금산 만악리 공장 경매, 2회 유찰 1.6억

한줄 요약

두 번 유찰로 가격 매력은 있지만, 다양한 권리와 불확실성이 존재해 신중한 접근이 필요합니다.

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경매물건 주소 보기 충청남도 금산군 진산면 만악리 534-3

금산군 진산면 만악리에 위치한 이 공장은 총 10,581㎡(약 3,200평) 규모로, 일부는 공장 건물로 사용 중이며 일부는 자연림 상태입니다. 공장 및 숙소로 이용 가능한 건물이 포함되어 있지만, 일부 기계기구의 소재가 불명확한 상황입니다. 주변은 공장과 자연림이 혼재된 지역이며, 대중교통 접근성은 다소 제한적입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 3억 3,336만원이었지만, 두 번의 유찰로 최저입찰가는 1억 6,334만원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 51% 할인된 가격이지만, 이 지역의 인근 시세와 비교하면 다소 불확실합니다. 예상 낙찰가는 약 1억 7,151만원으로, 취등록세 약 788만원을 포함하면 총 투자금은 약 1억 8,000만원으로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 7월 18일의 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요하고, 일부 기계기구의 소재불명 및 분묘 소재 가능성 등으로 인해 복잡한 상황입니다. 분묘가 존재할 경우 분묘기지권 성립 가능성도 염두에 두어야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 매력적일 수 있지만 리스크도 큽니다. 공장 및 주거용으로 활용 가능하다는 점은 장점이지만, 자연림 상태와 분묘 소재 가능성 등은 큰 리스크로 작용합니다. 예상 수익률을 계산하기 전에 이러한 불확실성을 해소할 필요가 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이런 복잡한 물건은 경쟁률이 낮을 가능성이 큽니다. 권장 입찰가는 1억 7,000만원 정도로 잡고, 입찰 전에는 반드시 임차인 및 권리 관계를 명확히 파악해야 합니다. 취등록세와 기타 비용을 고려하면 최소 1억 8,000만원 정도의 자금이 필요할 것으로 보입니다. 무엇보다, 확실한 현장 조사와 법률 자문이 필요합니다.