용인 아파트 경매 직접 뛰어봤더니, 싼 가격보다 먼저 봐야 할 게 있었다
얼마 전 수원지방법원 경매법정에서 용인 기흥 쪽 아파트 물건을 보고 있는데, 옆자리 초보 투자자분이 감정가에서 30% 빠졌다는 말만 계속 하더군요. 저도 처음엔 그 숫자에 눈이 갔습니다. 그런데 10년 넘게 입찰장을 다니다 보니, 싸 보이는 물건일수록 먼저 봐야 할 건 가격이 아니라 빠져나갈 돈입니다.
용인 아파트 경매가 만만해 보이는 이유
용인은 지역 안에서도 분위기가 많이 갈립니다. 수지, 기흥, 처인구를 같은 용인이라는 이름으로 묶어 보면 판단이 흐려집니다. 수지는 분당·판교 생활권 기대가 붙는 단지가 있고, 기흥은 GTX나 반도체 배후 수요 이야기가 따라붙는 곳이 많습니다. 처인구는 신축지와 구도심, 산업단지 배후지가 섞여 있어서 단지별 온도 차가 큽니다.
초보자들이 용인 아파트 경매에 끌리는 이유는 분명합니다. 서울보다 입찰가 부담이 덜해 보이고, 경기 남부 일자리 이야기까지 있으니 낙찰만 받으면 임대든 매도든 될 것 같은 느낌이 듭니다. 사실 저도 예전에 그렇게 봤습니다. 그런데 법정에서 돈 잃는 사람은 대개 큰 방향을 틀려서가 아니라, 한 동짜리 차이, 학교 배정, 역까지의 실제 도보 거리, 단지 노후도 같은 작은 지점에서 틀립니다.
감정가보다 실거래가를 먼저 맞춰야 한다
경매 물건 화면에 감정가 6억, 최저가 4억 2천만 원이 찍혀 있으면 마음이 흔들립니다. 그런데 감정평가 시점이 1년 전이면 얘기가 달라집니다. 그 사이 주변 거래가 빠졌거나, 반대로 급매가 소진됐을 수도 있습니다. 그래서 저는 법원경매정보의 감정평가서만 보고 입찰가를 쓰지 않습니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지, 같은 평형, 비슷한 층의 최근 거래를 먼저 봅니다.
예를 들어 감정가가 6억인 용인 아파트가 한 번 유찰돼 4억 2천만 원까지 내려왔다고 가정해 보겠습니다. 같은 단지 최근 실거래가가 5억 1천만 원이라면 싸 보입니다. 그런데 로열동은 5억 1천만 원, 외곽동 저층은 4억 6천만 원에 거래됐다면 계산이 달라집니다. 여기에 취득세, 법무비, 이사비나 명도비, 체납 관리비, 수리비 1천만 원만 얹어도 낙찰가 4억 5천만 원은 생각보다 여유가 없습니다.
권리분석에서 초보가 자주 놓치는 것
용인 아파트 경매는 빌라나 상가보다 권리관계가 단순해 보일 때가 많습니다. 그래서 더 방심합니다. 아파트니까 괜찮겠지, 임차인이 있어도 배당받고 나가겠지, 이런 식으로 넘어가면 입찰장에 돈을 두고 오는 꼴이 됩니다.
제가 기본으로 보는 건 세 가지입니다. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서입니다. 여기에 등기사항증명서를 맞춰 봅니다. 말소기준권리보다 앞선 임차인인지, 배당요구를 했는지, 보증금 일부를 낙찰자가 떠안을 가능성이 있는지 확인해야 합니다. 문서에 적힌 점유자와 실제 현장 분위기가 다른 경우도 있습니다. 현황조사서에 폐문부재라고 적혔다고 해서 빈집이라는 뜻은 아닙니다.
- 전입세대 열람으로 점유 단서를 확인합니다.
- 관리사무소에서 체납 관리비와 실제 거주 분위기를 묻습니다.
- 등기상 권리와 매각물건명세서의 인수사항을 따로 표시합니다.
- 입찰 전날 사건 진행 상태와 매각기일 변경 여부를 다시 확인합니다.
경락잔금대출은 낙찰 뒤에 알아보면 늦다
초보 때 가장 많이 듣는 말이 낙찰되면 대출은 다 나온다는 말입니다. 솔직히 위험한 말입니다. 경락잔금대출은 물건, 낙찰가, 본인 소득, 기존 대출, 규제지역 여부, 금융기관 심사에 따라 달라집니다. 금융권은 DSR 같은 상환능력 기준을 봅니다. 입찰 전에 대출 담당자와 가심사를 잡아보고, 보수적으로 한도를 낮춰 계산해야 합니다.
저는 입찰가를 쓸 때 세 금액을 따로 적습니다. 첫째, 내가 낼 수 있는 현금. 둘째, 대출이 예상보다 10% 덜 나와도 버틸 수 있는 가격. 셋째, 명도와 수리까지 포함한 총투입비입니다. 낙찰가만 보고 수익률을 계산하면 숫자가 예쁘게 나옵니다. 총투입비로 보면 갑자기 얼굴이 굳어지는 물건이 꽤 많습니다.
내가 용인 물건에 입찰가를 쓰는 방식
용인 아파트 경매에서 저는 낙찰을 목표로 하지 않습니다. 남아야 할 금액을 먼저 정하고, 그 금액이 안 나오면 그냥 접습니다. 입찰장에 가면 분위기가 사람을 흔듭니다. 한 장만 더 쓰면 될 것 같고, 여기까지 조사한 시간이 아까워집니다. 그런데 경매에서 제일 비싼 비용은 조사비가 아니라 잘못 쓴 입찰가입니다.
실전 계산은 이렇게 잡습니다
예를 들어 최근 실거래 기준으로 보수적인 매도가를 5억 원으로 본다면, 저는 취득세와 부대비용, 이자, 명도비, 수리비, 매도 시 중개보수까지 먼저 뺍니다. 총비용을 3천만 원으로 잡고 최소 안전마진을 2천만 원 보겠다면, 낙찰가 상한은 4억 5천만 원 근처가 됩니다. 누군가 4억 7천만 원에 가져가면 아깝긴 합니다. 그래도 그건 제 물건이 아니었다고 봅니다.
특히 용인처럼 지역 이야기가 많은 곳은 기대감이 입찰가에 빨리 반영됩니다. 반도체, 교통, 개발 호재는 중요합니다. 하지만 경매 투자자는 기사 제목이 아니라 내 잔금일, 내 이자, 내 임차인, 내 매도 가능 가격으로 돈을 법니다. 그 네 가지가 맞지 않으면 좋은 지역의 좋은 단지도 내 계좌에는 나쁜 물건이 됩니다.
제가 초보자에게 용인 아파트 경매를 보지 말라고 하진 않습니다. 다만 첫 물건부터 특수권리, 대항력 애매한 임차인, 장기 체납, 내부 확인 불가 물건을 잡을 필요는 없습니다. 처음엔 수익이 조금 덜해도 권리 깨끗하고, 실거래가 비교가 쉽고, 자금 계획이 닫히는 물건이 낫습니다. 경매는 크게 한 번 먹는 게임처럼 보이지만, 오래 버틴 사람들은 대개 크게 한 번 안 잃은 사람들입니다.
