천안공장임대 직접 보러 다녀보니, 싼 월세보다 무서운 건 따로 있었습니다

얼마 전 지인이 천안공장임대를 알아본다며 같이 현장을 보러 가자고 했습니다. 월세가 주변보다 20% 정도 싸게 나온 물건이었고, 사진만 보면 바닥도 깨끗하고 층고도 그럭저럭 괜찮아 보였습니다. 그런데 현장에 도착해서 10분만 둘러보니, 왜 싸게 나왔는지 바로 감이 왔습니다.

부동산 경매를 오래 하다 보면 공장 물건은 겉모습보다 운영 조건이 훨씬 중요하다는 걸 자주 봅니다. 주택은 권리관계와 점유, 시세가 큰 축이라면 공장은 거기에 전기, 진입로, 하역 동선, 업종 제한, 소방, 폐수, 원상복구까지 얹힙니다. 천안공장임대도 마찬가지입니다. 천안이라는 입지가 좋다고 해서 모든 공장이 좋은 물건은 아닙니다.

싼 월세보다 먼저 봐야 할 건 진입로였습니다

그날 본 물건은 직산 쪽에 있는 약 300평대 공장이었습니다. 임대료만 놓고 보면 매력적이었습니다. 보증금도 크게 무리 없었고, 천안 북부권에서 물류 이동하기에도 나쁘지 않은 위치였습니다. 그런데 문제는 진입로였습니다.

도면상으로는 도로가 붙어 있었지만, 실제로는 대형 차량이 한 번에 꺾어 들어오기 어려운 구조였습니다. 5톤 차량은 들어오더라도 후진과 전진을 몇 번 반복해야 했고, 비 오는 날이나 출퇴근 시간대에는 옆 공장 차량과 엉킬 가능성이 컸습니다. 제조업은 하루 이틀 쓰는 사무실이 아닙니다. 원자재가 들어오고 제품이 나가는 길이 막히면 그 비용이 계속 쌓입니다.

• 도로 폭이 실제 차량 회전에 충분한지
• 대형차 진입 시 전봇대, 담장, 주차 차량이 걸리지 않는지
• 상하차 공간이 공장 내부 동선과 맞는지
• 눈 오는 날 경사로 문제가 생기지 않는지

천안공장임대를 볼 때 지도에서 큰길과 가까운지만 보면 안 됩니다. 현장에서는 차에서 내려 걸어봐야 합니다. 가능하면 거래처 차량 크기와 비슷한 차량으로 직접 들어가 보는 게 가장 확실합니다.

전기 용량은 계약서보다 먼저 확인해야 합니다

공장 임대 상담을 하다 보면 “전기는 충분할 겁니다”라는 말을 자주 듣습니다. 그런데 이 말만 믿으면 위험합니다. 실제로 필요한 건 감이 아니라 숫자입니다. 75kW면 되는 업종도 있고, 150kW가 넘어야 돌아가는 설비도 있습니다. 사출, 금속가공, 냉동창고, 식품 제조처럼 전기를 많이 쓰는 업종은 여기서 비용 차이가 크게 벌어집니다.

예전에 성거 쪽 공장을 보던 임차인이 있었습니다. 월세는 괜찮았는데 기존 전력으로는 기계 3대를 동시에 돌리기 어려웠습니다. 증설이 가능하냐고 물으니 “아마 될 것”이라고 했지만, 막상 한전과 전기 업체 확인을 거치니 공사 기간과 비용이 예상보다 컸습니다. 그 사이 임차인은 계약금 일부를 걸어둔 상태였습니다. 이러면 협상력이 확 떨어집니다.

• 현재 계약전력과 실제 사용 가능한 전력
• 증설 가능 여부와 예상 기간
• 전기 공사 비용 부담 주체
• 기존 배선과 분전반 상태
• 고압 설비가 필요한 업종인지 여부

천안공장임대에서 전기 확인은 선택이 아닙니다. 월세 50만 원 싸게 들어갔다가 전기 공사로 수천만 원이 나가면 그 물건은 싼 게 아닙니다.

업종 제한을 가볍게 보면 계약 후에 막힙니다

공장은 아무 업종이나 들어갈 수 있는 공간이 아닙니다. 건축물대장상 용도, 토지이용계획, 산업단지 관리 규정, 주변 민원 가능성까지 같이 봐야 합니다. 특히 소음, 냄새, 분진, 폐수, 위험물과 관련된 업종은 더 조심해야 합니다.

천안은 지역마다 성격이 다릅니다. 서북구 쪽은 산업단지와 제조업 수요가 많고, 동남구 일부 지역은 물류나 창고성 수요도 섞입니다. 풍세, 목천, 성환, 직산, 성거, 입장 쪽을 볼 때도 같은 천안이라고 뭉뚱그리면 안 됩니다. 주변에 민가가 가까운지, 기존 입주 업종이 무엇인지, 산단 안인지 밖인지에 따라 체감 리스크가 달라집니다.

현장에서 제가 꼭 묻는 질문이 있습니다. “이 업종이 여기서 실제로 허가나 등록이 가능한가요?”입니다. 중개사 말만 듣지 말고 관할 부서, 산단 관리 주체, 필요하면 행정사나 관련 전문가에게 확인해야 합니다. 계약서에 도장 찍고 나서 공장등록이 안 되면, 그때부터는 임대인도 임차인도 얼굴 붉힐 일이 생깁니다.

보증금과 월세보다 원상복구 조항이 더 아플 수 있습니다

공장은 임차인이 설비를 들이고 바닥을 뚫고 배관을 깔고 칸막이를 세우는 경우가 많습니다. 그래서 주택이나 일반 상가보다 원상복구 문제가 훨씬 큽니다. 계약 당시에는 서로 좋게 말합니다. “나중에 협의하면 되죠”라는 말도 자주 나옵니다. 그런데 퇴거할 때는 이야기가 달라집니다.

바닥 에폭시, 전기 증설, 호이스트 설치, 집진 설비, 배수로, 기계 기초 공사 같은 부분은 누가 철거하고 어디까지 복구할지 계약서에 남겨야 합니다. 사진도 남기고, 기존 상태도 기록해야 합니다. 저는 경매 현장에서 공장 명도까지 겪으면서 이 부분 때문에 보증금이 묶이거나 분쟁으로 번지는 사례를 꽤 봤습니다.

• 입주 전 바닥, 벽체, 천장, 전기 시설 사진 보관
• 임차인 설치 설비의 소유권과 철거 의무 표시
• 원상복구 범위를 계약서 특약에 구체적으로 기재
• 폐기물 처리 비용 부담 주체 확인
• 계약 종료 통보 시점과 인수인계 방식 확인

천안공장임대는 입주할 때보다 나갈 때 돈이 더 들어가는 경우가 있습니다. 특히 제조 설비가 많은 업종은 퇴거 비용을 처음부터 임대료 계산에 넣어야 합니다.

천안에서 공장을 고를 때 제가 보는 순서

초보 임차인은 대개 월세부터 봅니다. 이해는 됩니다. 사업을 시작하거나 확장하는 입장에서는 매달 나가는 돈이 제일 크게 보입니다. 그런데 현장에서 보면 월세는 전체 비용의 일부입니다. 공장은 운영이 안 맞으면 매달 손실이 반복됩니다.

제가 천안공장임대 물건을 볼 때는 순서를 이렇게 잡습니다. 먼저 차량 동선과 입지를 봅니다. 그다음 전기와 층고, 바닥 하중, 상하차 공간을 봅니다. 그 후 업종 가능 여부와 계약 조건을 확인합니다. 마지막에 월세가 적정한지 따집니다. 순서가 바뀌면 싸 보이는 물건에 끌려갈 가능성이 큽니다.

• 1순위: 내 업종이 실제로 돌아갈 수 있는 구조인지
• 2순위: 거래처, 직원, 물류 이동이 버틸 수 있는 위치인지
• 3순위: 전기, 소방, 배수, 층고가 맞는지
• 4순위: 계약서 특약이 임차인에게 불리하지 않은지
• 5순위: 월세와 보증금이 시장 대비 적정한지

공장은 싸게 들어가는 것보다 멈추지 않고 돌아가는 게 더 중요합니다. 하루 생산이 밀리면 월세 몇십만 원 아낀 의미가 금방 사라집니다. 천안은 제조와 물류 수요가 꾸준한 지역이라 괜찮은 물건도 있지만, 그만큼 어중간한 물건도 섞여 있습니다.

제가 현장에서 느끼는 천안공장임대의 좋은 물건은 화려한 물건이 아닙니다. 차량이 편하게 들어오고, 전기가 맞고, 업종 문제가 없고, 퇴거 조건이 분명한 물건입니다. 이런 기본이 맞는 공장은 처음엔 조금 비싸 보여도 실제 운영해보면 오히려 덜 피곤합니다. 공장은 계약서에 도장 찍는 순간보다 기계를 돌리기 시작한 뒤에 진짜 성격이 드러납니다. 그래서 저는 사진 좋은 매물보다, 숫자와 현장이 맞는 물건에 더 점수를 줍니다.