온비드 물건 등기 직접 떼어봤더니, 초보가 놓치는 줄이 따로 있었습니다
얼마 전 온비드 공매 물건을 같이 보던 분이 감정가와 사진만 보고 바로 입찰가를 계산하더군요. 제가 제일 먼저 물었습니다. 등기 떼어보셨습니까. 공매든 경매든 싸 보이는 물건은 이유가 있습니다. 그 이유가 사진에 나오면 다행이고, 보통은 등기 한 줄에 숨어 있습니다.
온비드 등기는 화면만 믿고 끝내면 위험합니다
온비드에는 물건정보, 공고문, 감정평가서, 사진, 위치도 같은 자료가 붙습니다. 운 좋으면 등기 관련 서류가 첨부된 물건도 있습니다. 그런데 저는 첨부파일만 보고 입찰하지 않습니다. 공고일 이후 권리가 바뀌었을 수 있고, 첨부된 서류가 최신이 아닐 수도 있기 때문입니다.
제가 쓰는 온비드 등기보는법은 단순합니다. 온비드에서 물건의 소재지, 지번, 동호수, 토지와 건물 구분을 먼저 확인합니다. 그다음 대법원 인터넷등기소나 등기소 발급 자료로 등기사항전부증명서를 직접 확인합니다. 집합건물이라면 전유부분만 볼 게 아니라 대지권까지 같이 봐야 합니다.
제가 실제로 보는 순서
1. 물건명보다 지번을 먼저 맞춥니다
초보 때 가장 많이 하는 실수가 물건명만 믿는 겁니다. 온비드 물건명에 '상가', '주택', '토지'라고 적혀 있어도 실제 등기 표제부를 보면 면적, 구조, 용도, 대지권 비율이 생각과 다른 경우가 있습니다. 특히 지분 공매, 대지권 미등기, 토지와 건물이 따로 나온 물건은 여기서부터 조심해야 합니다.
2. 등기사항전부증명서는 말소사항 포함으로 봅니다
입찰 전에는 현재 유효한 권리만 보는 열람으로 부족합니다. 저는 말소사항 포함 등기사항전부증명서를 봅니다. 과거에 가압류가 반복됐는지, 소유자가 자주 바뀌었는지, 신탁이 있었다가 풀렸는지 같은 흐름이 보이기 때문입니다. 수수료 몇백 원 아끼려다 입찰보증금 수백만 원을 날리는 쪽이 훨씬 아픕니다.
3. 표제부, 갑구, 을구를 따로 읽습니다
표제부에서는 내가 입찰하려는 물건이 맞는지 확인합니다. 갑구에서는 소유권, 압류, 가압류, 가처분, 가등기, 신탁등기 같은 소유권 쪽 문제를 봅니다. 을구에서는 근저당권, 전세권, 임차권등기, 지상권 같은 담보와 사용 권리를 봅니다. 이 셋을 한꺼번에 훑으면 중요한 줄을 놓칩니다.
초보가 특히 조심할 등기 문구
- 신탁등기: 매각 권한과 처분 관계를 공고문, 등기, 담당기관에 함께 확인해야 합니다.
- 소유권이전청구권가등기: 순위가 앞서 있으면 낙찰자가 예상 못 한 권리를 떠안을 수 있습니다.
- 전세권 또는 임차권등기: 말소되는 권리인지, 인수 가능성이 있는지 따로 따져야 합니다.
- 지분소유: 2분의 1, 10분의 3처럼 일부 지분만 사는 물건은 사용과 처분이 까다롭습니다.
- 대지권 관련 표시: 아파트나 빌라에서 대지권이 없거나 비율이 이상하면 대출과 재매각이 어려워질 수 있습니다.
예를 하나 들어보겠습니다. 감정가 1억 8천만 원짜리 빌라가 1억 2천만 원대까지 내려왔다고 합시다. 사진은 깨끗하고 위치도 나쁘지 않습니다. 그런데 등기 을구에 오래된 전세권이 있고, 갑구에는 압류가 여러 건 붙어 있습니다. 이런 물건은 단순히 싸다고 들어갈 게 아닙니다. 선순위 권리, 점유자, 배분 가능성, 명도 비용을 다 넣어야 숫자가 나옵니다.
등기만 보고 입찰가를 쓰면 반쪽 분석입니다
등기는 권리분석의 출발점이지 전부가 아닙니다. 온비드 공고문에 적힌 매각조건, 감정평가서의 현황, 건축물대장, 토지이용계획, 현장 점유 상태를 같이 봐야 합니다. 등기에는 임차인이 실제로 살고 있는지, 관리비가 밀렸는지, 내부 상태가 어떤지 나오지 않습니다.
저는 입찰 전 최소 세 번 확인합니다. 첫째, 온비드 공고문상 매각대상과 등기 표제부가 일치하는지 봅니다. 둘째, 등기 발급일이 입찰일과 너무 멀지 않은지 봅니다. 셋째, 갑구와 을구의 선순위 권리가 낙찰 후 사라지는 권리인지 남는 권리인지 따집니다. 이 세 가지가 흐릿하면 입찰가를 낮추는 게 아니라 아예 빠지는 선택도 합니다.
공매 현장에서 오래 버틴 사람들은 대단한 비법을 써서 돈을 버는 게 아닙니다. 위험한 줄을 봤을 때 멈출 줄 압니다. 온비드 등기보는법도 결국 그 감각을 만드는 과정입니다. 싸 보이는 물건 앞에서 손이 먼저 나가면 사고가 나고, 등기 한 장을 천천히 읽는 사람이 오래 살아남습니다.
