점포매매 보러 갔다가 권리금보다 임대차가 더 무서웠던 날

얼마 전 후배 하나가 점포매매 물건을 봐달라고 해서 같이 현장에 나갔습니다. 보증금 3,000만 원, 월세 220만 원, 권리금 7,000만 원짜리 작은 분식집이었죠. 장부상 월 순익은 450만 원이라고 했습니다. 숫자만 보면 괜찮아 보입니다. 그런데 제가 제일 먼저 본 건 매출표가 아니라 임대차계약서였습니다.

경매장에 오래 있다 보면 이상한 습관이 생깁니다. 누가 “이 물건 돈 됩니다”라고 말하면, 저는 먼저 “그 돈을 막는 게 뭔데요?”부터 찾습니다. 점포매매도 똑같습니다. 예쁜 간판, 바쁜 점심시간, 사장님 말솜씨보다 중요한 건 그 자리에 계속 장사할 권리가 있는지입니다.

장사 잘되는 가게와 내가 사도 되는 가게는 다릅니다

초보가 점포매매에서 제일 많이 착각하는 게 이 부분입니다. 손님이 많으면 좋은 물건이라고 생각합니다. 물론 매출은 중요합니다. 그런데 매출이 좋다고 해서 내가 그 매출을 그대로 가져오는 건 아닙니다. 기존 사장님 얼굴 보고 오는 단골인지, 특정 직원 손맛 때문에 오는 손님인지, 배달앱 리뷰가 사장 개인 계정에 묶여 있는지까지 봐야 합니다.

제가 예전에 본 카페 하나는 월 매출 2,800만 원이라고 광고가 나왔습니다. 권리금은 1억 2,000만 원. 위치도 나쁘지 않았습니다. 그런데 카드 매출을 월별로 받아보니 최근 3개월만 튀어 있었습니다. 알고 보니 매도자가 양도 직전에 행사와 쿠폰을 세게 돌린 거였죠. 원재료비와 인건비를 반영하니 실제 남는 돈은 광고 문구의 절반도 안 됐습니다.

점포매매에서 매출 확인은 말로 하면 안 됩니다. 카드 매출, 포스 자료, 배달앱 정산 내역, 부가세 신고 자료, 통장 입금 흐름을 같이 봐야 합니다. 하나만 보면 속기 쉽습니다. 경매 권리분석에서 등기부 한 장만 보고 입찰하면 위험한 것처럼, 가게도 한 자료만 믿으면 안 됩니다.

권리금보다 무서운 건 임대인 한마디입니다

점포매매 계약서는 보통 기존 임차인과 씁니다. 그런데 장사를 계속하게 해주는 사람은 건물주입니다. 이 간격을 모르면 돈이 묶입니다. 권리금 계약을 먼저 해놓고 나중에 임대인이 “나는 새 임차인 안 받겠다”거나 “월세를 올리겠다”고 나오면 분위기가 싸해집니다.

제가 후배 물건에서 걸린 부분도 이거였습니다. 기존 계약 만기가 7개월 남았고, 월세 220만 원은 기존 임차인에게만 적용된 조건이었습니다. 임대인은 새 임차인에게 보증금 5,000만 원, 월세 300만 원을 원한다고 했습니다. 권리금 7,000만 원만 계산하던 후배 입장에서는 총투입금이 갑자기 2,000만 원 넘게 늘어난 셈입니다. 월세도 80만 원 오르면 1년에 960만 원입니다. 이건 작은 숫자가 아닙니다.

그래서 저는 점포매매를 볼 때 권리금계약서, 임대차계약서, 임대인 동의 여부를 한 묶음으로 봅니다. 계약금 넣기 전 임대인과 직접 통화하고, 가능하면 새 임대차 조건을 문서로 받아야 합니다. “사장님이 좋게 해주신댔어요”라는 말은 현장에서 아무 힘이 없습니다.

시설은 자산이 아니라 철거비가 될 수도 있습니다

점포매매 광고를 보면 “인테리어 1억 투자”, “시설 완비”, “몸만 오면 영업 가능” 같은 문구가 많습니다. 솔직히 말하면 저는 이런 문구를 보면 더 꼼꼼히 봅니다. 인테리어 비용을 많이 썼다는 말과 지금 가치가 있다는 말은 다릅니다. 5년 된 주방 설비, 냄새 밴 덕트, 규격 안 맞는 전기 증설은 새 사장에게 자산이 아니라 수리비입니다.

특히 음식점은 체크할 게 많습니다. 영업신고가 가능한 용도인지, 위반건축물 이슈는 없는지, 소방 설비는 맞는지, 정화조 용량이나 환기 문제가 없는지 봐야 합니다. 건축물대장과 실제 현장이 다르면 나중에 인허가에서 막힐 수 있습니다. 간판 위치도 함부로 믿으면 안 됩니다. 전면 간판을 그대로 쓸 수 있는지, 관리단 규정이나 건물 규칙은 어떤지 확인해야 합니다.

• 냉장고, 제빙기, 에어컨은 구입 시기와 수리 이력을 확인합니다.
• 권리금에 포함되는 시설 목록은 사진과 함께 별도 첨부하는 게 좋습니다.
• 리스 장비가 있는지 확인해야 합니다. 남의 장비를 내 것처럼 넘기는 경우도 있습니다.
• 폐업 시 원상복구 범위가 어디까지인지 임대차계약서에서 봐야 합니다.

경매에서도 낙찰가만 보면 안 되고 체납관리비, 명도비, 수리비를 같이 넣어야 합니다. 점포매매도 같습니다. 권리금만 보고 들어가면, 진짜 돈은 계약 후에 새어나갑니다.

현장에서 저는 이렇게 계산합니다

저는 점포매매 물건을 보면 먼저 총투입금을 적습니다. 보증금, 권리금, 중개수수료, 시설 보수비, 초도 물품비, 인허가 비용, 예비 운영자금까지 넣습니다. 장사를 시작한 첫 달부터 돈이 벌릴 거라고 계산하면 위험합니다. 적어도 3개월에서 6개월은 손익이 흔들린다고 보고 현금을 남겨둬야 합니다.

예를 들어 권리금 7,000만 원, 보증금 3,000만 원, 시설 보수 1,000만 원, 초도 물품과 예비자금 1,000만 원이면 시작 전에 이미 1억 2,000만 원입니다. 여기서 월 순익이 실제로 300만 원이라면 단순 회수 기간은 40개월입니다. 그런데 중간에 월세가 오르거나 매출이 20퍼센트 빠지면 회수 기간은 훨씬 길어집니다. 이 계산을 안 하고 “장사만 잘하면 되지”로 들어가면 마음이 급해집니다.

저는 손익을 세 가지로 봅니다. 좋은 경우, 보통 경우, 나쁜 경우입니다. 좋은 경우만 보고 계약하면 대부분 실망합니다. 보통 경우에도 버틸 수 있고, 나쁜 경우에도 폐업까지 가지 않을 구조인지 보는 게 중요합니다. 특히 대출을 끼거나 가족 돈을 넣는 경우에는 더 냉정해야 합니다.

초보자는 이런 점포매매를 먼저 피하는 게 낫습니다

제가 초보에게 굳이 말리는 물건들이 있습니다. 첫째, 매출 자료를 보여주지 않고 “와서 보면 안다”고 하는 가게입니다. 둘째, 임대인 확인 전에 권리금 계약금부터 요구하는 물건입니다. 셋째, 최근 1년 안에 업종이 여러 번 바뀐 자리입니다. 넷째, 주변 공실이 눈에 띄게 늘어나는 상권입니다.

상권은 말보다 발로 봐야 합니다. 평일 점심, 평일 저녁, 주말 낮, 비 오는 날까지 최소 몇 번은 가봐야 합니다. 같은 길이라도 오른쪽 라인과 왼쪽 라인의 유동이 다릅니다. 지하철 출구 앞이라고 다 좋은 것도 아닙니다. 사람들이 걷는 방향, 멈추는 지점, 횡단보도 위치가 매출을 갈라놓습니다.

경매 투자도 처음에는 쉬워 보입니다. 감정가보다 싸게 낙찰받으면 돈 버는 줄 알죠. 그런데 권리, 점유, 대출, 세금, 수리비를 통과해야 진짜 수익입니다. 점포매매도 비슷합니다. 권리금이 싸다고 좋은 게 아니라, 내가 그 자리에서 버틸 이유가 분명해야 합니다.

후배는 결국 그 분식집 계약을 접었습니다. 아깝다고 했지만 저는 잘했다고 봤습니다. 돈을 버는 계약도 중요하지만, 돈을 잃지 않는 포기도 투자입니다. 현장에서 오래 버틴 사람일수록 화려한 기회보다 찝찝한 신호를 더 믿습니다. 점포매매는 가게를 사는 일이 아니라, 앞으로 몇 년 동안의 현금흐름과 리스크를 같이 떠안는 일입니다. 그 무게를 숫자로 적어봤을 때도 마음이 흔들리지 않는 물건만 잡는 게 오래 가는 방식입니다.