직산아파트 경매 물건 직접 돌아봤더니, 싼 가격보다 먼저 보인 것들

얼마 전 천안 서북구 직산 쪽 아파트 경매 물건을 보러 갔습니다. 지도만 보면 직산역, 산업단지, 1번 국도, 북천안IC 이야기가 먼저 눈에 들어오죠. 그런데 현장에 가면 숫자로 안 보이던 게 보입니다. 같은 직산아파트라고 묶어도 어떤 단지는 실거주 느낌이 강하고, 어떤 단지는 월세 수요 중심이고, 어떤 곳은 주차와 관리 상태가 가격을 눌러놓고 있습니다.

제가 초보분들에게 직산아파트를 볼 때마다 하는 말이 있습니다. 싸 보이는 물건일수록 왜 싼지 먼저 적어야 합니다. 감정가보다 2천만 원 싸다, 두 번 유찰됐다, 최저가가 낮다. 이런 말만 들으면 손이 먼저 나가는데, 경매장에서 돈을 잃는 건 대개 그다음 줄을 안 봤을 때입니다.

직산은 천안 중심권과 다르게 봐야 한다

직산은 두정동이나 불당동처럼 천안 대표 주거지로 단순 비교하면 계산이 틀어집니다. 직산읍 안에서도 삼은리, 모시리, 수헐리, 상덕리, 부송리 쪽 분위기가 다르고, 직산역 접근성만으로 가격이 전부 설명되지 않습니다. 직산역 주변 아파트라고 해도 도보권 체감은 단지마다 다르고, 산업단지 출퇴근 수요를 받는 곳과 가족 단위 실거주가 움직이는 곳은 임차인 성격이 다릅니다.

최근 실거래 흐름을 보면 직산 쪽은 소형 구축 단지와 비교적 신축에 가까운 단지의 가격 차이가 꽤 큽니다. 구축 소형은 몇천만 원대 거래가 보이는 반면, 20평대 후반 이상 준신축 단지는 2억 원 안팎에서 움직이는 경우도 있습니다. 그래서 감정가만 보고 싸다 비싸다를 말하면 위험합니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템, KB부동산, 현장 중개업소 매물 2곳 이상을 같이 놓고 봐야 숫자가 제자리를 잡습니다.

제가 현장에서 먼저 보는 건 엘리베이터와 주차장입니다

초보자는 보통 현관문 앞 사진, 내부 구조, 감정평가서 평형부터 봅니다. 저는 단지 입구에 들어가면 주차장부터 봅니다. 평일 저녁 8시 이후에 차가 어떻게 차는지, 이중주차가 일상인지, 출입구 동선이 답답한지 보면 임대와 매도 때 받을 스트레스가 보입니다.

직산아파트 중에는 세대수가 제법 되지만 오래된 복도식 구조, 낮은 주차대수, 노후 배관, 샷시 교체 여부가 가격에 그대로 반영되는 단지가 있습니다. 같은 5천만 원대 매물이라도 한 집은 도배장판과 싱크대만 손대면 되고, 다른 집은 누수 흔적과 욕실 방수까지 잡아야 합니다. 수리비 500만 원 차이는 낙찰가 500만 원 차이보다 훨씬 아픕니다. 낙찰가에는 웃고, 공사 견적서에서 얼굴 굳는 분들을 많이 봤습니다.

권리분석은 싸움이 아니라 확인 작업입니다

직산아파트 경매를 볼 때도 기본은 같습니다. 대법원 법원경매정보에서 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 같은 사건번호와 물건번호 기준으로 맞춰 봅니다. 매각물건명세서에는 인수되는 권리나 특별매각조건이 숨어 있을 수 있고, 현황조사서에는 누가 점유 중인지, 임차인 진술이 무엇인지 나옵니다. 감정평가서는 가격 참고자료이지 안전 보증서가 아닙니다.

특히 임차인이 있는 물건은 전입일, 확정일자, 배당요구 여부를 따로 적어야 합니다. 말소기준권리보다 빠른 전입이 있고 배당으로 전액 회수가 안 되는 구조라면 낙찰자가 보증금을 떠안을 수 있습니다. 경매 초보가 가장 크게 다치는 지점이 바로 여기입니다. 집이 낡은 건 돈으로 고치지만, 인수보증금은 계산을 잘못하면 투자금 자체가 무너집니다.

• 매각물건명세서의 최선순위 설정일과 인수사항 확인
• 현황조사서의 점유자, 임대차관계, 전입 내용 확인
• 감정평가서의 내부 상태와 실제 현장 상태 비교
• 관리사무소에서 체납 관리비와 장기수선충당금 성격 확인
• 전입세대확인과 확정일자 자료를 통해 임차인 리스크 재확인

입찰가는 수익률보다 퇴로부터 잡아야 한다

예를 들어 감정가 1억2천만 원짜리 직산아파트가 한 번 유찰돼 최저가 8천4백만 원까지 내려왔다고 해봅시다. 여기서 8천8백만 원에 낙찰받으면 남는다고 생각하기 쉽습니다. 그런데 취득세, 법무비, 명도비, 미납관리비 일부, 수리비, 중개수수료, 대출이자, 공실 2개월을 넣으면 계산이 달라집니다.

제가 쓰는 방식은 단순합니다. 보수적으로 잡은 매도 가능가에서 모든 비용을 빼고, 최소 안전마진을 뺀 금액이 내 최고 입찰가입니다. 보수 매도 가능가가 1억500만 원이고 비용을 1천만 원, 안전마진과 기대수익을 1천만 원 잡는다면 제 입찰 상한은 8천500만 원 근처입니다. 남들이 9천만 원 넘게 쓴다고 따라 쓰지 않습니다. 경매는 이기는 게임이 아니라 남기는 게임입니다.

직산아파트 초보 입찰자가 피해야 할 물건

제가 초보라면 처음부터 피할 물건이 있습니다. 첫째, 임차인 관계가 한 번에 이해되지 않는 물건입니다. 둘째, 내부 확인이 안 되는데 감정서 사진이 너무 오래된 물건입니다. 셋째, 주변 실거래보다 매물이 지나치게 많이 쌓인 단지입니다. 넷째, 대출 상담을 안 받아보고 자기자본만 믿고 들어가는 물건입니다.

경락잔금대출은 단지, 면적, 개인 소득, 기존 대출, 은행 평가에 따라 달라집니다. 직산의 소형 구축 아파트는 가격이 낮아 진입은 쉬워 보여도 은행에서 보는 담보평가와 실제 필요자금이 생각보다 다를 수 있습니다. 입찰 전에는 최소 두 군데 금융기관에 사건번호와 예상 낙찰가를 주고 상담을 받아야 합니다. 법원에서 낙찰받은 뒤 대출이 생각보다 적게 나오면 그때부터는 협상이 아니라 버티기입니다.

직산아파트는 분명 기회가 있는 지역입니다. 산업단지 수요, 저가 주거 수요, 천안 북부 생활권이라는 장점이 있습니다. 다만 그 장점은 단지별로 다르게 작동합니다. 싼 아파트가 전부 좋은 물건은 아니고, 오래된 아파트가 전부 나쁜 물건도 아닙니다. 저는 직산을 볼 때 늘 같은 문장을 노트 맨 위에 씁니다. 싸게 사는 것보다, 팔리거나 임대될 집을 사는 게 먼저다.