KB부동산만 믿고 입찰가를 적었다가 법원 앞에서 식은땀 났던 이야기

얼마 전 후배가 경매 물건 하나를 들고 와서 제게 물었습니다. KB부동산 시세보다 1억 낮게 나오는데 이거 들어가도 되냐고요. 화면만 보면 꽤 좋아 보였습니다. 감정가 7억 2천, 최저가 5억 400만 원, KB부동산 일반 평균가가 6억 4천 정도였거든요. 그런데 현장에 가서 주변 중개사 세 군데를 돌고, 같은 동 실거래를 다시 맞춰 보니 느낌이 달랐습니다. 팔릴 만한 가격은 5억 후반이 아니라 5억 초중반에 가까웠습니다.

경매장에서 제일 무서운 말이 있습니다. 시세보다 싸다는 말입니다. 싸다는 기준이 틀리면 그 물건은 싼 게 아니라 비싼 물건입니다. KB부동산은 좋은 도구입니다. 저도 자주 씁니다. 다만 입찰가를 대신 써주는 선생님은 아닙니다. 숫자를 어디까지 믿고, 어디부터 의심해야 하는지 알아야 돈을 지킬 수 있습니다.

KB부동산 시세는 출발점이지 도착점이 아닙니다

초보 때는 KB부동산에 나온 일반가, 하한가, 상한가를 보면 마음이 편해집니다. 숫자가 딱 있으니까요. 그런데 경매는 그 숫자 하나로 끝나는 게임이 아닙니다. 같은 아파트라도 층, 향, 동 위치, 조망, 수리 상태, 엘리베이터 거리, 주차 스트레스에 따라 실제 매수자가 보는 가격이 달라집니다.

예전에 서울 외곽 24평 아파트를 검토한 적이 있습니다. KB부동산 일반가는 5억 8천 정도였습니다. 감정가는 6억이었고 한 번 유찰돼 최저가가 4억 8천까지 내려왔습니다. 겉으로는 1억 정도 여유가 있어 보였죠. 그런데 해당 세대가 저층에 도로 소음이 강한 라인이었고, 내부는 장기 미수리 상태였습니다. 현장 중개사 말로는 깨끗한 중층도 5억 6천에 손님이 망설인다고 했습니다.

여기서 입찰가를 5억 2천으로 쓰면 어떨까요. 낙찰은 받을 수 있을지 모릅니다. 하지만 취득세, 법무비, 명도비, 이자, 수리비까지 더하면 실제 원가는 금방 5억 5천을 넘어갑니다. 팔 때 5억 6천에 바로 팔린다는 보장도 없습니다. 경매 수익은 낙찰 순간 생기는 게 아니라 빠져나올 때 남는 돈으로 확인됩니다.

제가 KB부동산에서 먼저 보는 숫자들

저는 KB부동산을 볼 때 평균가부터 보지 않습니다. 먼저 하한가와 최근 흐름을 봅니다. 경매 물건은 대개 사정 있는 물건입니다. 점유자가 버티고 있을 수 있고, 내부 상태를 못 볼 때도 많습니다. 그래서 일반 매물 중에서도 좋은 물건 가격을 기준으로 잡으면 위험합니다.

• 하한가와 일반가 차이가 큰 단지는 가격 편차 이유를 먼저 찾습니다.
• 최근 실거래가가 KB부동산 시세보다 낮으면 실거래 쪽에 더 무게를 둡니다.
• 매물이 많이 쌓여 있으면 호가보다 실제 협상 가능 가격을 봅니다.
• 전세가율이 낮아지고 있으면 매수 수요가 약해진 신호일 수 있습니다.
• 주변 신축 입주가 있으면 구축 가격은 생각보다 더 눌립니다.

특히 하한가를 무시하면 안 됩니다. 경매 물건은 보통 정상 매매시장의 상급 상품이 아닙니다. 내부를 못 봤고, 점유자와 협상해야 하고, 잔금 일정도 빡빡합니다. 그러면 저는 KB부동산 하한가에서 한 번 더 비용을 뺍니다. 수리비 1천, 명도비 300, 이자와 보유비 500, 매도 여유분 1천처럼 실제로 나갈 돈을 적어 놓습니다. 종이에 써야 정신이 차려집니다.

권리분석은 시세보다 먼저입니다

KB부동산 시세가 좋아 보여도 권리관계가 지저분하면 저는 손을 뗍니다. 초보가 가장 많이 다치는 지점이 바로 여기입니다. 가격만 보고 들어갔다가 선순위 임차인, 인수되는 가처분, 법정지상권, 유치권 주장 같은 문제를 뒤늦게 만나는 경우입니다.

한 번은 수도권 빌라 물건이 최저가 기준으로 주변 시세보다 30% 가까이 낮게 나온 적이 있습니다. 숫자만 보면 탐나는 물건이었습니다. 그런데 매각물건명세서를 읽어 보니 대항력 있는 임차인이 있었고, 배당요구 여부와 보증금 회수 가능성을 따져야 했습니다. 보증금을 떠안는 구조가 되면 싸게 낙찰받은 게 아니었습니다. 오히려 시세보다 비싸질 수 있었습니다.

경매에서 싸다는 말은 권리상 깨끗하고, 점유 해결 가능하고, 비용을 넣어도 남는다는 뜻이어야 합니다. KB부동산 화면에 보이는 시세와 법원 서류에 숨어 있는 인수금액은 서로 다른 줄에 있습니다. 저는 입찰 전에 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 따로 보고 서로 맞지 않는 부분을 표시합니다. 이상하게 빈칸이 있거나 말이 애매하면 그 물건은 한 번 더 의심합니다.

현장 시세조사는 화면 밖에서 끝납니다

KB부동산으로 큰 범위를 잡았다면 그다음은 발품입니다. 저는 최소한 주변 중개업소 세 곳에는 전화하거나 들릅니다. 이때 그냥 얼마예요 하고 묻지 않습니다. 실제로 팔 수 있는 가격, 급매가 빠지는 속도, 집주인이 버티는 분위기, 세입자 구하기 쉬운지까지 묻습니다.

중개사에게 같은 질문을 다르게 던져 보면 분위기가 보입니다. 이 단지 요즘 손님 많나요, 이 동 저층이면 얼마에 내야 전화 오나요, 수리 안 된 집은 어느 정도 깎이나요, 전세는 며칠 안에 맞춰지나요. 이런 답을 들으면 KB부동산 숫자에 살이 붙습니다. 화면에는 평균이 나오지만 현장에는 표정이 있습니다.

저는 입찰가를 정할 때 세 가지 가격을 따로 적습니다. 보수적으로 팔릴 가격, 욕심내면 받을 수 있는 가격, 급하게 던져야 할 가격입니다. 그리고 가장 낮은 가격에서도 비용을 빼고 남는지 봅니다. 여기서 수익이 안 보이면 그냥 지나갑니다. 경매는 안 사는 판단이 수익을 지켜주는 날이 더 많습니다.

입찰가를 쓰기 전 하는 계산

후배에게 저는 이렇게 말했습니다. KB부동산 일반가 6억 4천을 기준으로 삼지 말고, 실제 매도 가능 가격을 5억 7천으로 다시 잡아 보자고요. 여기에 취득세와 법무비, 대출 이자, 관리비 체납 가능성, 명도 비용, 도배 장판 같은 최소 수리비를 더했습니다. 대략 2천만 원 넘게 빠졌습니다. 그러면 낙찰가가 5억 2천만 넘어도 여유가 별로 없었습니다.

결국 그 후배는 입찰하지 않았습니다. 그날 그 물건은 5억 4천대에 낙찰됐습니다. 겉으로 보면 낙찰자가 이긴 것처럼 보입니다. 하지만 저는 후배가 진 게 아니라고 봅니다. 모르는 비용을 안고 들어가지 않은 것도 실력입니다. 경매장에서 패찰보다 나쁜 건 잘못 낙찰받는 일입니다.

KB부동산은 분명 유용합니다. 시세 범위를 빠르게 잡고, 단지 흐름을 보고, 주변 가격과 비교하는 데 큰 도움이 됩니다. 다만 마지막 입찰가는 화면이 아니라 내 계산서가 정해야 합니다. 권리분석이 깨끗한지, 현장 가격이 맞는지, 비용을 넣고도 빠져나올 구멍이 있는지까지 확인해야 합니다. 저는 지금도 입찰표 쓰기 전에는 숫자를 낮춰서 다시 봅니다. 욕심이 올라오는 순간에 한 번 낮춰 보는 습관, 그게 오래 버티게 해줬습니다.