미추홀구 아파트 경매, 2회 유찰 4천만

한줄 요약

2회 유찰로 최저가 4,214만원, 감정가의 절반 수준으로 저렴하지만 권리관계 복잡함.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 인천광역시 미추홀구 주승로45번길 19-8, 2층202호

이번 경매 물건은 인천 미추홀구 주승로에 위치한 아파트입니다. 2층 202호로, 전유면적은 33.96㎡입니다. 해당 지역은 주거지역으로, 주변에 학교와 상가가 있어 생활 편의성이 높습니다. 대중교통은 조금 부족하지만 자가용 이용 시 접근성은 괜찮은 편입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 8,600만원이지만, 두 번 유찰되면서 최저입찰가가 4,214만원으로 내려왔습니다. 이는 감정가의 49%로, 인근 실거래가 대비 약 50% 저렴한 수준입니다. 이 물건의 예상 낙찰가는 4,424만원 전후로 판단됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020년 1월 22일 설정된 근저당권입니다. 한 가지 걸리는 점은 202호와 201호의 호별 위치가 실제와 다르다는 점입니다. 이는 건축물대장의 변경 신청이 필요할 수 있어, 입찰 전에 이 부분을 확실히 확인해야 합니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요하며, 대항력 여부도 주의 깊게 살펴야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 가격은 매력적이지만 권리관계와 위치 불일치가 리스크입니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5% 내외로 추정되지만, 이는 건축물대장 변경이 완료된다는 전제 하에 가능합니다. 지역 개발 호재는 크지 않지만, 저렴한 가격으로 인한 자본 이득은 기대할 만합니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 낮을 가능성이 높습니다. 권장 입찰가는 4,450만원 정도로 잡고, 취등록세 약 203만원을 포함한 총 투자금은 4,623만원으로 예상됩니다. 다만, 건축물대장과 관련된 현안이 해결되지 않으면 입찰을 재고할 필요가 있습니다.