하남 망월동 상가 경매, 4회 유찰 8천만

한줄 요약

9월 28일 입찰, 4회 유찰 끝에 최저가로 나온 하남 망월동 상가, 8천만 원의 기회.

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경매물건 주소 경기도 하남시 망월동 1093-1 미사푸르지오시티 에이동 2층 에이-209호

하남시 망월동에 위치한 미사푸르지오시티 에이동 2층 상가입니다. 면적은 50.3㎡(약 15.2평)으로 크지 않은 규모지만, 주거단지 내 상가로서 유동 인구가 있을 가능성이 있습니다. 주위에는 상업시설과 주거단지가 밀집해 있어 입지적으로는 나쁘지 않은 편입니다. 다만, 2층에 위치해 있어 1층에 비해 가시성이 떨어질 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

솔직히 말하면, 3억 4,400만 원에서 8,259만 원까지 떨어졌다는 건 상당한 할인율입니다. 감정가 대비 76% 할인된 가격으로, 인근 시세와 비교했을 때 매력적인 수준입니다. 인근 상가 실거래가를 감안할 때, 이번 최저가가 정말 매력적으로 보입니다. 예상 낙찰가는 8,672만 원 전후로 볼 수 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020년 6월 26일 설정된 근저당권입니다. 중요한 건 특이사항이 없다는 점이지만, 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다. 임차인이 있다면 대항력 여부를 반드시 체크해야 하며, 현재로선 유치권이나 법정지상권 문제는 없어 보입니다.

투자 관점에서 보면

내 경험상, 이렇게 유찰이 반복된 물건은 입찰자들이 피하는 경향이 있습니다. 그 이유는 다양하겠지만, 이 물건의 경우 특별한 특이사항이 없어 보이는 점이 긍정적입니다. 하남시는 발전 가능성이 있는 지역이라 장기적으로 봤을 때 긍정적입니다. 예상 수익률은 임대료 수익과 향후 매도가 상승을 고려해 연 6% 이상을 기대할 수 있습니다. 다만, 2층 상가라는 점이 변수로 작용할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말해서, 4회 유찰된 만큼 경쟁률이 낮을 가능성이 큽니다. 8,672만 원 정도의 매입가는 합리적일 것으로 보이며, 취등록세 약 398만 원을 포함해 총 투자금은 약 9천만 원 정도로 생각됩니다. 입찰에 참여한다면, 임차인 여부와 대항력 확인을 철저히 하고, 명도에 문제가 없을지 미리 점검해보는 것이 중요합니다. 결국, 이 물건은 가격 대비 가치가 충분히 있는지 꼼꼼하게 따져본 후 결정을 내릴 만한 물건입니다.