전세권설정비용, 5억 전세 계약서 들고 직접 계산해봤더니

얼마 전 입찰장 후배가 5억 전세 계약서를 들고 와서 전세권설정비용이 30만 원쯤이면 되냐고 묻더군요. 솔직히 그 정도로 끝나는 경우는 거의 없습니다. 전세권 설정은 등기부에 권리를 올리는 일이라 세금, 등기신청수수료, 법무사 보수까지 같이 봐야 합니다.

전세권설정비용은 보증금에 비례해서 커진다

전세권 설정등기는 임차인이 전세금을 맡기고 그 집에 대한 전세권이라는 물권을 등기부에 올리는 절차입니다. 여기서 가장 큰 비용은 등록면허세입니다. 일반적인 주택 전세권 설정 기준으로 등록면허세는 전세금의 0.2%, 지방교육세는 등록면허세의 20%입니다. 전세금 기준으로 보면 세금만 0.24%라고 보면 계산이 빠릅니다.

• 등록면허세: 전세금의 0.2%
• 지방교육세: 등록면허세의 20%
• 등기신청수수료: 부동산 1개당 방문 신청 18,000원, 전자표준양식 15,000원, 전자신청 10,000원 수준
• 법무사 보수, 부가세, 서류 발급비, 출장비: 별도

예전 상담 글들을 보면 등기신청수수료를 15,000원으로만 적어둔 경우가 많은데, 신청 방식에 따라 조금 달라집니다. 또 아파트 1채면 단순하지만 토지와 건물이 따로 잡히거나 여러 필지를 한 번에 다루면 부동산 개수에 따라 수수료가 늘 수 있습니다.

5억 전세라면 실제로 얼마나 나가나

숫자로 봐야 감이 옵니다. 전세금 5억 원을 기준으로 등록면허세는 100만 원입니다. 지방교육세는 그 20%인 20만 원입니다. 여기에 전자표준양식 기준 등기신청수수료 15,000원을 더하면 공과금만 1,215,000원 정도입니다. 방문 신청이면 1,218,000원 선이고, 전자신청이면 1,210,000원 선입니다.

• 전세금 3억 원: 등록면허세 60만 원, 지방교육세 12만 원, 공과금 약 73만 원대
• 전세금 5억 원: 등록면허세 100만 원, 지방교육세 20만 원, 공과금 약 121만 원대
• 전세금 7억 원: 등록면허세 140만 원, 지방교육세 28만 원, 공과금 약 169만 원대

여기서 끝이 아닙니다. 법무사에게 맡기면 보수와 부가세가 붙습니다. 현장에서 견적을 받아보면 단순 아파트 전세권 설정은 수십만 원 선에서 많이 움직이지만, 공동명의자 연락, 원거리 출장, 서류 보완, 법인 임대인, 여러 부동산이 얽힌 사건이면 더 올라갑니다. 그래서 저는 견적을 받을 때 등록면허세 포함인지, 법무사 보수만 말한 것인지부터 확인합니다. 통화로 25만 원이라고 들었는데 나중에 총액이 150만 원 넘게 찍히면 서로 얼굴 붉힙니다.

비용보다 먼저 걸리는 건 집주인 협조다

초보 임차인이 자주 놓치는 부분이 있습니다. 전세권 설정은 세입자 혼자 마음대로 접수하는 등기가 아닙니다. 등기권리자인 임차인과 등기의무자인 소유자가 함께 신청하는 구조라 집주인의 협조가 필요합니다. 소유자가 공동명의면 원칙적으로 공동명의자 쪽 서류와 의사도 챙겨야 합니다.

실무에서는 임대인의 인감증명서, 인감도장, 등기필정보, 위임장 같은 서류가 오갑니다. 정확한 서류는 사건 형태에 따라 달라지니 법무사에게 확인받는 게 낫습니다. 중요한 건 계약서에 전세권 설정 협조 특약을 넣어두지 않으면 입주 직전에 집주인이 말을 바꾸는 일이 꽤 있다는 점입니다. 특히 매도 예정 물건, 대출 갈아타기 예정 물건, 이미 근저당이 많은 집주인은 등기부에 전세권이 올라가는 걸 부담스러워합니다.

확정일자보다 무조건 센 카드라고 보면 다친다

전세권을 설정하면 든든해 보입니다. 등기부에 내 이름이 올라가니까요. 그런데 권리분석을 해본 사람은 등기부 순서를 먼저 봅니다. 내 전세권보다 앞에 근저당권, 압류, 가압류가 있으면 전세권설정비용을 냈다고 해서 앞선 권리를 밀어낼 수 없습니다. 경매 배당은 순위 싸움입니다.

반대로 전입신고와 확정일자는 비용이 거의 들지 않지만, 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권의 출발점이 됩니다. 일반적인 아파트 전세에서 전입 유지가 가능하고 등기부가 깨끗하다면 비싼 전세권 설정이 늘 정답은 아닙니다. 전세권이 더 필요한 경우는 따로 있습니다. 법인 임차라 전입 구조가 애매한 경우, 실제 거주 이전이 늦어지는 경우, 상가나 사무실처럼 임대차보호법 적용 범위와 요건을 꼼꼼히 봐야 하는 경우, 또는 집주인 신용과 선순위 권리가 불안해서 등기상 권리 확보가 필요한 경우입니다.

제가 현장에서 비용을 판단하는 방식

저는 전세권설정비용이 아까운지 아닌지를 보증금 크기만 놓고 보지 않습니다. 먼저 등기부 갑구와 을구를 봅니다. 소유권 변동이 잦은지, 가압류 흔적이 있는지, 근저당 채권최고액이 매매가 대비 어느 정도인지 확인합니다. 그다음 실제 시세를 봅니다. 호가 말고 최근 실거래와 경매 낙찰가를 같이 봐야 합니다. 전세금 5억짜리 집이 경매에서 5억 밑으로 자주 떨어지는 지역이라면 전세권이 있어도 마음 편할 수 없습니다.

• 선순위 근저당과 압류가 있는지
• 전세금이 실제 매매가의 몇 퍼센트인지
• 집주인이 전세권 설정에 바로 협조할 사람인지
• 계약 종료 때 말소등기까지 깔끔하게 처리할 수 있는지
• 전입신고, 확정일자, 보증보험으로 대체 가능한 구조인지

계약이 끝나면 전세권 말소도 해야 합니다. 말소에는 등록면허세와 지방교육세, 등기신청수수료, 대행 보수가 또 붙을 수 있습니다. 금액은 설정 때보다 작지만, 보증금 반환일에 말소 서류와 잔금 흐름이 엉키면 피곤해집니다. 저는 계약서 특약에 설정 비용 부담자, 말소 협조, 보증금 반환과 말소서류 교부 순서를 되도록 분명히 적습니다.

전세권 설정은 좋은 장치입니다. 다만 비싼 장치입니다. 5억 전세에서 150만 원 안팎의 돈이 나갈 수 있다면, 그 돈을 쓰는 이유가 분명해야 합니다. 등기부가 깨끗하고 전입도 안정적으로 가능하다면 다른 보호수단과 비교해야 하고, 선순위 권리가 지저분한 집이라면 비용 계산 전에 그 계약 자체를 다시 봐야 합니다. 경매장에서 오래 있다 보면 느낍니다. 돈을 지키는 사람은 비싼 제도를 많이 아는 사람이 아니라, 위험한 계약을 초반에 걸러내는 사람입니다.