김해 진례면 토지 경매, 9회 유찰 366만

한줄 요약

지적도상 맹지로 교통 불편, 9회 유찰 이유 있는 토지 경매

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경매물건 주소 보기 경상남도 김해시 진례면 고모리 1492-2

경상남도 김해시 진례면 고모리 1492-2에 위치한 134.0㎡(40.5평) 부동산입니다. 교통은 불편한 편이며, 현재 인접 공장에서 주차장 및 야적장으로 사용 중입니다. 농지취득자격이 필요하며, 하천구역 및 철탑부지로 인해 활용도가 제한적입니다.

가격이 말해주는 것

감정가 3,122만원에서 무려 9회 유찰되어 최저입찰가는 366만원까지 하락했습니다. 이는 감정가의 11%로, 엄청난 할인율을 자랑하지만, 현실적으로 인근 시세를 고려할 때 낙찰가 384만원 전후가 예상됩니다. 하지만 인근 시세와 비교해도 저렴한 가격이지만, 맹지라는 특성상 사용 제약이 큽니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2016년 근저당권입니다. 중요한 것은 매각으로 말소되지 않는 구분지상권이 있다는 점입니다. 또한, 농지취득자격증명이 필요한데, 발급이 어려운 상황입니다. 임차인 현황은 등기부나 현황조사를 통해 확인이 필요합니다. 지적경계 불분명으로 지적측량이 요구됩니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 투자 리스크가 큽니다. 활용도 제한으로 인한 수익률 저조가 예상되며, 농지취득자격증명 문제와 맹지라는 점이 악재입니다. 호재를 찾기 어려운 물건으로, 보유 목적보다는 저가 매수 후 타 용도로 전환할 수 있는지 판단이 중요합니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 극히 낮을 것으로 예상됩니다. 감정가 대비 극히 낮은 최저가에도 불구하고 입찰자가 많지 않을 듯합니다. 권장 입찰가는 최저가에 약간 웃도는 선으로 370만원을 생각해볼 수 있습니다. 취등록세는 약 17만원 정도로 계산됩니다. 그러나 입찰 전, 현장 답사와 법률적 자문은 필수입니다.