청주 낭성면 토지 경매, 3회 유찰 6.8억

한줄 요약

유치권 문제가 걸리지만 3회 유찰로 가격이 매력적인 토지 경매.

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경매물건 주소 보기 충청북도 청주시 상당구 낭성면 지산리 353

충청북도 청주시 상당구 낭성면 지산리에 위치한 이 토지는 6930.0㎡(약 2096평) 규모로, 일괄 매각 대상입니다. 주변은 전형적인 농촌 마을 풍경으로, 상업 지구와는 다소 거리가 있지만 자연 환경은 좋습니다. 교통 접근성은 차량 이용에 더 적합한 지역입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 20억 722만원으로 책정되었지만, 3회 유찰되며 현재 최저입찰가는 6억 8,847만원입니다. 감정가의 34% 수준으로, 인근 거래 사례와 비교해도 상당히 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가를 7억 2,290만원으로 잡고 접근한다면, 취득가로서는 상당히 유리한 포지션입니다.

권리분석, 여기가 핵심

가장 주의해야 할 점은 유치권 문제입니다. 현재 (주)중앙건설자재로부터 공사대금 유치권 신고가 있지만, 그 성립 여부가 불분명하고 관련 소송이 진행 중입니다. 근저당권은 2017년 9월 28일 설정된 것으로, 청주문의신용협동조합이 말소기준권리자입니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다. 유치권 문제를 해결할 수 있는지 확실히 검토해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 유치권 이슈가 리스크로 작용하지만, 이 정도의 토지를 이 가격에 낙찰받는다면 장기적으로는 가치가 있을 수 있습니다. 주변 개발 호재가 크지 않은 점은 아쉽지만, 자연환경을 활용한 개발 기획이 가능하다면 높은 수익률을 기대할 수 있습니다. 월세 전환 시에는 큰 수익을 기대하긴 어렵지만, 자체 개발이나 재매각을 통해 수익을 높일 수 있습니다.

내가 입찰한다면

솔직히, 유치권 문제로 인해 경쟁률은 높지 않을 것으로 보입니다. 하지만 이 문제를 해결할 자신이 있다면, 권장 입찰가는 7억 초반대가 적당합니다. 취등록세는 약 3,325만원으로 예상되며, 총 투자금은 7억 3천만원 정도로 잡아야 할 것입니다. 리스크를 감수할 수 있는 용기가 필요하지만, 그만큼의 보상도 기대할 수 있는 물건입니다.