유성 덕명동 건물 경매, 18.5억

한줄 요약

대전 유성구의 대규모 다가구주택 건물 경매, 1회 유찰 후 31% 할인된 가격으로 매력적인 기회.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/4121

경매물건 주소 보기 대전광역시 유성구 덕명서로12번길 15

대전광역시 유성구 덕명서로12번길 15에 위치한 이 물건은 총 면적이 483.5㎡(약 146.3평)로, 대규모 다가구주택으로 구성되어 있습니다. 1층은 계단실 및 공실인 근린생활시설로, 2층과 3층 각각 5가구, 4층은 3가구로 이루어진 다가구주택이며, 옥탑은 누다락 형태로 활용 중입니다. 덕명동은 대전에서 비교적 주거환경이 좋은 편이며, 교통 편의성도 무난해 주거용으로나 임대용으로 적합합니다.

가격이 말해주는 것

처음 감정가 26억 4,477만원에서 1회 유찰되어 현재 최저입찰가는 18억 5,133만원으로 감정가 대비 31% 할인된 상태입니다. 인근 비슷한 규모의 건물 시세가 약 25억대로 예상되므로, 이 경매 물건이 상당히 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 주변 시세 대비 20~25% 할인된 19억 4,390만원 전후로 예측됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 11월 28일 설정된 근저당이며, 선순위로 2022년 1월 18일 근저당도 있습니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요하며, 대항력 있는 임차인이 있을 경우 배당이 완료되지 않는 한 인수해야 할 가능성이 있습니다. 특이사항으로는 제시외 건물이 포함되어 일괄 매각되므로, 현장 확인이 필수입니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 낮아 보입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 대규모 다가구주택은 관리가 다소 번거로울 수 있지만, 임대 수익 측면에서 매력적입니다. 예상 수익률은 연 5% 이상을 기대할 수 있으며, 대전의 주거 수요가 꾸준한 점을 고려하면 장기적 투자 가치도 충분합니다. 다만, 임차인 현황에 따른 리스크는 사전에 충분히 체크해야 합니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 첫 유찰로 인해 상당히 높아질 가능성이 있습니다. 내 경험상, 이 물건의 권장 입찰가는 19억대를 넘지 않는 선에서 정하는 것이 안전해 보입니다. 취등록세는 약 8,941만원 정도로 예상되며, 총 투자금은 약 20억이 필요할 것으로 보입니다. 입찰 전에 철저한 현장 조사와 임차인 확인은 필수입니다.