전세 낀 경매 물건 직접 따라가 봤더니, 싸 보이는 집이 더 무서웠습니다

입찰장에서는 전세 낀 물건이 유난히 싸 보입니다

얼마 전 법원 경매 법정에서 초보 투자자 한 분이 제 옆자리에서 감정가 4억 2천만 원짜리 아파트를 계속 들여다보고 있었습니다. 최저가는 2억 9천만 원대까지 내려와 있었고, 겉으로 보면 주변 실거래보다 6천만 원 정도 싸 보였습니다. 그런데 매각물건명세서를 보니 선순위 전세권자 비슷한 임차인이 있었고, 배당요구 여부도 애매했습니다. 그분이 혼잣말처럼 “이 정도면 안전마진 있지 않나”라고 하시는데, 솔직히 제 눈에는 안전마진보다 폭탄 심지가 먼저 보였습니다.

경매에서 전세는 단순히 “세입자가 있다” 정도로 보면 안 됩니다. 누가 먼저 들어왔는지, 전입신고와 확정일자는 언제인지, 배당요구를 했는지, 보증금이 얼마인지, 낙찰자가 인수해야 하는 돈이 있는지까지 한 줄씩 맞춰야 합니다. 경매 초보가 가장 많이 다치는 지점도 여기입니다. 집값보다 싸게 낙찰받았다고 좋아했는데, 나중에 전세보증금을 떠안으면 계산이 완전히 뒤집힙니다.

전세금이 보이는 돈보다 무서운 이유

예를 들어 감정가 5억 원 아파트가 3억 6천만 원까지 떨어졌다고 해보겠습니다. 시세가 4억 7천만 원이면 언뜻 1억 원 가까운 차익이 보입니다. 그런데 선순위 임차인의 전세보증금이 2억 5천만 원이고, 이 보증금이 낙찰자에게 인수되는 구조라면 얘기가 달라집니다. 낙찰가 3억 6천만 원에 인수 보증금 2억 5천만 원을 더하면 실제 부담은 6억 1천만 원입니다. 시세보다 1억 4천만 원 비싸게 산 셈입니다.

현장에서 이런 물건은 생각보다 자주 나옵니다. 특히 빌라, 다세대, 오피스텔 쪽에서 많습니다. 등기부등본만 보고 근저당권이 먼저니까 괜찮다고 넘기면 안 됩니다. 주택임대차보호법상 임차인의 대항력은 등기부에 안 보이는 경우가 많습니다. 전입신고, 실제 점유, 확정일자, 배당요구가 서로 엮여서 결과가 나옵니다. 그래서 저는 전세 낀 물건을 볼 때 등기부보다 임차인 현황을 먼저 크게 봅니다. 돈을 잃는 순서가 대체로 거기서 시작되기 때문입니다.

제가 현장에서 먼저 보는 5가지

• 말소기준권리보다 임차인의 전입일이 빠른지
• 확정일자가 있고 배당요구를 했는지
• 보증금 전액 배당이 가능한 구조인지
• 현재 점유자가 서류상 임차인과 같은 사람인지
• 주변 전세 시세가 실제로 유지되고 있는지

여기서 하나라도 흐리면 저는 입찰가를 확 낮추거나 그냥 지나갑니다. 경매는 놓친 물건 때문에 망하는 게 아니라, 잘못 잡은 물건 때문에 망합니다. 특히 전세가 끼어 있는 물건은 수익률 계산보다 생존 계산이 먼저입니다.

선순위 임차인은 왜 초보에게 어려울까

선순위 임차인이라는 말은 쉽게 말해 낙찰자보다 앞에 서 있는 세입자입니다. 말소기준권리보다 전입이 빠르고 대항력이 살아 있으면, 낙찰자는 그 임차인을 함부로 내보낼 수 없습니다. 보증금을 돌려줘야 퇴거 이야기가 가능합니다. 이때 배당에서 전액을 받으면 낙찰자 부담이 줄지만, 일부만 받거나 아예 못 받으면 남은 돈이 낙찰자 쪽으로 넘어올 수 있습니다.

제가 예전에 본 수도권 다세대 물건이 있었습니다. 감정가 2억 3천만 원, 최저가 1억 4천만 원. 겉보기에는 좋아 보였습니다. 그런데 임차인 보증금이 1억 8천만 원이었고 전입일이 근저당보다 빨랐습니다. 매각물건명세서에는 인수 가능성이 적혀 있었고, 현장에 가보니 실제로 가족이 살고 있었습니다. 이걸 1억 4천만 원에 낙찰받으면 싸게 산 게 아닙니다. 보증금까지 생각하면 3억 원 넘는 부담이 될 수 있습니다. 주변 매매가가 2억 원 초반인데 말이죠.

근데 이런 물건이 계속 유찰되다 보면 사람 마음이 흔들립니다. “남들이 겁먹어서 안 들어오는 건가?”라는 생각이 듭니다. 저도 초창기에는 그랬습니다. 그런데 10년 넘게 보니, 대부분은 남들이 겁먹은 게 아니라 계산이 끝난 겁니다. 경매장에서 싸 보이는 숫자는 친절하지 않습니다. 왜 싼지 끝까지 물어봐야 합니다.

전세 시세조사는 부동산 한 군데 전화로 끝나지 않습니다

전세 낀 물건을 볼 때 시세조사를 대충 하면 입찰가가 틀어집니다. 저는 최소 세 군데 이상 부동산에 전화를 합니다. 매매가, 전세가, 최근 계약 분위기, 대출 가능 여부, 같은 동 같은 라인 선호도까지 물어봅니다. 특히 요즘처럼 전세사기 이슈 이후 빌라 전세 수요가 약해진 지역은 과거 전세가를 그대로 믿으면 안 됩니다. 2년 전 2억에 계약됐던 집이 지금은 1억 5천에도 세입자를 못 구하는 경우가 있습니다.

현장에 가면 더 많은 게 보입니다. 우편함에 고지서가 쌓여 있는지, 계단 관리가 어떤지, 주변에 공실이 많은지, 같은 건물 매물이 여러 개 나와 있는지 봅니다. 전세는 결국 사람이 들어와 살아야 유지되는 가격입니다. 숫자표만 보면 2억 전세가 가능해 보이는데, 막상 동네에 가보면 사람들이 피하는 건물이 있습니다. 누수, 주차, 엘리베이터, 언덕, 주변 유흥시설 같은 것들이 전세가를 깎습니다.

낙찰가를 잡을 때 저는 비용을 먼저 뺍니다

전세 물건은 낙찰가만 계산하면 안 됩니다. 취득세, 법무비, 명도비, 체납관리비, 이자, 수리비, 공실 기간까지 넣어야 합니다. 예를 들어 3억 원에 낙찰받고 대출을 70% 쓴다면, 금리 5% 기준으로 연 이자만 1천만 원이 넘습니다. 명도가 4개월 밀리면 이자와 관리비가 조용히 쌓입니다. 거기에 도배, 장판, 누수 보수까지 들어가면 처음 봤던 수익률은 금방 얇아집니다.

저는 입찰 전에 항상 보수적으로 적습니다. 예상 매도가 4억 원이면 3억 8천만 원에 팔린다고 보고, 전세를 맞출 수 있을 것 같아도 한두 달 공실을 넣습니다. 명도비도 0원으로 잡지 않습니다. 점유자가 순순히 나가면 좋은 일이지만, 투자 계산은 좋은 일 기준으로 하면 안 됩니다. 안 좋은 일이 생겨도 버틸 수 있어야 합니다.

초보라면 이런 전세 물건은 그냥 보내도 됩니다

경매를 배우는 초반에는 모든 물건을 분석하고 싶습니다. 저도 그랬습니다. 그런데 현장에서 오래 살아남은 사람들은 안 들어갈 물건을 빨리 버립니다. 특히 전세보증금 인수 가능성이 있는데 설명이 명확하지 않은 물건, 임차인이 여러 명인 다가구주택, 전입세대 열람과 현황이 맞지 않는 물건, 보증금 규모가 시세보다 비정상적으로 큰 물건은 초보에게 너무 어렵습니다.

• 말소기준권리보다 빠른 전입자가 있는데 보증금이 큰 물건
• 다가구주택처럼 임차인이 여러 명이고 배당 순서가 복잡한 물건
• 전세가율이 지나치게 높고 주변 거래가 드문 빌라
• 현장 점유자와 서류상 임차인이 다르게 보이는 물건
• 낙찰 후 명도 협의가 길어질 가능성이 큰 물건

이런 물건은 고수가 싸게 잡으면 수익이 날 수도 있습니다. 하지만 초보에게는 연습문제가 아니라 실전 손실이 됩니다. 경매는 공부만으로 방어가 안 되는 순간이 있습니다. 임차인과 통화하고, 현장을 보고, 배당표를 예상하고, 최악의 상황에서 얼마까지 손실이 나는지 계산해야 겨우 입찰장에 앉을 자격이 생깁니다.

전세 물건은 싸게 사는 게임이 아니라 덜 틀리는 게임입니다

제가 경매를 오래 하면서 느낀 건, 전세 낀 물건은 욕심을 줄인 사람이 오래 간다는 점입니다. 낙찰받는 순간 기분은 좋습니다. 그런데 진짜 투자는 그다음부터입니다. 잔금 치르고, 점유자 만나고, 대출 실행하고, 보증금 문제를 확인하고, 수리하고, 다시 세입자를 맞추는 과정에서 수익과 손실이 갈립니다.

전세라는 키워드는 부동산 시장에서 익숙하지만, 경매장 안에서는 꽤 날카로운 칼입니다. 잘 쓰면 수익을 만들지만, 대충 잡으면 손을 베입니다. 저는 지금도 전세 낀 물건을 보면 먼저 겁부터 냅니다. 겁이 많아서가 아니라, 겁을 내야 할 지점을 알아야 돈을 지킬 수 있기 때문입니다. 입찰표 쓰기 전 10분의 망설임이 몇천만 원을 지켜주는 날이 분명히 있습니다.