 충분히 쌓인 아파트나 소형 주거 물건이 공부하기 좋습니다. 수익률이 화려하지 않아도 절차를 한 바퀴 돌면서 배우는 게 큽니다. 입찰표 쓰는 긴장감, 패찰의 허탈함, 낙찰 후 잔금 압박, 명도 협상, 수리 견적, 매도까지 겪어야 숫자가 몸에 들어옵니다.
제가 지금도 입찰 전에 스스로에게 묻는 건 단순합니다. 이 물건을 낙찰받았을 때 최악의 경우에도 버틸 수 있는가. 권리분석에서 내가 모르는 부분을 아는 척하고 있지는 않은가. 현장에 안 가고 숫자만 보고 흥분한 건 아닌가. 경매는 용기보다 확인이 먼저입니다. 입찰장에서는 과감해야 할 때도 있지만, 그 과감함은 이미 충분히 확인한 사람에게만 무기가 됩니다.
초보 때는 한 건 낙찰보다 한 건 피한 경험이 더 값질 때가 많습니다. 남들이 싸다고 달려드는 물건 앞에서 한 발 물러설 줄 아는 것도 실력입니다. 저는 지금도 입찰봉투를 넣기 직전까지 계산을 다시 합니다. 돈을 버는 물건보다, 돈을 잃지 않을 물건을 먼저 고르는 습관이 경매에서는 오래 갑니다.
