서구 괴정동 대지 경매, 2회 유찰 12억

한줄 요약

2회 유찰로 가격이 절반으로 떨어졌지만, 지분 매각인 점과 복잡한 권리관계가 걸림돌입니다.

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경매물건 주소 보기 대전광역시 서구 괴정동 127-3

대전광역시 서구 괴정동에 위치한 이 부동산은 406.7㎡(약 123평) 대지로, 대전 도심과의 접근성이 좋고 주변에 편의시설도 많아 입지 조건은 괜찮습니다. 하지만 한 가지 걸리는 건 목록2가 지분 매각이라는 점이죠. 지분 매각은 전체 소유권을 확보하지 못할 가능성이 있어 리스크가 존재합니다. 5층은 서류상 사무소이지만 실제로는 주거용으로 사용 중이고, 제시외 건물도 포함되어 있어 사용 용도에 주의가 필요합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 24억 9,510만원이나 현재 최저입찰가는 12억 2,260만원으로 감정가 대비 48%로 떨어진 상태입니다. 인근 대지 시세를 고려하면 굉장히 매력적인 가격이지만, 솔직히 말하면 2회 유찰된 이유가 뭔지 확실히 따져봐야 할 필요가 있습니다. 예상 낙찰가는 약 12억 8,373만원으로 추정되며, 이는 감정가 대비 큰 할인율을 반영한 가격입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020년 설정된 근저당권으로, 이보다 선순위 권리가 있는지 철저히 확인해야 합니다. 특히 목록2가 지분 매각이므로, 나머지 지분 소유주와의 관계가 어떻게 될지도 중요한 요소입니다. 임차인 현황도 등기부 확인이 필요하며, 제시외 건물과 지분 매각된 부분의 권리관계가 복잡할 수 있어 유치권이나 법정지상권 가능성도 배제할 수 없습니다.

투자 관점에서 보면

내 경험상 이런 대지 매물은 용도 변경이나 개발 호재에 따라 큰 수익을 안겨줄 수도 있지만, 지분 매각의 복잡한 권리 관계와 제시외 건물로 인한 불확실성은 큰 리스크입니다. 예상 수익률은 지역 개발 계획이나 주변 시세 상승 여부에 따라 달라질 수 있지만, 초기 투자금이 적지 않은 점을 고려해야 합니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 예상 경쟁률은 높지 않을 것 같습니다. 지분 매각과 복잡한 권리관계로 인해 신중한 접근이 필요하죠. 권장 입찰가는 약 12억 5천만원 정도가 적당해 보이며, 취등록세 약 5,905만원 포함 총 투자금은 약 13억원 정도로 예상됩니다. 다만, 명도와 권리 관계 해결에 대한 충분한 검토가 필수입니다.