전세매물 싸다고 들어갔다가 경매 법정까지 온 집을 봤습니다
얼마 전 법원 입찰장에 갔는데, 매각물건명세서에 적힌 임차인 보증금을 보고 잠깐 손이 멈췄습니다. 보증금 2억 1,000만 원짜리 전세매물로 나왔던 빌라인데, 감정가는 2억 2,500만 원, 최저가는 이미 1억 4,400만 원까지 내려와 있었습니다. 세입자는 분명 처음 계약할 때 “시세보다 조금 싸다”는 말을 들었을 겁니다. 그런데 경매장에서는 그 말이 별 의미가 없습니다. 돈을 돌려받는 순서가 앞인지 뒤인지, 그게 전부입니다.
전세매물은 집이 아니라 순번을 보는 겁니다
초보가 전세매물을 볼 때 제일 먼저 보는 게 내부 상태입니다. 햇빛 잘 드는지, 역에서 가까운지, 싱크대가 새것인지. 물론 중요합니다. 그런데 권리 쪽에서 틀어지면 새 싱크대는 아무 힘이 없습니다.
제가 보는 순서는 다릅니다. 등기부등본부터 봅니다. 소유자가 누구인지, 근저당이 얼마인지, 압류나 가압류가 붙어 있는지, 신탁 등기가 있는지 먼저 확인합니다. 특히 근저당은 대출잔액이 아니라 등기부에 적힌 채권최고액으로 봐야 합니다. 은행 대출이 1억이라고 들었는데 채권최고액은 1억 2,000만 원으로 잡혀 있는 경우가 많습니다.
예를 들어 매매 시세가 3억 원인 집에 근저당 채권최고액 1억 5,600만 원이 있고 전세보증금이 1억 6,000만 원이면, 숫자만 더해도 3억 1,600만 원입니다. 집값이 조금만 흔들려도 세입자 돈이 위험해집니다. 경매에서는 낙찰가가 시세보다 낮아지는 일이 흔합니다. 저는 이런 집을 보면 내부 사진보다 배당표가 먼저 떠오릅니다.
싸게 나온 전세매물에는 이유가 붙어 있습니다
전세가가 주변보다 2,000만 원 싸다? 그럼 고맙다고 바로 계약할 일이 아닙니다. 집주인이 빨리 세입자를 구해야 하는 이유가 있을 수 있습니다. 기존 대출 만기가 다가왔거나, 세금 체납이 있거나, 매매가 잘 안 되거나, 같은 건물에 비슷한 물건이 한꺼번에 쏟아진 상황일 수 있습니다.
신축 빌라에서 특히 많이 봤습니다. 분양가 2억 7,000만 원이라고 홍보하면서 전세는 2억 5,000만 원에 맞춥니다. 중개사 말로는 “주변 신축도 다 이 정도”라고 합니다. 그런데 실거래를 까보면 실제 매매는 2억 2,000만 원 언저리인 경우가 있습니다. 전세가가 매매가를 밀어 올리는 구조입니다. 이런 집은 시장이 식으면 바로 깡통전세가 됩니다.
제가 현장에서 거르는 신호
- 매매 실거래보다 전세보증금이 비슷하거나 더 높은 집
- 등기부상 근저당, 압류, 가압류가 섞여 있는 집
- 집주인이 잔금일 전까지 대출을 말소하겠다고만 말하는 집
- 다가구인데 다른 세입자 보증금 내역을 정확히 안 주는 집
- 전세보증금 반환보증 가능 여부를 계약 뒤에 확인하자는 집
여기서 하나만 걸려도 저는 속도를 줄입니다. 두 개 이상 겹치면 웬만하면 빠집니다. 싸게 잡는 것보다 안 잃는 게 먼저입니다.
다가구 전세매물은 더 보수적으로 봐야 합니다
아파트나 오피스텔은 그래도 호실별 구분이 명확합니다. 그런데 다가구주택은 건물 전체가 하나의 소유권인 경우가 많습니다. 내가 301호에 들어가도 경매에서는 건물 전체를 두고 배당을 따집니다. 문제는 나보다 먼저 들어온 세입자들의 보증금입니다.
몇 년 전 다가구 경매 물건을 본 적이 있습니다. 감정가 9억 원짜리 건물에 선순위 근저당 3억 원, 기존 임차인 보증금 합계가 4억 8,000만 원이었습니다. 새로 들어간 세입자는 보증금 1억 2,000만 원을 넣었는데, 본인 앞에 이미 7억 8,000만 원이 서 있던 셈입니다. 낙찰가는 7억 원대 초반. 뒤에 들어간 임차인은 받을 돈이 거의 없었습니다.
다가구 전세매물은 임대차 현황을 문서로 받아야 합니다. 몇 호에 누가 살고 있는지, 전입일과 확정일자는 언제인지, 보증금은 얼마인지 확인해야 합니다. 말로 “거의 월세예요”라는 답을 듣고 넘어가면 안 됩니다. 그 말은 경매계에서 증거가 아닙니다.
보증보험 가능하다는 말도 직접 확인해야 합니다
요즘은 중개사가 “보증보험 됩니다”라고 말하는 경우가 많습니다. 그런데 그 말이 실제 가입 승인을 뜻하는 건 아닙니다. 주택도시보증공사 안내 기준처럼 전세보증금 반환보증은 주택가격, 선순위채권, 보증금, 주택 상태 등을 같이 봅니다. 단순히 집이 멀쩡하다고 되는 게 아닙니다.
제가 권하는 방식은 간단합니다. 계약 전에 보증기관의 사전진단을 먼저 확인합니다. 전세보증금이 보증한도 안에 들어오는지, 선순위채권이 과하지 않은지, 위반건축물이나 권리 제한이 없는지 따져야 합니다. 특히 “잔금 치르고 전입하면 그때 가입하면 된다”는 말은 조심해야 합니다. 잔금 치른 뒤 가입이 안 되면 이미 돈은 나간 뒤입니다.
계약서 특약도 중요합니다. 잔금일에 근저당 말소, 보증보험 가입 불가 시 계약 해제와 지급금 반환, 임대인의 체납 관련 확인 협조 같은 내용을 넣어야 합니다. 특약 한 줄이 모든 위험을 막아주지는 않지만, 최소한 협상할 때 손에 쥘 종이는 됩니다.
전세매물을 볼 때 저는 이렇게 계산합니다
전세매물을 보러 가기 전에 먼저 숫자를 적습니다. 예상 매매가, 전세보증금, 선순위 근저당 채권최고액, 다른 세입자 보증금, 체납 가능성, 보증보험 가능 여부입니다. 그리고 최악의 상황을 하나 깔아봅니다. 이 집이 1년 뒤 경매로 넘어가고 낙찰가가 시세의 75%까지 밀리면 내 보증금이 어디까지 살아남는지 보는 겁니다.
예를 들어 시세 4억 원짜리 집이라고 해도 경매에서 3억 원에 낙찰될 수 있습니다. 선순위 대출이 1억 8,000만 원이면 남는 돈은 1억 2,000만 원입니다. 내 전세보증금이 2억 원이라면 숫자가 맞지 않습니다. “설마 경매까지 가겠어”라는 말은 현장에서 가장 비싼 위로였습니다.
전세매물은 좋은 집을 고르는 일이기도 하지만, 나쁜 상황이 왔을 때 내 돈이 버틸 수 있는지 보는 일입니다. 저는 집을 볼 때 창문도 열어보고 수압도 보지만, 결국 계약 여부는 등기부와 숫자에서 결정합니다. 조금 덜 예쁜 집이어도 권리가 깨끗하면 잠이 편합니다. 반대로 사진이 번쩍거려도 순번이 뒤면 그 집은 제 눈에는 위험한 물건입니다. 초보일수록 예쁜 매물보다 돈이 돌아오는 구조를 먼저 봐야 합니다.
