양구 상무룡리 임야 경매, 3회 유찰 479만원

한줄 요약

3회 유찰로 최저가 479만원에 입찰 가능하지만, 분묘기지권 성립 가능성과 경계 불명확성은 주의가 필요합니다. 입찰일은 2026년 9월 28일입니다.

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경매물건 주소 강원특별자치도 양구군 양구읍 상무룡리 865

강원특별자치도 양구군 양구읍 상무룡리에 위치한 이 임야는 10033.0㎡, 약 3035평의 넓은 면적을 가지고 있습니다. 임야도상 맹지로 도로 접근이 어려운 점이 있으며, 숲이 울폐하여 분묘가 있을 가능성이 있다고 합니다. 교통은 다소 불편할 수 있지만, 자연환경은 뛰어날 것으로 예상됩니다.

가격이 말해주는 것

감정가 978만원에서 2회 유찰되어 현재 최저입찰가는 479만원으로, 감정가 대비 52% 저렴합니다. 인근 시세를 고려할 때 상당한 할인율이지만, 맹지와 분묘기지권 가능성을 감안하면 적정한 수준일 수 있습니다. 예상 낙찰가는 503만원 전후로 추정됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2025년 11월 11일 강제경매개시결정으로, 특이사항으로 분묘기지권 성립 여지가 있습니다. 지적경계가 불명확해 정확한 경계 확인이 필요하며, 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요합니다. 유치권과 법정지상권의 가능성도 염두에 두어야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 투자보다는 보존적 성격이 강합니다. 맹지와 분묘기지권 가능성, 경계 불명확성 등 여러 리스크가 존재합니다. 만약 이 지역에 특별한 개발 호재가 있다면 상황이 바뀔 수 있겠지만, 현재로서는 수익률을 크게 기대하기는 어렵습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건은 굉장히 신중하게 접근해야 합니다. 예상 경쟁률은 낮겠지만, 권장 입찰가는 450만원 내외로 잡는 것이 안전할 것입니다. 취등록세는 약 23만원으로 예상되며, 전체적으로 약 502만원의 투자금이 필요합니다. 하지만, 분묘기지권과 경계 문제는 반드시 현장을 확인한 후 결정해야 합니다.