장군면 금암리 부동산 경매, 5.3억

한줄 요약

낙찰가가 34% 수준으로 떨어졌지만 맹지라는 점이 큰 걸림돌.

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경매물건 주소 보기 세종특별자치시 장군면 금암리 318-1

세종특별자치시 장군면 금암리에 위치해 있는 이 부동산은 10,217㎡(약 3,090평)라는 넓은 면적이 매력적입니다. 주변은 농촌 지역으로, 도심 접근성이 떨어질 수 있지만 넓은 토지를 필요로 하는 투자자에게는 흥미로운 물건일 수 있습니다. 다만, 지적도상 맹지로 확인되어 도로와의 접근성이 문제가 될 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 15억 5,357만원이었으나, 세 번의 유찰을 거치며 5억 3,287만원까지 내려왔습니다. 이는 감정가의 34% 수준으로, 상당히 저렴해 보입니다. 인근 토지의 시세와 비교했을 때도 상당한 할인율을 보이고 있으며, 예상 낙찰가는 약 5억 5,952만원 전후로 생각됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2014년 9월 3일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 낮아 보이지만, 인접지 경계 부분에 타인 소유의 수목이 있다는 점과 제시외 건물의 존재가 변수로 작용할 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 투자 매력은 낮습니다. 맹지라 개발 가능성이 제한적이고, 타인 소유 수목과 제시외 건물 문제도 해결해야 할 부분입니다. 그럼에도 불구하고, 낮은 낙찰가와 대규모 토지라는 점은 장기적 관점에서 볼 때 긍정적인 요소일 수 있습니다. 예상 수익률은 높지 않을 것으로 보입니다.

내가 입찰한다면

입찰을 고려한다면, 예상 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 맹지와 다양한 문제점 때문에 경쟁자가 많지 않을 것입니다. 권장 입찰가는 최저가보다 약간 높은 5억 5천만원 선이며, 취등록세 약 2,573만원을 포함한 총 투자금을 고려해야 합니다. 명도 문제나 경계 측량 비용도 추가로 예상해야 합니다.