쓰리룸월세 직접 임장해봤더니, 넓은 집보다 숫자가 먼저 보였다

얼마 전 수원 쪽 법원 입찰장에 갔다가 쓰리룸월세로 돌리기 좋아 보이는 빌라 물건을 봤습니다. 사진만 보면 방 세 개에 거실도 반듯하고, 주변 전세가도 나쁘지 않아 보였습니다. 그런데 현장에 가서 계단을 오르고, 주차장을 보고, 관리비 내역까지 묻고 나니 마음이 조금 식었습니다. 경매 물건은 종이에 적힌 숫자보다 현장에서 새는 돈이 더 무섭습니다.

넓어 보이는 쓰리룸, 월세가 다 수익은 아닙니다

초보 투자자들이 쓰리룸월세를 좋아하는 이유는 분명합니다. 원룸보다 공실이 적을 것 같고, 신혼부부나 아이 있는 집이 오래 살 것 같고, 월세도 제법 나올 것처럼 보입니다. 실제로 전용 50제곱미터 후반에서 60제곱미터 초반 빌라는 보증금 2000만 원에서 4000만 원, 월세 80만 원에서 130만 원 선으로 맞춰지는 지역이 많습니다.

문제는 같은 쓰리룸이라도 상품성이 완전히 다르다는 겁니다. 방 세 개라고 다 같은 방 세 개가 아닙니다. 작은 방 하나가 책상도 제대로 안 들어가는 창고방이면 임차인은 바로 압니다. 거실이 어둡거나 주방 동선이 답답하면 월세 5만 원, 10만 원 차이로 선택이 갈립니다. 투자자는 낙찰가만 보지만, 임차인은 매일 사는 느낌을 봅니다.

• 방 3개 중 실제 침실로 쓸 수 있는 방이 몇 개인지 봐야 합니다.
• 엘리베이터 없는 4층 이상은 아이 있는 집이 꺼리는 경우가 많습니다.
• 주차 1대가 안정적으로 가능한지에 따라 월세 협상력이 달라집니다.
• 관리비가 15만 원을 넘으면 임차인이 체감하는 월 부담이 확 올라갑니다.

제가 현장에서 먼저 보는 것들

계단, 주차, 냄새는 사진에 안 나옵니다

저는 쓰리룸월세 물건을 볼 때 집 안보다 건물 입구를 먼저 봅니다. 계단에 짐이 쌓여 있고, 우편함이 터져 있고, 1층 필로티 주차장이 늘 꽉 차 있으면 임차인 관리가 쉽지 않습니다. 반지하 냄새가 위층까지 올라오거나, 복도에 습기가 잡히는 건 수리로 해결이 안 되는 경우도 있습니다.

한 번은 낙찰가가 싸 보여서 끝까지 고민한 물건이 있었습니다. 방 세 개, 욕실 하나, 초등학교 도보 8분. 조건은 괜찮았습니다. 그런데 저녁 8시에 다시 가보니 골목 주차가 전쟁이었습니다. 낮에 봤을 때와 완전히 달랐습니다. 결국 입찰을 접었습니다. 그 물건은 싸게 사도 매번 임차인 바뀔 때마다 주차 문제로 스트레스를 받을 가능성이 컸습니다.

수리비는 작게 잡으면 꼭 터집니다

쓰리룸은 원룸보다 손볼 면적이 큽니다. 도배, 장판, 싱크대, 욕실, 방문, 조명, 보일러까지 손대면 500만 원은 금방 넘어갑니다. 욕실 방수와 배관까지 걸리면 1000만 원도 이상한 숫자가 아닙니다. 특히 오래된 빌라는 겉만 깨끗하게 만든다고 월세가 올라가지 않습니다. 임차인은 누수, 곰팡이, 난방비 같은 생활 문제에 훨씬 민감합니다.

저는 계산할 때 최소 수리비를 따로 넣고, 그 옆에 예상 밖 비용 200만 원을 더 붙입니다. 너무 보수적으로 보인다고요? 현장에서는 그게 마음 편합니다. 낙찰받고 나서 싱크대 아래 누수 하나 발견되면, 그때부터 계산표가 바로 흔들립니다.

경매로 산 쓰리룸월세, 숫자는 이렇게 봅니다

예를 들어 감정가 2억 4000만 원짜리 빌라가 1회 유찰돼 최저가 1억 9200만 원까지 내려왔다고 치겠습니다. 현장 시세를 보니 매매는 2억 3000만 원 안팎, 쓰리룸월세는 보증금 3000만 원에 월세 105만 원 정도가 현실적입니다. 여기서 2억 800만 원에 낙찰받았다면 끝이 아닙니다.

• 낙찰가 2억 800만 원
• 취득세, 법무비, 이사 협의 비용 등 700만 원 안팎
• 기본 수리비 800만 원
• 예비비 200만 원
• 총 투입금 약 2억 2500만 원

보증금 3000만 원을 받으면 실제 묶이는 돈은 1억 9500만 원 수준입니다. 여기서 경락잔금대출을 1억 3000만 원 받았고 금리가 연 5.2퍼센트라면 월 이자만 대략 56만 원입니다. 월세 105만 원을 받아도 이자, 재산세, 수선 적립, 공실 한 달치까지 감안하면 손에 남는 돈은 생각보다 작습니다. 숫자를 예쁘게 만들려면 공실과 수리비를 빼면 됩니다. 그런데 그렇게 계산하면 현장에서 오래 못 버팁니다.

초보가 특히 조심해야 할 함정

쓰리룸월세 물건은 실거주 수요가 있어서 안정적으로 보이지만, 권리분석이 틀리면 안정이고 뭐고 없습니다. 등기부만 보고 끝내면 위험합니다. 매각물건명세서, 임차인 전입일, 확정일자, 배당요구 여부를 같이 봐야 합니다. 선순위 임차인이 보증금을 다 못 받는 구조라면 낙찰자가 떠안을 돈이 생길 수 있습니다.

• 대항력 있는 임차인이 있는지 반드시 확인해야 합니다.
• 다가구주택은 세대별 보증금 합계와 최우선변제 범위를 따로 봐야 합니다.
• 체납 관리비가 크면 명도 후 첫 달부터 현금이 빠집니다.
• 불법 확장이나 위반건축물 이슈가 있으면 대출과 임대가 꼬일 수 있습니다.
• 전입세대 열람과 현장 점유 상태가 서로 맞지 않으면 더 깊게 확인해야 합니다.

명도도 만만하게 보면 안 됩니다. 방이 세 개인 집은 짐도 많고 가족 단위 거주자가 많습니다. 협의가 잘 되면 다행이지만, 일정이 길어지면 대출이자는 계속 나갑니다. 저는 명도비를 아끼겠다고 감정싸움으로 가는 것보다, 전체 손익 안에서 빠른 인도를 선택하는 편입니다. 자존심보다 보유 기간이 더 비쌉니다.

제가 입찰한다면 이런 물건을 고릅니다

제가 쓰리룸월세를 노릴 때 가장 좋아하는 조건은 단순합니다. 역세권보다도 실제 생활권이 편한 곳, 초등학교와 마트가 가깝고, 주차 스트레스가 덜하고, 방 세 개가 전부 쓸 만한 구조입니다. 월세를 10만 원 더 받는 물건보다 임차인이 2년 더 사는 물건이 좋을 때가 많습니다.

입찰가는 시세보다 싸야 한다는 말은 누구나 합니다. 저는 거기에 하나를 더 붙입니다. 싸게 사도 수리비와 명도비를 넣고 버틸 수 있어야 합니다. 쓰리룸월세는 겉으로 안정적으로 보이지만, 돈이 들어가는 순간은 꽤 큽니다. 욕심을 조금 덜어내고 보수적으로 계산한 물건만 남겨도 입찰할 물건이 확 줄어듭니다. 그런데 오래 살아남는 투자는 보통 그 줄어든 목록 안에 있습니다.