태안 남문리 부동산 경매, 6회 유찰 9천만

한줄 요약

9월 30일 입찰, 6회 유찰로 최저가 9,169만원까지 하락한 태안 남문리 부동산 경매. 매력적이지만 권리분석에 주의가 필요합니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 충청남도 태안군 태안읍 남문리 718-15

태안군 태안읍 남문리에 위치한 이 부동산은 대지 면적 275.9㎡(약 83.5평)로, 넓은 공간을 자랑합니다. 주변은 전원주택들이 밀집한 지역으로, 자연환경이 좋고 조용한 생활을 원하는 분들에게 적합한 곳입니다. 다만, 대중교통은 상대적으로 불편할 수 있으니 차량이 있는 분들에게 더 적합할 것 같습니다.

가격이 말해주는 것

처음 감정가는 7억 7,939만원이었지만, 6회 유찰을 거치면서 최저입찰가는 9,169만원으로 감정가의 11% 수준입니다. 인근 유사 매물의 시세와 비교했을 때, 현재 최저가는 상당히 매력적입니다. 예상 낙찰가는 약 9,627만원 정도로 보입니다. 이는 감정가 대비 89% 할인된 금액입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2024년 4월 3일 설정된 근저당권입니다. 특이사항으로는 제시외 건물이 포함되어 있으며, 일부 전세권이 매수인에게 인수됩니다. 을구에 기록된 전세권 설정 등기들이 많아, 임차인의 대항력 여부를 면밀히 검토해야 합니다. 특히 2018년과 2020년에 설정된 전세권들이 말소되지 않고 인수된다는 점에서 리스크가 존재합니다. 일괄매각 조건이므로 제시외 건물도 함께 고려해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이렇게 여러 번 유찰된 물건은 투자자들에게도 부담이 될 수밖에 없습니다. 하지만 최저가가 크게 하락한 점은 매력적입니다. 예상 수익률은 해당 지역의 월세 수익을 고려했을 때, 연 5~6% 정도로 예상됩니다. 다만, 임차인과의 명도 협상이나 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 지역 개발 호재는 크지 않지만, 자연환경을 선호하는 사람들에게는 꾸준한 수요가 예상됩니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이번 경매는 경쟁률이 상대적으로 낮을 것으로 예상됩니다. 권장 입찰가는 9,200만원을 넘지 않는 선에서 신중히 결정할 것입니다. 취등록세는 약 442만원이 예상되며, 총 투자금은 9,611만원 정도로 예상됩니다. 권리분석을 철저히 하고, 임차인과의 협상 가능성도 충분히 고려해야 할 것 같습니다. 입찰 전, 등기부 및 현황조사서를 반드시 확인하는 것을 추천합니다.