월세 받겠다고 낙찰받았다가 숫자 다시 보니 식은땀 났던 이야기

얼마 전 법원 입찰장 앞에서 젊은 투자자 한 분이 제게 물었습니다. 월세 70만 원이면 이 물건 괜찮지 않냐고요. 감정가 대비 싸 보이고, 주변 원룸 시세도 그 정도 나온다면서 꽤 들떠 있었습니다. 그런데 제가 제일 먼저 본 건 월세 금액이 아니라 보증금, 관리비 체납, 선순위 임차인, 그리고 실제 공실 기간이었습니다.

경매에서 월세 물건은 숫자가 예쁘게 보입니다. 낙찰가 1억 2천만 원, 월세 60만 원. 계산기 두드리면 연 720만 원이니 표면 수익률 6%입니다. 근데 현장에서는 그 숫자가 그대로 내 통장에 들어오지 않습니다. 취득세, 법무비, 명도비, 수리비, 중개수수료, 대출이자, 공실 2개월만 넣어도 수익률이 확 내려앉습니다.

월세는 받는 돈보다 남는 돈을 봐야 합니다

제가 초보 때 제일 크게 착각했던 게 이겁니다. 월세 80만 원이면 매달 80만 원 버는 줄 알았습니다. 실제로는 아니었습니다. 세입자가 나가면 도배, 장판, 청소, 전등, 싱크대 손잡이 같은 작은 수리가 줄줄이 나옵니다. 오래된 빌라면 누수 한 번에 몇 달치 월세가 날아가기도 합니다.

예를 들어 낙찰가 1억 5천만 원짜리 오피스텔을 보겠습니다. 보증금 1천만 원에 월세 65만 원을 받을 수 있다고 칩시다. 연 월세는 780만 원입니다. 여기서 대출이자 연 360만 원, 재산세와 종부세 해당분, 화재보험, 중개수수료, 소소한 수리비, 공실 리스크까지 빼면 실제 남는 돈은 생각보다 얇습니다. 대출을 많이 쓰면 레버리지는 커지지만, 금리가 1%만 올라가도 월세 수익이 바로 압박을 받습니다.

그래서 저는 월세 물건을 볼 때 총수익률보다 순수익률을 먼저 계산합니다. 임대료가 얼마냐보다 이 물건을 1년 들고 갔을 때 내 손에 얼마가 남느냐가 더 중요합니다. 특히 경매는 낙찰받는 순간 끝이 아니라 그때부터 비용이 시작됩니다.

경매 월세 물건에서 제일 무서운 건 임차인입니다

월세 물건은 권리분석을 대충 하면 안 됩니다. 등기부만 보고 끝내면 위험합니다. 전입세대 열람, 확정일자, 배당요구 여부, 대항력, 보증금 액수까지 같이 봐야 합니다. 임차인이 대항력 있고 배당에서 보증금을 다 못 받는 구조라면, 낙찰자가 인수해야 할 수도 있습니다. 이걸 놓치면 싸게 낙찰받은 게 아니라 비싸게 떠안은 겁니다.

예전에 한 다가구 주택 물건을 본 적이 있습니다. 표면상 월세 세대가 많아서 현금 흐름이 좋아 보였습니다. 그런데 세대별 전입일이 제각각이고, 일부는 확정일자가 빠르고, 임대차 현황도 현장 조사와 서류가 맞지 않았습니다. 이런 물건은 고수익처럼 보이지만 초보가 들어가기엔 변수가 너무 많습니다. 월세가 여러 개라는 건 수입원이 여러 개라는 뜻도 되지만, 분쟁 지점이 여러 개라는 뜻이기도 합니다.

• 선순위 임차인의 보증금이 얼마인지 확인해야 합니다.
• 배당요구를 했는지, 배당으로 전액 회수 가능한지 따져야 합니다.
• 현황조사서와 실제 점유자가 다른지 현장에서 확인해야 합니다.
• 미납 관리비, 도시가스, 전기 체납 여부도 계산에 넣어야 합니다.

월세 시세는 부동산 말만 믿으면 안 됩니다

동네 중개사무소에 전화하면 대부분 친절하게 알려줍니다. 그런데 월세 시세는 말 한마디로 끝낼 게 아닙니다. 실제 거래된 금액, 현재 나와 있는 매물, 공실 기간, 관리비 수준, 주차 가능 여부를 같이 봐야 합니다. 같은 전용 20제곱미터라도 엘리베이터 유무, 채광, 냄새, 소음, 역까지 걸리는 시간이 월세를 바꿉니다.

저는 현장 갈 때 낮과 밤을 둘 다 봅니다. 낮에는 건물 상태와 채광을 보고, 밤에는 골목 분위기와 소음을 봅니다. 대학가 원룸은 방학 때 공실이 생길 수 있고, 산업단지 주변은 경기 흐름에 따라 임차 수요가 흔들립니다. 병원, 학교, 지하철, 공장, 관공서 같은 수요처가 가까우면 좋지만, 그것만으로 안전하다고 보면 안 됩니다.

특히 월세가 주변보다 높게 잡혀 있는 매물은 조심해야 합니다. 현재 임차인이 특수한 사정으로 비싸게 살고 있을 수도 있고, 낙찰 후 재계약 때 임대료가 내려갈 수도 있습니다. 저는 보통 보수적으로 잡습니다. 주변 호가가 70만 원이면 실제 계산은 60만 원이나 63만 원으로 넣습니다. 공실은 최소 1년에 한 달, 낡은 물건이면 두 달까지 넣습니다. 숫자는 야박하게 잡을수록 현장에서 덜 다칩니다.

초보라면 월세보다 퇴로가 먼저입니다

월세 수익만 보고 들어가면 빠져나올 때 고생할 수 있습니다. 매달 임대료가 들어와도 매매가가 빠지거나 거래가 안 되면 자금이 묶입니다. 특히 지방 소형 아파트, 노후 오피스텔, 엘리베이터 없는 빌라, 주차가 약한 다가구는 매수자는 적고 임차인은 까다로운 경우가 많습니다.

낙찰 전에 저는 항상 세 가지를 묻습니다. 첫째, 월세를 못 받는 3개월을 버틸 수 있는가. 둘째, 예상보다 1천만 원 더 들어가도 버틸 수 있는가. 셋째, 팔고 싶을 때 받아줄 매수자가 있는가. 이 세 질문에 답이 흐리면 입찰가를 낮추거나 아예 안 들어갑니다. 수익률이 조금 낮아도 퇴로가 있는 물건이 오래 살아남습니다.

제가 보는 월세 물건의 최소 기준

• 권리관계가 단순하고 인수금액이 없어야 합니다.
• 실제 월세가 주변 거래와 크게 차이 나지 않아야 합니다.
• 대출이자와 공실을 넣어도 현금흐름이 버텨야 합니다.
• 수리비를 보수적으로 잡아도 투자금 회수가 납득돼야 합니다.
• 매도 가능한 수요층이 분명해야 합니다.

월세 투자는 조용히 돈이 쌓이는 구조처럼 보이지만, 사실은 매달 관리해야 하는 사업에 가깝습니다. 세입자 전화 한 통, 보일러 고장, 누수 민원, 재계약 협상까지 전부 투자자의 일입니다. 그래도 좋은 물건을 적정가에 잡으면 월세만큼 마음을 단단하게 해주는 현금 흐름도 드뭅니다. 다만 경매장에서는 설렘보다 의심이 먼저입니다. 월세 70만 원이라는 숫자 하나에 마음이 움직일 때, 저는 일부러 계산기를 한 번 더 꺼냅니다. 그 습관이 지난 10년 동안 제 돈을 꽤 많이 지켜줬습니다.