공매 물건 싸다길래 직접 계산해봤더니, 진짜 무서운 건 가격이 아니었습니다

얼마 전 상담한 분이 온비드 공매 물건 하나를 보여주면서 말했습니다. 감정가 3억 2천만 원짜리가 2억 4천만 원까지 내려왔으니 거의 8천만 원 싸게 사는 거 아니냐고요. 화면만 보면 맞는 말처럼 보입니다. 그런데 제가 현장 다니면서 배운 건, 공매에서 제일 위험한 숫자는 낮아진 매각예정가격이 아니라 그 뒤에 숨어 있는 비용이라는 겁니다.

공매가 쉬워 보이는 이유부터 조심해야 합니다

공매는 법원 경매와 달리 대부분 온라인으로 입찰합니다. 법원 입찰장에 가지 않아도 되고, 공고문과 사진을 보고 집에서 입찰서를 넣을 수 있습니다. 그래서 초보자들이 접근하기 쉽습니다. 문제는 쉬운 입찰이 쉬운 투자로 이어지지 않는다는 점입니다.

공매에는 압류재산, 국유재산, 수탁재산, 유입자산 같은 물건이 섞여 있습니다. 이름은 다 공매지만 성격이 다릅니다. 세금 체납으로 압류된 집인지, 공공기관이 맡긴 자산인지, 은행이나 신탁사가 처분하는 물건인지에 따라 계약 조건과 잔금 기한, 인수할 비용이 달라집니다.

제가 초보자에게 가장 먼저 보는 칸이 뭐냐고 물으면 보통 최저입찰가라고 답합니다. 저는 그보다 공고문 하단의 유의사항을 먼저 봅니다. 낙찰자가 체납관리비를 부담하는지, 부가가치세가 별도로 붙는지, 현황과 공부가 다른 부분은 없는지, 매도인이 하자 책임을 어디까지 피하고 있는지부터 읽습니다.

입찰 전 숫자는 세 번 나눠서 봅니다

공매 수익 계산은 매입가 하나로 끝나면 안 됩니다. 저는 항상 세 칸으로 나눕니다. 첫째 낙찰가, 둘째 취득비용, 셋째 버티는 비용입니다. 여기서 셋째를 빼먹는 순간 장부상 수익은 좋아 보여도 실제 통장은 말라갑니다.

싸 보이는 가격과 실제 총비용

예를 들어 시세 3억 원짜리 빌라가 공매로 2억 3천만 원에 나왔다고 치겠습니다. 입찰보증금은 통상 10% 수준이라 2천만 원대 현금이 먼저 묶입니다. 낙찰 뒤 취득세, 법무비, 채권할인, 중개수수료, 수리비, 이사비 협의금, 미납관리비까지 더하면 2억 5천만 원을 넘는 경우가 흔합니다.

• 낙찰가: 2억 3천만 원
• 취득세와 등기 비용: 대략 수백만 원대
• 체납관리비 또는 공과금 확인분: 물건마다 차이 큼
• 명도 협의금과 이사 일정 지연 비용: 보수적으로 잡아야 함
• 수리비: 현장 확인 전에는 낮게 잡으면 안 됨

여기에 대출 이자까지 붙습니다. 경락잔금대출이 나온다고 해도 낙찰가 전액을 빌려주는 게 아닙니다. 감정가, 낙찰가, 담보 인정 비율, 임대차 상태, 본인 소득에 따라 한도가 달라집니다. 저는 입찰 전 대출상담사에게 물건번호와 주소를 주고 최소 두 곳 이상에서 가한도를 받아봅니다. 이 작업을 귀찮아하면 낙찰 후에 보증금 10%를 걸고 발목이 잡힙니다.

권리분석은 공고문 한 장으로 끝나지 않습니다

공매에서 자주 나오는 착각이 있습니다. 공공기관이 진행하니까 권리가 깨끗할 거라는 생각입니다. 솔직히 이 말 때문에 손해 본 사람을 여러 번 봤습니다. 한국자산관리공사와 온비드 공고는 절차를 안내할 뿐, 투자자의 수익을 보장하지 않습니다. 국세징수법상 공매공고에는 대금납부기한, 공매보증금, 배분요구 종기, 인수되는 권리 등이 표시됩니다. 문제는 그 문구를 읽고도 실제 부담을 계산하지 못하는 경우입니다.

특히 임차인이 있는 물건은 전입일, 확정일자, 배분요구 여부를 같이 봐야 합니다. 대항력 있는 임차인이 배분을 못 받거나 일부만 받는 구조라면 남은 보증금을 매수인이 떠안을 수 있습니다. 등기부상 말소되는 권리만 보고 들어가면 안 됩니다. 주민센터 전입세대 열람, 현장 방문, 관리사무소 문의, 주변 중개업소 시세 확인까지 해야 그림이 보입니다.

예전에 1층 상가 공매 물건이 있었습니다. 가격은 좋았습니다. 그런데 현장에 가보니 간판은 남아 있고 영업은 멈춘 상태였습니다. 관리사무소에서 밀린 관리비가 900만 원 가까이 된다는 말을 들었습니다. 공고문에는 낙찰자가 부담할 수 있다는 식으로 적혀 있었고요. 숫자만 보던 분은 싸다고 했지만 저는 입찰을 접었습니다. 낙찰가를 700만 원 더 낮춰도 마음이 편하지 않은 물건이었습니다.

명도와 잔금이 수익률을 갈라놓습니다

법원 경매와 공매의 큰 차이는 명도에서 나옵니다. 법원 경매는 일정 요건에서 인도명령이라는 절차를 활용할 수 있지만, 공매는 점유자가 버티면 명도소송으로 가야 하는 상황이 생길 수 있습니다. 이 차이는 종이에 적으면 한 줄인데, 현장에서는 몇 달의 시간과 수백만 원의 비용 차이로 돌아옵니다.

점유자를 만날 때도 태도가 중요합니다. 처음부터 세게 나가면 협의가 깨집니다. 저는 낙찰 후 바로 연락처를 남기고, 잔금일과 이사 가능일을 확인한 뒤, 필요한 경우 이사비를 비용 항목으로 봅니다. 이사비는 아까운 돈이 아니라 시간을 사는 돈일 때가 많습니다. 다만 대항력 있는 임차인인지, 불법 점유자인지, 소유자인지에 따라 대응은 달라져야 합니다.

잔금 기한도 반드시 공고문별로 확인해야 합니다. 어떤 물건은 계약 체결 후 30일, 어떤 물건은 60일처럼 조건이 다르게 붙습니다. 압류재산 공매는 매각결정기일 전 체납자가 세금을 갚으면 절차가 흔들릴 수도 있습니다. 낙찰됐다고 바로 내 물건이 된 것처럼 행동하면 곤란합니다. 매각결정, 잔금, 소유권 이전, 점유 이전이 각각 다른 단계입니다.

제가 초보에게 권하는 공매 물건의 기준

초보라면 처음부터 복잡한 지분, 법정지상권, 유치권 주장, 장기 점유자가 있는 물건을 잡을 필요가 없습니다. 수익률이 조금 낮아 보여도 배울 게 많은 물건이 따로 있습니다. 등기부가 단순하고, 공실 가능성이 높고, 미납관리비 확인이 되는 아파트나 소형 오피스텔이 차라리 낫습니다. 첫 공매에서 돈을 크게 버는 것보다, 보증금을 지키고 절차를 끝까지 경험하는 게 더 큽니다.

• 사진보다 현장 상태를 우선 확인할 수 있는 물건
• 주변 실거래와 전월세 사례가 충분한 지역
• 전입세대와 점유자를 직접 확인할 수 있는 물건
• 잔금대출 가한도를 입찰 전에 확인한 물건
• 공고문 유의사항에 추가 부담이 적은 물건

공매는 분명 기회가 있습니다. 경쟁이 덜한 물건도 있고, 경매보다 빠르게 가격이 내려오는 경우도 있습니다. 그런데 초보가 화면 속 할인율만 보고 들어가면 그 기회가 바로 비용 청구서로 바뀝니다. 저는 공매를 무서워하라고 말하고 싶지는 않습니다. 다만 싸게 사는 기술보다, 싸 보이는 물건을 의심하는 습관이 먼저입니다. 그 습관이 있어야 오래 살아남습니다.