의창구 도계동 빌라 경매, 2회 유찰 8천만

한줄 요약

2회 유찰된 도계동 빌라, 감정가 대비 44% 할인된 가격이 매력적이지만, 유찰 원인을 면밀히 살펴볼 필요가 있습니다.

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경매물건 주소 보기 경상남도 창원시 의창구 도계로 67, 6층 602호 (도계동,청학상가빌라)

경상남도 창원시 의창구 도계로 67에 위치한 청학상가빌라 6층 602호입니다. 면적 정보가 없어 구체적인 평수는 파악되지 않지만, 도계동이라는 지역 특성상 주거 및 상업시설이 혼재된 곳으로 주변 인프라는 괜찮은 편입니다. 교통은 창원 중심부에서 크게 멀지 않아 접근성이 좋습니다.

가격이 말해주는 것

감정가 1억 4,900만원에서 두 차례 유찰되면서 현재 최저입찰가는 8,344만원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 44% 할인된 가격인데요, 주변 시세와 비교해보면 꽤 매력적입니다. 인근 비슷한 빌라의 실거래가가 1억 3,000만원 내외라는 점을 감안하면, 현 최저입찰가는 상당히 낮은 수준입니다. 예상 낙찰가는 8,761만원 전후로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2016년 2월 26일 설정된 근저당권입니다. 특별한 문제 없이 말소될 것으로 보이지만, 임차인의 대항력 여부는 등기부와 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다. 현재 특이사항은 없지만, 유치권이나 법정지상권이 발생할 가능성은 낮아 보입니다. 명도 과정에서의 난이도는 점유자 현황에 따라 다를 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 가격적으로는 매력적이지만, 두 번의 유찰이 있었던 만큼 그 이유를 신중히 분석해야 합니다. 지역은 개발 호재는 없지만 안정된 주거 환경을 제공하고 있어 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 월세로 전환 시 예상 수익률은 연 6% 정도로 나쁘지 않은 수치입니다. 다만, 명도 과정에서의 복잡함이 있을 수 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건의 경우 예상 경쟁률은 중간 정도가 될 것으로 보입니다. 권장 입찰가는 8,761만원 정도를 고려하고, 취등록세 약 403만원을 포함해 총 투자금은 약 9,164만원이 예상됩니다. 입찰 전, 임차인 여부 및 명도 가능성을 꼼꼼히 따져보는 것이 중요합니다.