서구 변동 부동산 경매, 2회 유찰 9.8억

한줄 요약

대전 서구 변동의 부동산 경매 물건이 2회 유찰로 최저가 9억 8,798만원으로 나왔습니다. 감정가 대비 51% 할인된 가격이지만, 유찰 이유를 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있습니다.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/3108

경매물건 주소 보기 대전광역시 서구 변동중로 24-11

이 물건은 대전광역시 서구 변동중로에 위치한 424.7㎡(약 128.5평) 규모의 부동산입니다. 위치적으로는 대전의 중심에 가깝고, 교통 편의성 역시 양호합니다. 주변에는 상업시설과 주거시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다. 다만, 제시외 물건이 포함되어 있다는 점은 반드시 확인해야 할 부분입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 20억 1,628만원이었으나, 2회 유찰로 최저입찰가는 9억 8,798만원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 51% 할인된 가격이며, 인근 시세와 비교해도 상당히 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 지역 평균 낙찰가율을 적용해보면 약 10억 3,738만원 선으로 보입니다. 이 가격은 매우 매력적으로 보일 수 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 1월 3일 근저당이지만, 그보다 앞선 2021년 11월 8일 근저당도 존재합니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요하며, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성도 있습니다. 유치권이나 법정지상권 문제는 현재로서는 특별히 언급되지 않았지만, 제시외 물건의 존재가 이러한 위험성을 내포할 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 저렴한 가격이 가장 큰 매력입니다. 대전은 최근 부동산 시장에서 꾸준히 관심을 받고 있는 지역으로, 가격이 안정적으로 유지되고 있는 편입니다. 하지만, 제시외 물건이 포함된 점과 임차인 현황의 불확실성은 리스크로 작용할 수 있습니다. 예상 수익률을 따져보면 월세 전환 시 연 5% 이상의 수익률도 기대해볼 만합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상 이 물건은 매력적이지만, 유찰 이유를 먼저 철저히 분석해야 합니다. 예상 경쟁률은 2회 유찰된 만큼 다소 낮을 수 있지만, 가격 매력에 끌려 참가자가 늘어날 수도 있습니다. 권장 입찰가는 감정가 대비 55% 수준인 약 11억을 제안합니다. 취등록세 약 4,771만원 포함해 총 투자금은 10억 후반에서 11억 초반 정도로 예상됩니다. 결국, 경쟁률과 리스크를 고려해 신중한 판단이 필요합니다.