신정동 아파트 경매, 신건 1.65억

한줄 요약

첫 매각으로 감정가 그대로 나왔지만, 권리분석에서 주의가 필요한 물건입니다.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/2583

경매물건 주소 보기 울산광역시 남구 거마로133번길 24, 비이동 2층201호 (신정동,세원그린파크빌아파트)

울산 남구 신정동에 위치한 세원그린파크빌 아파트는 울산 중심부에 위치해 있어 접근성이 좋습니다. 해당 물건은 2층에 위치한 201호로, 면적 정보는 제공되지 않았지만 일반적인 아파트 구조로 예상됩니다. 주변에는 상업시설과 교육기관이 밀집해 있어 생활 인프라가 우수합니다.

가격이 말해주는 것

이번 경매는 감정가 1억 6,500만원 그대로 시작합니다. 인근 지역의 아파트 실거래가는 평균 1억 7,000만원 수준으로, 큰 할인은 아닙니다. 예상 낙찰가를 1억 7,325만원으로 본다면, 인근 시세 대비 약간의 프리미엄이 붙어 있을 수 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

솔직히 말하면, 권리분석이 가장 중요한 부분입니다. 말소기준권리는 2012년 설정된 근저당권으로, 이보다 선순위의 권리가 없는지 확인이 필요합니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 다시 확인해야 하며, 대항력 있는 임차인이 있을 가능성도 배제할 수 없습니다. 유치권이나 법정지상권 등 기타 권리 문제는 현재로서는 없어 보입니다.

투자 관점에서 보면

울산 남구는 꾸준한 인구 유입과 더불어 개발 호재가 있는 지역입니다. 하지만 솔직히 말하면, 이번 경매 물건은 신건임에도 불구하고 가격 메리트가 크지는 않습니다. 월세 전환 시 연 5% 정도의 수익률을 기대할 수 있지만, 초기 투자금이 크다는 점이 부담입니다.

내가 입찰한다면

내 경험상 이 물건의 예상 경쟁률은 중간 정도 될 것으로 보입니다. 권장 입찰가는 감정가보다 약간 낮은 1억 6,200만원 정도로 잡을 것 같습니다. 취등록세 약 796만원을 포함하면 총 투자금은 약 1억 7,000만원이 예상됩니다. 이 물건에 입찰한다면, 권리관계에서 임차인 문제를 우선 해결해야 합니다.