새솔동 아파트 경매, 4회 유찰 1.9억

한줄 요약

4번 유찰로 가격 매력적이지만, 늘푸른마켓 내부 사용 상태가 변수입니다.

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경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/4067

경매물건 주소 보기 경기도 화성시 큰나래2길 51, 1동 1층104호 (새솔동,송산엔젤리움브이5차센트럴에듀파크)

경기도 화성시 새솔동에 위치한 '송산엔젤리움브이5차센트럴에듀파크' 1층 104호. 면적 정보는 없지만, 내부는 102호~111호까지 개방된 상태로 '늘푸른마켓'이 사용 중. 주변은 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 교통 접근성은 무난한 편입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 7억 9,200만원이었으나, 4회 유찰 후 최저입찰가는 1억 9,015만원으로 76% 할인되었습니다. 인근 시세와 비교하면 상당히 저렴한데, 솔직히 말하면 이 정도 할인율은 뭔가 문제가 있을 가능성을 암시합니다. 예상 낙찰가는 1억 9,966만원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 4월 30일 설정된 근저당입니다. 특이사항으로 내부공간이 개방되어 있어, 경매로 인한 명도 과정이 복잡할 수 있습니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요하니 주의해야 합니다. 시스템 에어컨과 CCTV 등은 매각에서 제외되어 추가 비용이 발생할 가능성도 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 내부 마켓 사용 상태가 가장 큰 걸림돌입니다. 임대 수익을 기대한다면, 이 부분이 해결되어야 합니다. 매입 후 리모델링 및 분할 사용이 필요할 수 있으며, 이에 따른 추가 비용도 고려해야 합니다. 월세 전환 시 예상 수익률은 연 5% 수준으로 보입니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 예상 경쟁률은 낮을 것 같습니다. 내부 상태가 복잡한 만큼, 입찰자는 이 부분을 해결할 방법을 명확히 해야 합니다. 권장 입찰가는 1억 9,500만원 정도로 잡고, 취등록세 약 918만원을 포함해 총 투자금 2억 8백만원 정도로 계획합니다. 명도 과정에서의 난이도와 추가 비용을 충분히 고려할 필요가 있습니다.