세종 연기면 토지 경매, 5회 유찰 3.1억

한줄 요약

5회 유찰 후 10월 1일 재입찰, 토지 매입의 기회지만 맹지 여부와 농지취득자격증명이 관건입니다.

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경매물건 주소 세종특별자치시 연기면 수산리 60-1

세종특별자치시 연기면 수산리에 위치한 토지로, 총 면적은 2590.0㎡(약 783.5평)입니다. 일괄매각 대상이며, 지상 수목도 포함되어 있습니다. 다만 목록 1, 2, 4는 지적도상 맹지로 표시되어 있으며, 3, 5, 6은 포장도로와 접하고 있습니다. 주변은 농지와 일부 주거 지역으로 구성되어 있어, 향후 개발 가능성을 염두에 두어야 합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 18억 9,548만원이었으나, 5회 유찰을 거쳐 최저입찰가는 3억 1,857만원으로 감정가의 16% 수준입니다. 인근 토지 시세와 비교해보면, 상당히 저렴한 가격이지만, 토지의 위치나 맹지 여부 등으로 인해 입찰자들이 쉽게 접근하지 않는 듯합니다. 예상 낙찰가는 3억 3,450만원 전후로 보이며, 취등록세를 포함한 총 투자금은 약 3억 5천만원가량 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 4월 15일 설정된 근저당권입니다. 권리분석 시 주의할 점은 농지취득자격증명을 매각결정기일까지 제출해야 한다는 것인데, 이를 미제출 시 보증금을 돌려받지 못합니다. 또한, 목록 중 일부가 도로로 사용 중이며, 맹지로 표시된 부분도 있어, 실질적인 이용 가능성을 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 5회 유찰된 덕분에 가격은 매력적입니다. 그러나 농지취득자격 문제와 맹지 여부가 주요 리스크로 작용합니다. 향후 개발 계획이나 도로 확충 계획이 있다면, 큰 수익을 기대할 수 있지만, 현 상태에서는 보수적인 접근이 필요합니다. 예상 수익률은 인근 개발 상황과 맞물려 변동이 클 수 있습니다.

내가 입찰한다면

입찰을 고려한다면, 예상 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 권장 입찰가는 예상 낙찰가를 고려해 3억 3천만원 선이 적당해 보입니다. 다만, 농지취득자격증명 확보 여부와 맹지 해소 가능성을 충분히 검토해야 합니다. 취등록세 약 1,538만원을 포함해 총 투자금 3억 5천만원 안팎에서 수익성을 판단해야 합니다. 내 경험상, 이런 건은 서두르기보다는 확실한 정보 수집 후에 참여하는 것이 안전합니다.