김해 삼방동 근린시설 경매, 11회 유찰 1.6억

한줄 요약

11회 유찰된 김해 삼방동 근린시설, 86% 할인된 가격에 주목할 필요 있음.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 경상남도 김해시 활천로267번길 13, 3층 301호 (삼방동,국제쇼핑타운)

김해시 삼방동에 위치한 국제쇼핑타운 내 근린생활시설입니다. 이 건물은 301호부터 305호까지 여러 호실로 나뉘어 사용되고 있는데, 301호는 운동시설로, 302호는 골프연습장, 303호는 PC방, 304호는 공실인 휴게음식점, 305호는 여러 업종이 혼재된 호실입니다. 주변은 상업지역으로 교통 접근성이 좋고, 상권이 형성되어 있어 잠재력이 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 11억 3,800만원이지만, 현재 최저입찰가는 1억 6,705만원으로 무려 86% 할인된 상태입니다. 11회나 유찰된 점을 보면 입찰자들이 상당히 신중하게 접근하고 있다는 느낌이 듭니다. 인근 시세와 비교할 때 이 정도 할인율은 매우 매력적입니다. 예상 낙찰가는 최저입찰가 대비 조금 더 높은 1억 7,541만원 정도로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020년 7월 3일 설정된 근저당권입니다. 중요한 점은 302호에 대해 유치권 신고가 있었지만, 유치권 부존재가 확정된 상태라 안심할 수 있습니다. 다만, 임차인 현황에 대한 등기부와 현황조사서 확인은 필수입니다. 임차인들의 대항력이 있는지, 전입일 및 확정일자를 꼼꼼히 체크해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 상당히 저렴하게 나와 있는 편입니다. 그러나, 상업시설의 특성상 공실 리스크와 임차인 문제는 상존합니다. 예상 수익률은 사용 용도에 따라 다르겠지만, 월세 전환 시 연 6% 이상의 수익률도 기대해볼 만합니다. 다만, 공실 상태인 304호를 포함해 일부 호실의 활용 방안을 고려해야 합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 11회나 유찰된 물건은 경쟁률이 낮을 가능성이 큽니다. 그러나, 이 물건은 매력적인 가격이기에 갑자기 경쟁이 치열해질 수도 있습니다. 최저입찰가보다 조금 높게, 1억 7천만원 초반에 입찰하는 것을 추천합니다. 취등록세는 약 806만원으로 예상되며, 총 투자금은 1억 8천만원 미만으로 잡는 것이 좋겠습니다.