울산 산하동 아파트 경매, 4회 유찰 3,865만

한줄 요약

솔직히 말하면, 이 아파트는 파격적인 최저가지만 외벽 파손과 인접 호실 문제라는 잠재적 리스크가 있어요.

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경매물건 주소 보기 울산광역시 북구 산하중앙2로 238, 3층301호 (산하동,강동블루마더테라스)

울산 북구 산하동에 위치한 이 아파트는 58.0㎡(약 17.5평) 크기의 주거용 부동산입니다. 해당 단지는 강동블루마더테라스로, 주변은 주거지로 구성되어 비교적 조용한 환경을 제공합니다. 다만, 대중교통 접근성은 다소 떨어지는 편이라 차량이 없으면 이동이 불편할 수 있어요.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 6,100만원이지만, 현재 최저 입찰가는 무려 3,865만원입니다. 감정가 대비 76%나 할인된 금액이죠. 인근 유사 아파트의 최근 실거래가는 1억 2,000만원 선으로, 상당히 저렴한 가격에 입찰할 수 있는 기회입니다. 예상 낙찰가는 4,058만원 전후로 계산되는데, 이는 인근 시세 대비 약 66%가량 저렴해요.

권리분석, 여기가 핵심

이 물건의 말소기준권리는 2017년 7월 14일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다. 한 가지 걸리는 건, 외벽의 일부가 파손되어 있으며, 인접 호실과의 벽체 구분이 명확하지 않다는 점입니다. 이는 추후 명도 과정에서 갈등을 일으킬 수 있는 부분입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 높은 할인율이 매력적이지만, 외벽 파손과 인접 호실 문제는 큰 리스크로 작용할 수 있습니다. 예상 수익률은 약 12%로 계산되지만, 외부 수리비용 및 추가 리모델링 비용을 고려해야 할 것입니다. 만약 해당 문제가 해결된다면, 향후 매각 시 상당한 이익을 기대해볼 수 있습니다.

내가 입찰한다면

솔직히 이 물건, 경쟁률이 그렇게 높지는 않을 것 같아요. 문제점이 명확하게 드러나 있으니까요. 권장 입찰가는 4,000만원 전후로 설정하겠습니다. 취등록세는 약 186만원으로 예상되며, 총 투자금은 약 4,244만원이 될 것입니다. 명도와 수리에 대한 계획이 확실하다면 도전해볼 만한 물건입니다.