등기부등본 보는법, 을구 한 줄 때문에 입찰가를 다시 쓴 날

얼마 전 법원 입찰장에서 입찰표를 거의 다 써 놓고 금액을 다시 고친 적이 있습니다. 감정가도 괜찮고 현장 분위기도 조용했는데, 등기부등본 을구에 있는 근저당권 한 줄이 계속 걸렸습니다. 초보 때였으면 그냥 넘겼을지도 모릅니다. 그런데 현장을 오래 다니다 보면 알게 됩니다. 등기부등본 보는법에서 을구는 작은 칸처럼 보여도, 실제 돈이 빠져나가는 순서를 흔드는 자리입니다.

입찰가를 고치게 만드는 칸

등기부등본의 정식 명칭은 등기사항증명서입니다. 크게 표제부, 갑구, 을구로 나뉩니다. 표제부는 이 부동산이 어디에 있고 면적이 얼마인지 보는 칸이고, 갑구는 소유권과 압류, 가압류, 가처분 같은 소유권 쪽 문제를 보는 칸입니다. 을구는 소유권 말고 다른 권리, 특히 담보와 사용관계를 확인하는 칸입니다.

초보자들이 등기부를 볼 때 자주 하는 실수가 있습니다. 갑구에서 소유자 이름만 확인하고, 을구는 금액만 대충 훑는 겁니다. 하지만 경매든 매매든 전세 계약이든 을구는 이 집을 담보로 누가 얼마까지 권리를 주장할 수 있는지 보여 줍니다. 권리분석에서 돈의 순서를 읽는 첫 장면이 여기서 시작됩니다.

을구는 소유권 밖의 권리를 적는 자리

을구에는 근저당권, 저당권, 전세권, 지상권, 지역권, 임차권 같은 권리가 올라옵니다. 을구가 비어 있거나 기록사항 없음으로 보이면 일단 부담이 적은 물건일 가능성이 있습니다. 다만 그 한 장만 믿고 끝내면 안 됩니다. 실제 점유자, 미납 세금, 대항력 있는 임차인 문제는 등기부만으로 다 보이지 않는 경우가 있습니다.

근저당권은 채권최고액부터 읽는다

을구에서 가장 자주 만나는 문구는 근저당권설정입니다. 여기서 봐야 할 숫자는 채권최고액입니다. 채권최고액은 실제 대출 원금 그 자체가 아니라, 채권자가 담보로 잡아 둔 한도 금액입니다. 은행권에서는 실제 대출액보다 110퍼센트에서 130퍼센트 정도 높게 잡는 경우가 많고, 실무에서는 120퍼센트가 자주 보입니다. 그래도 물건마다 다르니 단정하면 안 됩니다.

예를 들어 을구에 채권최고액 2억4천만 원이 적혀 있다면 실제 대출은 2억 원 안팎일 수 있습니다. 그런데 권리분석에서는 원금 추정보다 더 보수적으로 봐야 합니다. 경매에서는 이 돈을 낙찰자가 따로 갚는다는 뜻은 아니지만, 배당에서 앞자리를 차지하는 권리라는 점이 중요합니다. 매매나 전세 계약이라면 잔금 때 말소가 되는지, 말소 서류와 상환 절차가 실제로 준비되는지까지 확인해야 합니다.

전세권과 지상권은 돈보다 사용관계를 먼저 본다

을구에 전세권이 보이면 더 천천히 읽어야 합니다. 전세권은 단순히 임차인이 살고 있다는 말과 다릅니다. 등기된 권리라서 순위와 배당요구, 매각조건에 따라 인수 문제가 생길 수 있습니다. 지상권이나 지역권도 마찬가지입니다. 특히 토지 물건에서 지상권이 있으면 누군가 그 땅을 사용할 권리를 갖고 있을 수 있으니, 싸 보인다는 이유만으로 덤비면 낭패를 봅니다.

접수일자와 말소 표시에서 위험 신호가 나온다

등기부는 그냥 위에서 아래로 읽는 서류가 아닙니다. 순위번호, 접수일자, 접수번호를 같이 봐야 합니다. 권리의 앞뒤는 등기된 순서가 크게 작용합니다. 같은 날 접수된 권리라면 접수번호까지 비교해야 하고, 갑구와 을구에 흩어진 권리도 서로 시점을 맞춰 봐야 합니다. 을구만 깨끗해 보여도 갑구에 가압류나 경매개시결정이 있으면 이야기가 완전히 달라집니다.

저는 열람할 때 현재 유효한 사항만 보지 않고 말소된 기록까지 같이 봅니다. 말소된 근저당권은 지금 효력이 없지만, 그 집의 돈 흐름을 보여 주는 흔적이 됩니다. 개인 근저당이 자주 잡혔다가 지워진 집, 대부업체 이름이 반복되는 집, 매도 직전에 급하게 말소된 집은 가격이 좋아도 한 번 더 의심합니다. 권리분석은 서류에 적힌 글자를 읽는 일이지만, 결국 사람의 자금 사정을 추적하는 일이기도 합니다.

• 채권최고액이 보수적으로 본 시세의 70퍼센트를 넘으면 입찰가를 다시 계산합니다.
• 근저당권자가 개인이거나 대부업체라면 채무관계를 더 조심스럽게 봅니다.
• 공동담보목록이 있으면 다른 부동산까지 묶인 대출인지 확인합니다.
• 전세권이나 임차권이 선순위로 보이면 매각물건명세서와 배당요구 여부를 같이 봅니다.
• 설정과 말소가 짧은 기간에 반복되면 소유자의 현금 흐름을 의심합니다.

한 번은 수도권 오래된 빌라를 보다가 을구에서 개인 근저당 6천만 원, 그 뒤 대부업체 근저당 4천5백만 원을 본 적이 있습니다. 감정가는 2억3천만 원대였고 겉으로는 싸 보였습니다. 그런데 주변 실거래를 보수적으로 잡으니 1억8천만 원 정도가 편했고, 수리비와 명도비를 빼면 남는 폭이 거의 없었습니다. 그 물건은 입찰하지 않았습니다. 낙찰받은 사람은 있었지만, 저는 그런 물건에서 수익보다 잠 못 자는 시간이 먼저 떠오릅니다.

등기부등본 보는법에서 을구는 어렵게 외우는 과목이 아닙니다. 누가, 언제, 얼마까지, 어떤 권리로 잡아 두었는지 묻는 습관입니다. 계약이라면 잔금 당일에 다시 떼어 봐야 하고, 경매라면 등기부와 함께 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대 관련 자료를 같이 봐야 합니다. 등기부는 엑스레이 같은 서류입니다. 뼈대는 보여 주지만 세금, 점유, 현장 상태까지 전부 보여 주지는 않습니다. 저는 아직도 을구에서 이해 안 되는 한 줄이 나오면 입찰가를 낮추거나 그 물건을 놓습니다. 수익 나는 물건은 또 나오지만, 잘못 인수한 권리는 몇 년 동안 지갑을 붙잡습니다.